Affitto dell'abitazione a canone concordato
Il contratto di affitto a canone concordato è una formula di locazione in cui il canone non è libero ma deve rispettare i valori stabiliti da accordi tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini a livello locale. In cambio, sia proprietario che inquilino beneficiano di agevolazioni fiscali significative. È una formula ancora poco conosciuta ma conveniente per entrambe le parti.
Indice
COS'È IL CANONE CONCORDATO E DOVE SI APPLICA
COME SI DETERMINA IL CANONE
LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER IL PROPRIETARIO
I VANTAGGI PER L'INQUILINO
DURATA DEL CONTRATTO E RINNOVO
NORMATIVA DI RIFERIMENTO E LINK UTILI
COS'È IL CANONE CONCORDATO E DOVE SI APPLICA
La L. 431/1998 prevede due tipi principali di contratto di locazione a uso abitativo:
- Contratto a canone libero (4+4 anni): il canone è liberamente pattuito tra le parti
- Contratto a canone concordato (3+2 anni): il canone deve rientrare in una fascia di valori stabilita da accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni dei proprietari (Confedilizia, UPPI ecc.) e degli inquilini (SUNIA, SICET ecc.) in ciascun comune
Il canone concordato si applica principalmente nei comuni ad alta tensione abitativa (le grandi città e i comuni limitrofi individuati con decreto): Roma, Milano, Napoli, Torino, Firenze, Bologna, Venezia, Genova e molti altri. Nei comuni non classificati ad alta tensione abitativa, il canone concordato è comunque possibile ma meno diffuso.
Il canone concordato non è un valore fisso ma una fascia (minimo e massimo) determinata dall'accordo territoriale del comune, in base a:
- La zona del comune (microzone catastali o zone omogenee definite dall'accordo)
- Le caratteristiche dell'immobile: superficie, piano, esposizione, stato di conservazione, presenza di ascensore, garage, arredamento
Per determinare il canone corretto è necessario applicare la scheda di calcolo prevista dall'accordo territoriale del proprio comune. Le organizzazioni sindacali di categoria (proprietari e inquilini) possono assistere nell'applicazione. In molti comuni esiste anche un'assistenza online.
In alcune città (es. Roma, Milano) è obbligatorio allegare al contratto una attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell'accordo, che certifica la correttezza del canone applicato: senza questa attestazione il contratto non può accedere alle agevolazioni fiscali.
LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER IL PROPRIETARIO
Il proprietario che opta per il canone concordato beneficia di:
- Cedolare secca agevolata al 10% (invece del 21% per i canoni liberi): un'agevolazione fiscale significativa che in molti casi rende il canone concordato più conveniente del canone libero anche a fronte di un importo del canone inferiore
- Riduzione IMU: del 25% per gli immobili affittati a canone concordato (il comune può prevedere aliquote ulteriormente ridotte)
- Riduzione IRPEF: se non si opta per la cedolare secca, il reddito imponibile da locazione è ridotto del 30%
Per l'inquilino il principale vantaggio è un canone inferiore a quello di mercato libero (tipicamente del 15-30% nelle grandi città). Inoltre:
- Detrazione IRPEF: gli inquilini con contratto a canone concordato hanno diritto a una detrazione annua di 495,80 euro (reddito fino a 15.493,71 euro) o 247,90 euro (reddito fino a 30.987,41 euro)
- Maggiore stabilità: il contratto 3+2 si rinnova automaticamente in assenza di disdetta motivata
- Tutele contrattuali standard: le stesse della locazione ordinaria (deposito cauzionale, spese, manutenzione)
DURATA DEL CONTRATTO E RINNOVO
Il contratto a canone concordato ha durata di 3 anni, rinnovabile automaticamente di altri 2 anni (formula 3+2). Alla scadenza dei primi 3 anni, il locatore può non rinnovare solo per motivi tassativamente previsti dalla legge (necessità per sé o per familiari, vendita, ristrutturazione). Alla seconda scadenza (dopo i 2 anni) il contratto può non essere rinnovato senza obbligo di motivazione.
Esiste anche una variante per uso transitorio (da 1 a 18 mesi) e per studenti universitari (da 6 a 36 mesi), anch'esse a canone concordato.
NORMATIVA DI RIFERIMENTO E LINK UTILI
- L. 431/1998 — disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo
- D.M. 16 gennaio 2017 — criteri per la realizzazione degli accordi territoriali
- L. 208/2015 (Legge di Stabilità 2016) — cedolare secca al 10% per canone concordato
- D.Lgs. 23/2011 — federalismo fiscale municipale (IMU)
- SUNIA — Sindacato Unitario Nazionale Inquilini e Assegnatari
- Confedilizia — accordi territoriali per comune
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