ADUC
Senza Titolo
Lettera
3 marzo 2000 0:00
3-Mar-00
Spettabile Aduc.
Nuovamente nella necessita' di avere consigli mi rivolgo a Voi. Ci troviamo alle prese con l’assemblea del Condominio.
Ecco i miei quesiti:
1. Nomina amministratore e consiglieri.
Quanti millesimi sono necessari per mantenere e/ o cambiare l’amministratore?
Quali compiti hanno i consiglieri? Sono necessari? Quali doveri hanno nei confronti dei condomini? E’ possibile eliminare queste figure?
Cosa significa capocasa? Sono proprietaria dell’immobile dal febbraio 1999 ed ho trovato che un condomino fa le veci del padrone, possiede le chiavi di accesso del tetto (io abito all’ultimo piano e la scala di accesso al tetto sta sul mio pianerottolo) Anche la mia dirimpettaia possiede le chiavi del lucchetto con cui e' assicurata la famosa scala. Ho diritto ad averne una copia?
2. Spese di amministrazione
Attualmente l’amministrazione divide in parti uguali senza considerare i millesimi, le spese di amministrazione. L’inquilino con sei metri quadri in proprieta' (stanzino vicino alle cantine) deve cosi' pagare la stessa somma di chi ha 108 millesimi, 92 millesimi ecc. Come modificare il pagamento delle spese secondo millesimi?
3. Sistemazione di reti a protezione dei balconi, ove necessita, per evitare caduta di animali o cose.
Abito all’ultimo piano, ho sei gatti buonissimi, due dei quali sono caduti la prima settimana dopo il trasloco (maggio 1999) Non hanno causato danno alcuno se non spaccarsi uno il femore, l’altro passare a miglior vita. Ho sistemato delle fioriere fissate con tutte le cautele (il terrazzo non ha ringhiera ma muro). Non so se e' rivolta a me ma vorrei sapere i miei diritti ed i miei doveri.
4. Approvazione apposizione oggetti su parti comuni vano scale.
Ho sistemato una lampada soprastante la mia porta di entrata. Questo per motivi di sicurezza nel senso di poter illuminare il pianerottolo dall’interno del mio appartamento sia al momento di uscire che quando voglio esaminare il pianerottolo prima di aprire la porta. Non ho consultato il condominio. Sono mancante?
Ho posto una pianta davanti la porta d’entrata del mio appartamento, chiedendo prima alla mia dirimpettaia se la cosa le avrebbe causato disturbo. Dopo aver avuto il suo assenso, ho sistemato il mio ficus benjamin. Sono mancante? Nessuno dei condomini puo' avere danno perche' abito all’ultimo piano. L’accesso al tetto e' necessita' sporadica e la pianta non impedisce assolutamente l’uso della scala.
5. Approvazione sostituzione scuri con tapparelle appartamento inquilino X
Attualmente tutti hanno gli scuri di legno, solo l’appartamento del signor x li ha rimossi.
Se viene autorizzata la sostituzione, saremo poi obbligati anche tutti noi a passare dagli scuri alle tapparelle?
6. L’inquilina del piano di sotto si lamenta di perdite d’acqua sul soffitto del suo terrazzo, cioe' mio pavimento del terrazzo, da lei imputate dai lavori di pitturazione della facciata e quindi dei muri di tutti i terrazzi (effettuati quando io non ero ancora proprietaria).
L’amministratore ha fatto un suo sopralluogo, sul mio terrazzo, e a voce ha detto che per adesso non conviene fare alcun lavoro di sistemazione, e che la perdita dipende dal apposito spiovente per eliminare l’acqua che si deposita nei terrazzi.
Come devo comportarmi? Chiedo che ci sia qualcosa di scritto? Chi deve pagare il proprietario di prima oppure io? Oppure la ditta che ha effettuato la pitturazione?
7.Posso registrare tutta l’assemblea visto che l’amministratore tende a parteggiare per un gruppo di inquilini che detengono la maggioranza, dimostrando inoltre assai poca professionalita' ma indubbia maestria nell’omettere parti importanti per la minoranza?
8. E’ obbligatorio avere degli estintori in cantina ed in altre parti comuni? Puo' l’assemblea rifiutarsi di sottostare alle norme di sicurezza? Dove trovare l’elenco delle norme?
9. Desidero far costruire una tettoia (quarto ed ultimo piano)sul mio terrazzo sprovvisto di soffitto. Posso inserire questa richiesta in varie ed eventuali oppure devo prima chiedere al comune la possibilita'?La tettoia non sarebbe assolutamente una veranda, ma soltanto un riparo dalla pioggia ed eventualmente dal sole. Disposizione a sud.
