Gentile Aduc,
sono inquilina proprietaria di un condominio, vorrei chiedervi una consulenza in merito alle seguenti questioni:
1) lo scorso dicembre 2014 si è tenuta un’assemblea condominiale, durante la quale si è deliberato che non sarebbero più stato eseguito alcun lavoro senza che prima venga preventivato e approvato dai condomini. Tale delibera, ottenuta in base alla richiesta di alcuni condomini, si è resa necessaria in quanto vi è da sempre l’abitudine di assegnare lavori di manutenzione a condomini che si offrono per farli o amici dell’amministratrice, che però non dichiarano alcun preventivo e poi addebitano al condominio costi spropositati. E’ anche accaduto più volte che i lavori siano stati eseguiti male, compromettendo il decoro del condominio.
Tuttavia, tale delibera è stata omessa dal verbale. Io ho già scritto a mezzo e-mail senza ricevere risposta, ho quindi inviato una raccomandata, ma anche in questo caso non ho ricevuto alcuna risposta.
Come mi devo muovere per assicurare che la delibera venga inserita nel verbale?
2) La questione morosi:
Il verbale della precedente assemblea riportava la seguente delibera:
«L’Assemblea all’unanimità delibera, visto il debito alto di alcuni condomini, di inviare una raccomandata a/r a tutti i condomini morosi per richiedere la sottoscrizione di un piano di rientro che copra entro novembre 2014 almeno la metà dell’ammontare del debito».
Nonostante tali condomini non abbiano saldato i propri debiti, l’amministratrice ha deciso, senza consultare l’assemblea, di non procedere per il recupero delle somme dovute, ma ha concesso un’ulteriore proroga a seguito di scrittura transattiva.
Io ho chiesto all’amministratrice cosa si intenda per scrittura transattiva e se si tratti di un semplice accordo o implichi anche il coinvolgimento di un legale, ma anche a questa domanda non ho ottenuto risposta.
Il problema è che, ad ogni assemblea annuale, l’amministratrice si inventa qualche escamotage per coprire i debiti dei morosi, ad esempio un fondo di accantonamento a spese del condominio. Questo è corretto?
Come dovrebbe procedere l’amministratrice nel caso dei suddetti morosi, considerato che sono debitori di qualche migliaio di euro?
3) Qualche anno fa a una condomina morosa è stato concesso, su proposta dell’amministratrice, di prendere in appalto le pulizie del condominio per rientrare con il debito accumulato.
Dopo 4 anni tale condomina non solo non è rientrata, ma mantiene sempre un debito per continuare a fare le pulizie che vengono ben pagate dal condominio ma eseguite in modo molto approssimativo.
Molti condomini non vogliono revocare il mandato alla signora perché temono che il debito della condomina aumenti.
Come si può risolvere questa situazione?
Vi ringrazio per i vostri consigli.
Daniela

Risposta:
il primo quesito che pone è molto complesso essendo molto grave che all'esito di una riunione nel verbale manchi una deliberazione.
La gravità deriva dal fatto che al termine delle riunioni i verbali, al fine di certificare la conformità, dovrebbero essere sottoscritti.
Nell'ipotesi in cui il verbale è stato redatto in maniera corretta, eccezion fatta per questa delibera, l'unico modo per definire la questione è reinserire nell'ordine del giorno della prossima assemblea il punto assicurandosi che la delibera questa volta venga inserita.
Sulla questione morosi è palese l'inadempimento dell'amministratore.
Inadempimento tale da giustificare, su istanza di uno o più condomini, la revoca dello stesso.
La nuova disciplina del condominio prevede che l'amministratore dopo sei mesi di morosità deve intraprendere l'azione di recupero credito nei confronti dei condomini morosi, costituisce grave irregolarità l’aver omesso di curare diligentemente l’azione giudiziaria e la conseguente esecuzione coattiva.
L'amministratore al fine di recuperare il credito può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di utilizzazione separata (riscaldamento, acqua, antenna Tv …) nel caso di morosità che si sia protratta per oltre un semestre.
Per quanto riguarda la condomina morosa è assolutamente necessaria una delibera dell'assemblea almeno relativamente alla revoca dell'incarico mentre per la questione morosità rimangono valide le regole precedentemente indicate.
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Ha risposto Sara Astorino: http://www.aduc.it/info/astorino.php