Gentili rappresentanti dell’ADUC,
c'è stata una colossale incomprensione. Non cercavo assistenza per il processo di impugnazione, che è già in corso e siamo in attesa della pronuncia, purtroppo, nell'aprile del 2025.
Mi serve aiuto per capire come e se denunciare l'amministratore per gravi negligenze, come la mancata presentazione dei bilanci da diversi anni. Inoltre, mi serve aiuto per chiedere la sua sostituzione a un tribunale, se non riusciamo a organizzare un'assemblea apposita.
Come stavo accennando, abbiamo un gruppo di condomini che si comportano come governatori. Si riuniscono di nascosto e, senza un mandato dall'assemblea, decidono cosa deve essere fatto nel condominio. Poi, con la complicità dell'amministratore, cercano di ottenere l'avallo di un voto assembleare. Tuttavia, a queste assemblee si presentano i consiglieri e i loro cinque amici con moltissime deleghe raccolte da anziani, fiduciosi o svogliati che non sanno neanche cosa si decide. La delibera che abbiamo impugnato, per esempio, è stata votata con il portiere e sua moglie che avevano insieme 14 deleghe. Praticamente senza nessun dibattito, poiché la maggioranza di chi ha dato la delega per i lavori non ha mai sentito ragioni diverse da quelle dei consiglieri.
Non voglio fare il paladino della democrazia, ma il risultato di quest'ultima nefandezza è che mettono a repentaglio la permanenza in condominio di abitanti storici. Spacciandoli per lavori necessari per la sicurezza, questo gruppo vuole realizzare una speculazione edilizia per aumentare il valore dei propri appartamenti, imbarcando tutti in un appalto faraonico con un'impresa che sta lievitando le spese in modo incontrollato. "Abbiamo" stipulato un appalto "a corpo", lasciando libera l'impresa di aumentare i costi senza un tetto massimo. L'amministratore e il direttore dei lavori, che dovrebbero vigilare su questi lavori, hanno compensi percentuali sul consuntivo.
Più le spese salgono, più guadagnano loro. E, a detta dell'amministratore e di alcuni consiglieri, chi non potrà pagare dovrebbe vendere la casa. Parliamo di importi di oltre 15.000€ per famiglia in un palazzo dei ferrovieri con più di 120 condomini.
Non voglio tediarvi, ma chiedo il vostro aiuto. Purtroppo, dall'avvocato da voi indicato non ho ricevuto alcuna risposta fino ad oggi.
Vladimir, dalla provincia di RM

Risposta:
non esiste la possibilità di denunciare l'amminsitratore, a meno che abbia commeso un reato. Nel suo caso, si tratta di inadempimento e gravi irregolarità, se non ha effettuato le assemblee e approvato i bilanci. Per questo, lei potrà rivolgersi al Tribunale e chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore inadempiente. E' una cosa che puo' fare senza avvocato, come spiegato qui sul sito, ad esempio, del Tribunale di Torino:
https://www.tribunale.torino.giustizia.it/it/Content/Index/43767
Per quanto riguarda il deterioramento della democrazia condominiale, nulla vieta che una maggioranza si riunisca prima dell'assemblea per prendere decisioni. Tuttavia, solo l'assemblea condominiale, ritualmente convocata, ha il potere di prendere decisioni, con le maggioranze stabilite dal codice civile.
Per quanto riguarda le deleghe, l'unico limite previsto dal codice civile è il seguente: "Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale." Non vi sono altri limiti, e quindi sta a voi della "minoranza" fare politica condominiale e convincere altri condomini a delegare voi, piuttosto che i "governatori".