10. Varie ed eventuali.
Per inserire i miei quesiti che non sono all’ordine del giorno, in varie ed eventuali, devo farlo al momento dell’assemblea o comunicarlo per iscritto con raccomandata prima della riunione?
Ringraziandovi attendo una Vostra gentile risposta.
P.S.: esistono formule di associazione con la Vostra organizzazione?
Risposta:
Cerchiamo di fare un discorso generale, consigliandole il sito http://www.confedilizia.it cliccando su "Rassegna Tematica di Giurisprudenza". La questione non puo' essere indicata genericamente tra "varie ed eventuali". Invii una raccomandata A/R all'amministratore richiedendo che vengano messi all'ordine del giorno i seguenti argomenti, specificando che in caso contrario convochera' lei specifica assemblea sull'argomento.
Potra' mettere la rete, ma la scelga chiara e non visibile, che non dia "nell'occhio". Se dovesse essere una rete piu' alta e vistosa, la questione si fa piu' complessa: lei ha diritto di mettere la protezione, ma non deve essere deturpante. L'amministratore viene eletto a maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno la meta' del valore dell'edificio (veda le schede sul condominio che trova qui). I consiglieri non sono previsti dalla legge, cosi' come non esiste il capocasa. Sono i regolamenti condominiali che prevedono queste figure e cio' che li riguarda se previsto da regolamento contrattuale deve comportare la variazione del regolamento all''unanimita'. Se previsto da regolamento assembleare, quest'ultimo puo' essere modificato a maggioranza. Le chiavi delle parti comuni -anche a seconda di quanto sono frequentate- (la cantina destinata all'utilizzo di tutti o la terrazza condominiale, saranno trattate in modo diverso dal tetto o dal bruciatore che non servono se in caso di necessita') possono essere date a tutti i condomini oppure possono essere affidate a qualcuno reperibile, in caso di necessita'.
Le spese devono essere sostenute in proporzione al valore di ciascuna proprieta', pero' il condominio puo' decidere anche che la ripartizione avvenga in parti uguali: se cosi' viene deciso, la legge rispetta la scelta. Se pero' si tratta di cose destinate a servire in maniera diversa i vari condomini, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno puo' farne. Norme particolari riguardano scale (occorre valutare anche il piano) e lastrici solari, soffitti, volte, solai (occorre valutare chi ne beneficia etc...).
Puo' mettere tutte le piante che vuole -salvo che la cosa diventi intollerabile e fastidiosa od inopportuna per ragioni specifiche- cosi' come ritengo che nessuno le dira' niente per la lampada che comunque e' all'altezza della sua proprieta' (e dunque difficilmente un giudice gli accorderebbe al condominio di fargliela levare). Se viene approvata solo la sostituzione del sig. X, vuol dire che sara' consentito a lui di avere le tapparelle. Se invece venisse deliberato di mettere tutti le tapparelle, questo non sarebbe correlazionato all'autorizzazione ricevuta da questo sig. x, ma sarebbe una decisione del condominio di cambiare le persiane. Potreste voi a propria volta richiedere di essere esentati: valutato cosa questa anomalia significherebbe per il decoro dello stabile, si deciderebbe se sia accettabile o meno. La sua tettoia dovra' rispettare determinate caratteristiche per essere ammessa, per cui forse sarebbe prima il caso di parlarne in prima istanza in assemblea presentando il progetto, (inserendo la voce specifica) e dopo, sondato il terreno, presenti la richiesta in Comune.
Gli estintori devono certamente essere nei locali caldaia e nei locali ascensore. Le norme puo' trovarle anche cercando su Internet a queste voci. Ma farebbe prima contattando direttamente i vigili del fuoco. Non puo' registrare l'assemblea (non ufficialmente): puo' solo far verbalizzare tutto cio' che ritiene debba essere messo per iscritto. Per cio' che concerne le perdite d'acqua, la questione andrebbe approfondita. La persona che abita sotto di lei potrebbe richiedere a lei il rimborso del danno: nel quale caso, e' opportuno che lei abbia provveduto a richiedere tramite A/R all'amministratore di effettuare una perizia da un tecnico, per identificare l'origine del danno (altrimenti rischia di dover richiedere lei l'intervento di un suo tecnico per accertare il difetto, se non e' certo che il problema sia condominiale, ma quantomeno -presupponendo che si tratti di una questione condominiale- avra' prova scritta delle sue richieste di intervento) poiche' la vicina non puo' essere obbligata a tollerare le infiltrazioni e dunque prima o poi decidera' di muoversi. Se venisse accertato che il lavoro e' stato fatto male, lei puo' provare a richiedere il rimborso di quanto dovra' pagare al precedente proprietario (ma nei confronti dell'amministrazione deve pagare lei).
Cosa intende per formule di associazione? Se intende aderire o contribuire alla nostra attivita', lo puo' fare con questo formulario.
