Gentile staff ADUC, chiedo un aiuto per risolvere un problema condominiale.
La domanda è la seguente: ai sensi del quarto comma dell’art. 1136 c.c. l’assemblea decide sulle liti attive e passive di sua competenza e la deliberazione deve essere presa con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno 500 millesimi (art. 1136, secondo comma, c.c.).
Nel mio caso la maggioranza dei condomini raggiunge 463 millesimi mentre il costruttore che è anche condomino in quanto ha ancora appartamenti invenduti, raggiunge 533 millesimi.
Ora, come possiamo iniziare una lite attiva contro il costruttore che non ha completato i lavori del condominio?
L'amministratore dice che occorre deliberare, per dargli mandato, con maggioranza qualificata di 500 millesimi, maggioranza che non abbiamo. Ed inoltre dice che per inserire la richiesta nell'ordine del giorno per la discussione occorre la proposta di almeno 2 condomini con 167 millesimi minimo.
Quest'ultima cosa non presenta problemi, ma la prima si.
Come si può ovviare? Sarà mai possibile non poter agire collettivamente per tutelare un interesse comune e dividere in tal modo eventuali spese legali e condividere l'onere dell'azione? Grazie per quanto vorrete dirmi.
Aurelio, da Salerno (SA)

Risposta:
per rispondere alla Sua domanda bisogna prima considerare in cosa il costruttore è inadempiente.
Se l'inadempienza riguarda le parti comuni allora, per dividere le spese, occorre necessariamente che sia l'assemblea a decidere.
Nel suo caso la situazione di stallo è purtroppo causata proprio dalla presenza del costruttore tra i condomini.
Unica soluzione, quindi, sarebbe quello di agire autonomamente verso lo stesso e poi via via far intervenire autonomamente nella causa i condomini eventualmente interessati.
Nel diverso caso in cui l'inadempienza riguardi la Sua proprietà Lei potrà agire individualmente senza bisogno di alcuna assemblea e senza l'ausilio degli altri condomini.
In questo caso, come nel precedente, se anche gli altri condomini hanno gli stessi problemi con le loro proprietà si potrebbe pensare o alla riunione dei procedimenti oppure ad interventi adesivi autonomi come predetto.