Buon giorno a tutti.
Non so se la tipologia della domanda e la possibile risposta rientra nelle finalità dell'associazione. Se così non fosse vi chiedo scusa per l'intrusione nel vostro canale di comunicazione. Ho visto che l'associazione cerca di porre rimedio ad ingiustizie in senso lato e per questo spero comunque di avere consigli.
Ho ricevuto in eredità con altri parenti un immobile che ho posto in vendita. Subito prima del compromesso ho deciso di procurarmi l'unico documento che mi mancava, cioè il certificato di conformità urbanistica. Mi sono rivolto ad un geometra e attendo il preventivo per stasera, tuttavia, per quello che ho potuto capire e che stasera vedrò, la sanatoria richiesta più la multa da pagare al Comune potrà essere a 4 se non a 5 cifre, dell'ordine di 1/10 del valore in vendita dell'immobile.
I fatti assodati da me e dal geometra cui ho assegnato la ricognizione e la sanatoria sono i seguenti.
Concessione per l'edificio del 1970. Fine costruzione e primi insediamenti del 1973.
Per quanto riguarda l'immobile in questione esso ha subito 2 rogiti, uno iniziale nel 1973 e uno nel 1993, relativo all'acquisto di mia zia, deceduta 2 anni fa.
Le irregolarità riscontrate dal geometra si riferiscono a difformità tra urbanistica vs catastale/reale, il catastale non si discosta dal reale. Le opere (una ripartizione tra superfici di immobili sul piano che ha penalizzato il mio immobile a vantaggio di quello accanto, una parte d'angolo che avrebbe dovuto essere in vetro) risalgono tutte al costruttore del 70-73, che verosimilmente non ha mai richiesto concessione o, se l'ha richiesta, non ha mai avuto approvazione dal comune. Dei 2 abusi 1 riguarda anche il condomino accanto, una signora di 90 anni, il secondo riguarda tutti e 24 gli appartamenti dell'edificio; tutti i condomini sono ignari.
Avete suggerimenti da darmi?
La mia sensazione di impotenza discende dal fatto che l'acquirente è sempre ignaro, non è mai nella condizione di conoscere o interpretare il piano urbanistico, si fida del notaio etc., ma la legge va a prendere l'ultimo proprietario, che per mille motivi deve rispondere delle omissioni altrui e non ha avuto mai modo di essere a conoscenza dei fatti.
Che cosa accade se, come nel mio caso, il notaio del 1993 omette il controllo urbanistico e dà per scontato, fidandosi del geometra o dell'acquirente o di altro, quello che è invece abusivo?
Non ho modalità di rivalsa?
Perché il comune dovrebbe rivalersi su di me quando dalla planimetria storica, sempre costante dalla costruzione del 1973, è evidente che le opere sono state realizzate prima che io acquistassi e non ne sono stato messo a conoscenza?
Ringraziandovi in ogni caso vi porgo i miei migliori saluti.
Ezio

Risposta:
l'acquirente non e' del tutto disarmato giuridicamente nei confronti dei soggetti coinvolti nel contratto; solo che i suoi diritti deve esercitarli nei termini della prescrizione, che nel caso del notaio, purtroppo, e' di 10 anni dal rogito, in materia di risarcimento dei danni (art. 2946 c.c.).
Nello specifico della sanatoria, il suo tecnico sapra' certo valutare se ne sussistono i presupposti, come pure le implicazioni che cio' avra' sull'intero condominio, qualora la difformita' urbanistica riguardasse anche le parti comuni.