Acquisto immobile con causa condominiale in corso: quali tutele

Gentile Francesca,
In tema di liti condominiali in corso al momento della compravendita, occorre distinguere alcuni piani.

Per le spese processuali relative a una causa già pendente al momento del rogito, la regola generale è che le obbligazioni derivanti da delibere assembleari o da spese condominiali maturate prima della vendita restano in capo al venditore, che era condomino nel momento in cui la causa è sorta o la spesa è stata deliberata. Il nuovo proprietario subentra invece negli obblighi che maturano dal momento del trasferimento in poi. È quindi essenziale che l'atto di compravendita disciplini espressamente questo aspetto, con una clausola che tenga indenne l'acquirente da eventuali pretese relative a fatti anteriori e che eventualmente preveda una trattenuta o una garanzia a copertura del rischio di soccombenza nella causa pendente. Su questo punto, che riguarda la redazione dell'atto notarile, le consigliamo di farsi assistere dal notaio incaricato del rogito, chiedendo espressamente di inserire le clausole di manleva necessarie, e di richiedere all'amministratore di condominio un attestato aggiornato sulla situazione delle spese e delle liti in corso, documento che il venditore è tenuto a fornire.

Quanto al dissenso dalla lite, l'istituto a cui probabilmente lei fa riferimento consente al condomino che non ha approvato una determinata delibera relativa all'avvio o alla resistenza in una causa di comunicare il proprio dissenso, con l'effetto di andare esente dalle spese processuali in caso di soccombenza del condominio, fermo restando che se il condominio vince la causa il vantaggio si estende comunque a tutti. Questo diritto spetta però a chi è condomino nel momento in cui la delibera viene assunta: se lei diventa proprietario dopo che la delibera è già stata presa, non potrà esercitare un dissenso relativo a una delibera anteriore al suo ingresso in condominio, ma potrà far valere nei confronti del venditore l'accordo di manleva previsto nell'atto di acquisto.

Le consigliamo comunque, prima del rogito, di richiedere tramite il notaio o direttamente all'amministratore tutta la documentazione relativa alla causa pendente, per valutare consapevolmente il rischio economico e negoziarne la copertura nel prezzo o in una clausola contrattuale specifica.

Per approfondire: la nostra scheda sulla garanzia dei prodotti a carico del venditore e la nostra guida sul fondo di garanzia mutuo prima casa Consap