Spettabile Aduc.
Nuovamente nella necessita' di avere consigli mi rivolgo a Voi. Ci troviamo alle prese con l’assemblea del Condominio.
Ecco i miei quesiti:
1. Nomina amministratore e consiglieri.
Quanti millesimi sono necessari per mantenere e/ o cambiare l’amministratore?
Quali compiti hanno i consiglieri? Sono necessari? Quali doveri hanno nei confronti dei condomini? E’ possibile eliminare queste figure?
Cosa significa capocasa? Sono proprietaria dell’immobile dal febbraio 1999 ed ho trovato che un condomino fa le veci del padrone, possiede le chiavi di accesso del tetto (io abito all’ultimo piano e la scala di accesso al tetto sta sul mio pianerottolo) Anche la mia dirimpettaia possiede le chiavi del lucchetto con cui e' assicurata la famosa scala. Ho diritto ad averne una copia?
2. Spese di amministrazione
Attualmente l’amministrazione divide in parti uguali senza considerare i millesimi, le spese di amministrazione. L’inquilino con sei metri quadri in proprieta' (stanzino vicino alle cantine) deve cosi' pagare la stessa somma di chi ha 108 millesimi, 92 millesimi ecc. Come modificare il pagamento delle spese secondo millesimi?
3. Sistemazione di reti a protezione dei balconi, ove necessita, per evitare caduta di animali o cose.
Abito all’ultimo piano, ho sei gatti buonissimi, due dei quali sono caduti la prima settimana dopo il trasloco (maggio 1999) Non hanno causato danno alcuno se non spaccarsi uno il femore, l’altro passare a miglior vita. Ho sistemato delle fioriere fissate con tutte le cautele (il terrazzo non ha ringhiera ma muro). Non so se e' rivolta a me ma vorrei sapere i miei diritti ed i miei doveri.
4. Approvazione apposizione oggetti su parti comuni vano scale.
Ho sistemato una lampada soprastante la mia porta di entrata. Questo per motivi di sicurezza nel senso di poter illuminare il pianerottolo dall’interno del mio appartamento sia al momento di uscire che quando voglio esaminare il pianerottolo prima di aprire la porta. Non ho consultato il condominio. Sono mancante?
Ho posto una pianta davanti la porta d’entrata del mio appartamento, chiedendo prima alla mia dirimpettaia se la cosa le avrebbe causato disturbo. Dopo aver avuto il suo assenso, ho sistemato il mio ficus benjamin. Sono mancante? Nessuno dei condomini puo' avere danno perche' abito all’ultimo piano. L’accesso al tetto e' necessita' sporadica e la pianta non impedisce assolutamente l’uso della scala.
5. Approvazione sostituzione scuri con tapparelle appartamento inquilino X
Attualmente tutti hanno gli scuri di legno, solo l’appartamento del signor x li ha rimossi.
Se viene autorizzata la sostituzione, saremo poi obbligati anche tutti noi a passare dagli scuri alle tapparelle?
6. L’inquilina del piano di sotto si lamenta di perdite d’acqua sul soffitto del suo terrazzo, cioe' mio pavimento del terrazzo, da lei imputate dai lavori di pitturazione della facciata e quindi dei muri di tutti i terrazzi (effettuati quando io non ero ancora proprietaria).
L’amministratore ha fatto un suo sopralluogo, sul mio terrazzo, e a voce ha detto che per adesso non conviene fare alcun lavoro di sistemazione, e che la perdita dipende dal apposito spiovente per eliminare l’acqua che si deposita nei terrazzi.
Come devo comportarmi? Chiedo che ci sia qualcosa di scritto? Chi deve pagare il proprietario di prima oppure io? Oppure la ditta che ha effettuato la pitturazione?
7.Posso registrare tutta l’assemblea visto che l’amministratore tende a parteggiare per un gruppo di inquilini che detengono la maggioranza, dimostrando inoltre assai poca professionalita' ma indubbia maestria nell’omettere parti importanti per la minoranza?
8. E’ obbligatorio avere degli estintori in cantina ed in altre parti comuni? Puo' l’assemblea rifiutarsi di sottostare alle norme di sicurezza? Dove trovare l’elenco delle norme?
9. Desidero far costruire una tettoia (quarto ed ultimo piano)sul mio terrazzo sprovvisto di soffitto. Posso inserire questa richiesta in varie ed eventuali oppure devo prima chiedere al comune la possibilita'?La tettoia non sarebbe assolutamente una veranda, ma soltanto un riparo dalla pioggia ed eventualmente dal sole. Disposizione a sud.
10. Varie ed eventuali.
Per inserire i miei quesiti che non sono all’ordine del giorno, in varie ed eventuali, devo farlo al momento dell’assemblea o comunicarlo per iscritto con raccomandata prima della riunione?
