Cara ADUC
Amministratore inattivo da anni: il condominio è ancora valido?
Domanda
29 ottobre 2026
Buongiorno, sono un condòmino di un condomìnio situato nel comune di Roma, costituito da due edifici adiacenti formati da case a schiera e costituiti da 7 appartamenti ciascuno. Ogni appartamento ha il proprio accesso diretto sulla strada pubblica, sia pedonale che carrabile.
Il condominio fu costituito direttamente all'atto dell'acquisto e fu nominato un amministratore. In realtà l'unico impianto in comune esistente dall'inizio era la fornitura dell'acqua potabile.
Nel tempo, per una serie di opportunità generali, venne deciso dai condomini di passare ai contratti individuali per la fornitura di acqua potabile e quindi di richiedere alla società erogatrice l'installazione di contatori individuali. In occasione della dismissione del contatore generale dell'acqua e del relativo contratto di fornitura fu effettuata l'ultima azione formale dall'amministratore.
Da allora, l'amministratore non ha più inviato nessun bilancio e non ha mai convocato nessuna assemblea, non emettendo nessuna bolletta condominiale.
Ora vorrei sapere se questo sia regolare e se il condominio sia imputabile di qualche mancanza, dal punto di vista formale, legale o fiscale.
Grazie.
Giuseppe, dalla provincia di RM
Il condominio fu costituito direttamente all'atto dell'acquisto e fu nominato un amministratore. In realtà l'unico impianto in comune esistente dall'inizio era la fornitura dell'acqua potabile.
Nel tempo, per una serie di opportunità generali, venne deciso dai condomini di passare ai contratti individuali per la fornitura di acqua potabile e quindi di richiedere alla società erogatrice l'installazione di contatori individuali. In occasione della dismissione del contatore generale dell'acqua e del relativo contratto di fornitura fu effettuata l'ultima azione formale dall'amministratore.
Da allora, l'amministratore non ha più inviato nessun bilancio e non ha mai convocato nessuna assemblea, non emettendo nessuna bolletta condominiale.
Ora vorrei sapere se questo sia regolare e se il condominio sia imputabile di qualche mancanza, dal punto di vista formale, legale o fiscale.
Grazie.
Giuseppe, dalla provincia di RM
Risposta ADUC
Gentile Giuseppe,
la situazione descritta risulta complessa.
La descrizione dei luoghi da Lei resa suggerisce che ci potremmo trovare innanzi ad un condominio minimo o complesso condominiale.
Il condominio, tuttavia, non cessa di esistere semplicemente perché l'amministratore interrompe la propria attività o perché non vi sono più impianti comuni gestiti attivamente.
Va, quindi, compreso se l'amministratore risulta formalmente ancora in carica (non essendoci state revoche o dimissioni formalizzate con passaggio di consegne) oppure no.
Deve, altresì, essere verificato se il condominio, in quanto ente di gestione, ha ancora un codice fiscale perché se tale codice esiste allora esiste anche il condominio.
Suggeriamo di promuovere un'assemblea informale o formale: i condòmini possono autoconvocarsi (specie se rappresentano almeno un sesto del valore dell'edificio) per formalizzare la revoca dell'amministratore (se ancora in carica), regolarizzare la chiusura dei rapporti contabili pregressi e decidere se mantenere una gestione autonoma o procedere allo scioglimento formale (ove normativamente possibile) del vincolo condominiale.
Al momento non ravvisiamo responsabilità imputabili ai singoli condomini.
la situazione descritta risulta complessa.
La descrizione dei luoghi da Lei resa suggerisce che ci potremmo trovare innanzi ad un condominio minimo o complesso condominiale.
Il condominio, tuttavia, non cessa di esistere semplicemente perché l'amministratore interrompe la propria attività o perché non vi sono più impianti comuni gestiti attivamente.
Va, quindi, compreso se l'amministratore risulta formalmente ancora in carica (non essendoci state revoche o dimissioni formalizzate con passaggio di consegne) oppure no.
Deve, altresì, essere verificato se il condominio, in quanto ente di gestione, ha ancora un codice fiscale perché se tale codice esiste allora esiste anche il condominio.
Suggeriamo di promuovere un'assemblea informale o formale: i condòmini possono autoconvocarsi (specie se rappresentano almeno un sesto del valore dell'edificio) per formalizzare la revoca dell'amministratore (se ancora in carica), regolarizzare la chiusura dei rapporti contabili pregressi e decidere se mantenere una gestione autonoma o procedere allo scioglimento formale (ove normativamente possibile) del vincolo condominiale.
Al momento non ravvisiamo responsabilità imputabili ai singoli condomini.
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