Buonasera,
mio figlio sta per acquistare un appartamento avvalendosi di un mutuo.
Negli atti dell'immobile, oggetto dell'acquisto, vi è una prima donazione tra i venditori che sono i genitori (donanti) e il proprio figlio (donatario); successivamente è intervenuto un atto notarile di mutuo dissenso tra le parti, che allego e che ha fatto rientrare l'immobile in pieno possesso dei genitori/venditori.
Ora, la banca, per poter erogare il mutuo, ci chiede obbligatoriamente la sottoscrizione di una polizza (tra l'altro abbastanza costosa) presso agenzia esterna, altrimenti non eroga il mutuo.
Le mie domande sono le seguenti:
- Che bisogno c'è di stipulare una polizza se l'atto di mutuo dissenso ha di fatto annullato gli effetti della donazione?
- Nella fattispecie, essendo un acquisto di prima casa per mio figlio, si perdono le relative agevolazioni fiscali?
- Nel caso in cui mio figlio, un domani, volesse rivendere l'immobile, avrebbe difficoltà nella rivendita dello stesso, tenuto conto della precedente donazione/mutuo dissenso?
- Ci potrebbe essere il rischio, in futuro, di una rivalsa degli eredi sull'immobile?
Infine, quali sono le azioni che si posso intraprendere a tutela di mio figlio?
In attesa di riscontro, si ringrazia vivamente
Antonella, dalla provincia di BA

Risposta:
si', potrebbe creare problemi. Infatti, parte della giurisprudenza considera questo tipo di atto (di mutuo dissenso) operante ex nunc (ovvero, non produce effetti se non dalla data in cui è stato sottoscritto, non andando invece ad operare retroattivamente). Questo significa che eventuali altri eredi dei genitori venditori potrebbero creare futuri problemi, almeno per i primi dieci anni dall'acquisto.
Andando in ordine sulle sue domande:
1. purtroppo la banca puo' chiedere cio' che vuole per prestare soldi...;
2. no, suo figlio potrebbe comunque godere delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa.
3. si', è possibile che futuri acquirenti si preoccupino per la provenienza dell'immobile (come sta succedendo a voi);
4. si'
5. purtroppo non c'è assolutamente nulla che possiate fare per eliminare il rischio... gli eventuali eredi, infatti, non possono rinunciare preventivamente alla loro eredità (o cio' che loro considerano la loro eredità).
In breve, considerato il rischio, le uniche due scelte sono:
a) non effettuare l'acquisto;
b) chiedere una riduzione del prezzo per il rischio che correrete (sempre che la controparte sia d'accordo).