Cara ADUC
Affitto 4+4 con cedolare secca: aumento ISTAT è dovuto dopo 4 anni?
Domanda
16 ottobre 2026
Buonasera, vi chiederei un chiarimento relativo a un contratto di locazione ad uso abitativo 4+4. Come premessa, nel contratto viene indicata la volontà di uno dei proprietari di adottare il regime di cedolare secca, salvo revoca, le altre scelgono la tassazione ordinaria. Nel contratto compare anche che le parti convengono che in mancanza o in caso di revoca dell'adozione della cedolare secca, il canone di affitto sarà aggiornato di anno in anno secondo l'indice ISTAT maturato al 100%. Trascorso il primo quadriennio, le proprietarie hanno chiesto un aumento mensile del canone di locazione per adeguamento secondo indice ISTAT. Abbiamo fatto presente che nel nostro caso non si dovrebbe applicare perché nel contratto c'è il regime di cedolare secca almeno per uno dei proprietari, questo dovrebbe bloccare l'adeguamento secondo circolare dell'Agenzia delle Entrate 26/E del 2011. Il proprietario rimane sulla sua posizione, facendo presente che l'aumento che ha comunicato è anche inferiore a quello computato secondo indice ISTAT. In particolare il proprietario fa presente che l'adeguamento non è possibile annualmente, ma è possibile al termine del primo quadriennio. Riteniamo che il secondo quadriennio costituisca proroga del contratto e che quindi le stesse condizioni debbano essere valide per il secondo, senza alcun adeguamento del canone. Come possiamo muoverci? Vi chiediamo se il riferimento alla circolare che abbiamo mandato non sia sufficiente o se magari ci stia sfuggendo qualcosa. Vi chiederei anche se e come controllare se abbia revocato la cedolare secca. Credo che la comunicazione a riguardo sia a suo carico. Immagino ci debba anche comunicare la data dell'eventuale revoca. Un caro saluto.
Antonio, dalla provincia di BA
Antonio, dalla provincia di BA
Risposta ADUC
Gentile Antonio,
la vostra lettura sulla cedolare secca è corretta. La circolare 26/E del 2011 dice che, per gli immobili in comproprietà, l’opzione di un solo locatore comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo anche da parte dei comproprietari che non l’hanno scelta. L’art. 3, comma 11, D.Lgs. 23/2011 sospende l’aggiornamento per tutta la durata dell’opzione, anche se il contratto lo prevede. Finché l’opzione è in vigore, quindi, l’ISTAT non è dovuto.
Il punto è se l’opzione sia ancora in vigore, e qui conta una precisazione. L’opzione dura finché non viene revocata espressamente: la revoca si fa con il modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità e vale solo dall’annualità successiva, non per il passato. Per l’Agenzia delle Entrate, la mancata comunicazione della proroga non comporta di per sé la revoca, se il locatore si è comportato in modo coerente (versando la cedolare e dichiarando i redditi come tali). Per tornare all’ISTAT il proprietario deve quindi aver revocato davvero.
Sul “rinnovo senza adeguamento”: l’art. 2 della legge 431/98 dice che alla scadenza del primo quadriennio il contratto è rinnovato per altri quattro anni, salvi i motivi di diniego del locatore. Solo alla seconda scadenza ciascuna parte può attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni. La legge non dà quindi al proprietario un diritto di rivedere il canone alla prima scadenza: può contare solo sulla clausola contrattuale, che prevede l’aggiornamento “di anno in anno”, non a fine quadriennio. Se la cedolare non c’è più, la clausola ISTAT continua però ad applicarsi anche nel secondo quadriennio. L’argomento decisivo resta la cedolare, non il rinnovo.
Chieda per iscritto al proprietario la ricevuta RLI di conferma o di revoca, con data. Se non risponde, può chiedere chiarimenti all’ufficio dell’Agenzia dove è registrato il contratto. Verifichi anche di aver ricevuto, all’inizio, la raccomandata con la rinuncia agli aggiornamenti, oppure che la rinuncia sia scritta nel contratto. Secondo le Entrate, senza quella comunicazione l’opzione non ha effetto, e in quel caso la clausola ISTAT tornerebbe applicabile. Meglio saperlo prima di insistere.
Fino al chiarimento può continuare a pagare il canone attuale comunicando per iscritto il motivo, oppure pagare l’aumento con riserva di rimborso.
la vostra lettura sulla cedolare secca è corretta. La circolare 26/E del 2011 dice che, per gli immobili in comproprietà, l’opzione di un solo locatore comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo anche da parte dei comproprietari che non l’hanno scelta. L’art. 3, comma 11, D.Lgs. 23/2011 sospende l’aggiornamento per tutta la durata dell’opzione, anche se il contratto lo prevede. Finché l’opzione è in vigore, quindi, l’ISTAT non è dovuto.
Il punto è se l’opzione sia ancora in vigore, e qui conta una precisazione. L’opzione dura finché non viene revocata espressamente: la revoca si fa con il modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità e vale solo dall’annualità successiva, non per il passato. Per l’Agenzia delle Entrate, la mancata comunicazione della proroga non comporta di per sé la revoca, se il locatore si è comportato in modo coerente (versando la cedolare e dichiarando i redditi come tali). Per tornare all’ISTAT il proprietario deve quindi aver revocato davvero.
Sul “rinnovo senza adeguamento”: l’art. 2 della legge 431/98 dice che alla scadenza del primo quadriennio il contratto è rinnovato per altri quattro anni, salvi i motivi di diniego del locatore. Solo alla seconda scadenza ciascuna parte può attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni. La legge non dà quindi al proprietario un diritto di rivedere il canone alla prima scadenza: può contare solo sulla clausola contrattuale, che prevede l’aggiornamento “di anno in anno”, non a fine quadriennio. Se la cedolare non c’è più, la clausola ISTAT continua però ad applicarsi anche nel secondo quadriennio. L’argomento decisivo resta la cedolare, non il rinnovo.
Chieda per iscritto al proprietario la ricevuta RLI di conferma o di revoca, con data. Se non risponde, può chiedere chiarimenti all’ufficio dell’Agenzia dove è registrato il contratto. Verifichi anche di aver ricevuto, all’inizio, la raccomandata con la rinuncia agli aggiornamenti, oppure che la rinuncia sia scritta nel contratto. Secondo le Entrate, senza quella comunicazione l’opzione non ha effetto, e in quel caso la clausola ISTAT tornerebbe applicabile. Meglio saperlo prima di insistere.
Fino al chiarimento può continuare a pagare il canone attuale comunicando per iscritto il motivo, oppure pagare l’aumento con riserva di rimborso.
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