Ringraziandovi attendo una Vostra gentile risposta.
P.S.: esistono formule di associazione con la Vostra organizzazione?
Risposta:
Cerchiamo di fare un discorso generale, consigliandole il sito http://www.confedilizia.it cliccando su "Rassegna Tematica di Giurisprudenza". La questione non puo' essere indicata genericamente tra "varie ed eventuali". Invii una raccomandata A/R all'amministratore richiedendo che vengano messi all'ordine del giorno i seguenti argomenti, specificando che in caso contrario convochera' lei specifica assemblea sull'argomento.
Potra' mettere la rete, ma la scelga chiara e non visibile, che non dia "nell'occhio". Se dovesse essere una rete piu' alta e vistosa, la questione si fa piu' complessa: lei ha diritto di mettere la protezione, ma non deve essere deturpante. L'amministratore viene eletto a maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno la meta' del valore dell'edificio (veda le schede sul condominio che trova qui). I consiglieri non sono previsti dalla legge, cosi' come non esiste il capocasa. Sono i regolamenti condominiali che prevedono queste figure e cio' che li riguarda se previsto da regolamento contrattuale deve comportare la variazione del regolamento all''unanimita'. Se previsto da regolamento assembleare, quest'ultimo puo' essere modificato a maggioranza. Le chiavi delle parti comuni -anche a seconda di quanto sono frequentate- (la cantina destinata all'utilizzo di tutti o la terrazza condominiale, saranno trattate in modo diverso dal tetto o dal bruciatore che non servono se in caso di necessita') possono essere date a tutti i condomini oppure possono essere affidate a qualcuno reperibile, in caso di necessita'.
Le spese devono essere sostenute in proporzione al valore di ciascuna proprieta', pero' il condominio puo' decidere anche che la ripartizione avvenga in parti uguali: se cosi' viene deciso, la legge rispetta la scelta. Se pero' si tratta di cose destinate a servire in maniera diversa i vari condomini, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno puo' farne. Norme particolari riguardano scale (occorre valutare anche il piano) e lastrici solari, soffitti, volte, solai (occorre valutare chi ne beneficia etc...).
Puo' mettere tutte le piante che vuole -salvo che la cosa diventi intollerabile e fastidiosa od inopportuna per ragioni specifiche- cosi' come ritengo che nessuno le dira' niente per la lampada che comunque e' all'altezza della sua proprieta' (e dunque difficilmente un giudice gli accorderebbe al condominio di fargliela levare). Se viene approvata solo la sostituzione del sig. X, vuol dire che sara' consentito a lui di avere le tapparelle. Se invece venisse deliberato di mettere tutti le tapparelle, questo non sarebbe correlazionato all'autorizzazione ricevuta da questo sig. x, ma sarebbe una decisione del condominio di cambiare le persiane. Potreste voi a propria volta richiedere di essere esentati: valutato cosa questa anomalia significherebbe per il decoro dello stabile, si deciderebbe se sia accettabile o meno. La sua tettoia dovra' rispettare determinate caratteristiche per essere ammessa, per cui forse sarebbe prima il caso di parlarne in prima istanza in assemblea presentando il progetto, (inserendo la voce specifica) e dopo, sondato il terreno, presenti la richiesta in Comune.
Gli estintori devono certamente essere nei locali caldaia e nei locali ascensore. Le norme puo' trovarle anche cercando su Internet a queste voci. Ma farebbe prima contattando direttamente i vigili del fuoco. Non puo' registrare l'assemblea (non ufficialmente): puo' solo far verbalizzare tutto cio' che ritiene debba essere messo per iscritto. Per cio' che concerne le perdite d'acqua, la questione andrebbe approfondita. La persona che abita sotto di lei potrebbe richiedere a lei il rimborso del danno: nel quale caso, e' opportuno che lei abbia provveduto a richiedere tramite A/R all'amministratore di effettuare una perizia da un tecnico, per identificare l'origine del danno (altrimenti rischia di dover richiedere lei l'intervento di un suo tecnico per accertare il difetto, se non e' certo che il problema sia condominiale, ma quantomeno -presupponendo che si tratti di una questione condominiale- avra' prova scritta delle sue richieste di intervento) poiche' la vicina non puo' essere obbligata a tollerare le infiltrazioni e dunque prima o poi decidera' di muoversi. Se venisse accertato che il lavoro e' stato fatto male, lei puo' provare a richiedere il rimborso di quanto dovra' pagare al precedente proprietario (ma nei confronti dell'amministrazione deve pagare lei).
Cosa intende per formule di associazione? Se intende aderire o contribuire alla nostra attivita', lo puo' fare con questo formulario.
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