Cara ADUC
Lavori condominiali per vizi costruttivi: come si ripartiscono le spese
Domanda
8 ottobre 2026
Buongiorno. Innanzitutto vorrei sapere quanto costa iscriversi. Dopodiché vengo al quesito: il condominio ha deciso di affidare ad una impresa i lavori di ripristino di danni dovuti ad errori ed omissioni da parte del costruttore, contro il quale ha vinto la causa giudiziaria. Ovviamente la somma quantificata dal giudice non sarà sufficiente a coprire tutte le spese, e sarà necessaria una selezione. Il nostro fabbricato, venduto come classe energetica A, presenta grosse pecche di tenuta della temperatura in inverno, soprattutto agli appartamenti agli ultimi piani e quelli al primo, situati sopra al piano pilotis. Alcuni condomini sostengono che quelle spese, certamente non coperte dalla somma disponibile di cui sopra, devono essere a carico dei proprietari che acquistando l'appartamento al primo o all'ultimo piano dovevano sapere cosa comportassero quelle collocazioni, altri ritengono invece che anche quegli appartamenti debbano godere della stessa protezione termica degli intermedi, e che quindi la spesa vada divisa fra tutti i condomini. A Vs giudizio, quale corrente ha ragione, o ci sono soluzioni intermedie? Grazie per ogni contributo.
Stefano, dalla provincia di RM
Stefano, dalla provincia di RM
Risposta ADUC
Gentile Stefano,
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Veniamo al quesito condominiale, che è delicato e su cui non esiste una risposta automatica valida per ogni caso, perché dipende da come sono qualificati tecnicamente e giuridicamente gli interventi necessari.
Il punto decisivo è se i difetti di tenuta termica che lei descrive riguardano parti comuni dell'edificio (involucro, coibentazione della copertura, del piano pilotis, delle murature perimetrali) oppure elementi di proprietà esclusiva dei singoli appartamenti. Se il problema nasce da un difetto costruttivo dell'involucro comune, come isolamento insufficiente del tetto o del solaio sopra il pilotis, la spesa di ripristino è in linea di principio a carico di tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà, perché riguarda una parte comune, a prescindere dal fatto che il beneficio termico sia percepito in modo più marcato da chi abita all'ultimo piano o sopra il pilotis. Non è una questione di "chi sapeva cosa comportava l'acquisto di quel piano", perché il vizio è stato causato da un errore costruttivo accertato giudizialmente, non da una caratteristica fisiologica della collocazione.
Diverso se si tratta di elementi di proprietà esclusiva del singolo condomino o che l'intervento comporti migliorie ulteriori rispetto al semplice ripristino, nel qual caso la ripartizione potrebbe essere diversa o richiedere un contributo maggiore da parte dei proprietari direttamente interessati.
Prima di deliberare una ripartizione specifica in assemblea, le suggeriamo di far accertare da un tecnico (termotecnico o ingegnere) se i difetti riguardano parti comuni o esclusive, e di far verbalizzare la delibera con chiarezza sui criteri di riparto adottati, perché una delibera che ripartisca in modo non conforme alla natura comune o esclusiva delle opere è impugnabile davanti al giudice.
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Veniamo al quesito condominiale, che è delicato e su cui non esiste una risposta automatica valida per ogni caso, perché dipende da come sono qualificati tecnicamente e giuridicamente gli interventi necessari.
Il punto decisivo è se i difetti di tenuta termica che lei descrive riguardano parti comuni dell'edificio (involucro, coibentazione della copertura, del piano pilotis, delle murature perimetrali) oppure elementi di proprietà esclusiva dei singoli appartamenti. Se il problema nasce da un difetto costruttivo dell'involucro comune, come isolamento insufficiente del tetto o del solaio sopra il pilotis, la spesa di ripristino è in linea di principio a carico di tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà, perché riguarda una parte comune, a prescindere dal fatto che il beneficio termico sia percepito in modo più marcato da chi abita all'ultimo piano o sopra il pilotis. Non è una questione di "chi sapeva cosa comportava l'acquisto di quel piano", perché il vizio è stato causato da un errore costruttivo accertato giudizialmente, non da una caratteristica fisiologica della collocazione.
Diverso se si tratta di elementi di proprietà esclusiva del singolo condomino o che l'intervento comporti migliorie ulteriori rispetto al semplice ripristino, nel qual caso la ripartizione potrebbe essere diversa o richiedere un contributo maggiore da parte dei proprietari direttamente interessati.
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