Contratti di affitto: una guida
La locazione di immobili a uso abitativo è disciplinata dalla Legge 431/1998, che prevede due principali tipologie di contratto: il contratto libero (4+4) e il contratto a canone concordato (3+2). Per le locazioni di breve durata (meno di 30 giorni — Airbnb e simili) valgono regole specifiche aggiornate nel 2024.
Indice
CONTRATTO LIBERO (4+4)
CONTRATTO A CANONE CONCORDATO (3+2)
LOCAZIONI BREVI (MENO DI 30 GIORNI)
REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO
CEDOLARE SECCA
DEPOSITO CAUZIONALE
SPESE: COSA PAGA L'INQUILINO E COSA IL PROPRIETARIO
DISDETTA E FINE CONTRATTO
MOROSITÀ E SFRATTO
LINK UTILI
CONTRATTO LIBERO (4+4)
Il contratto a canone libero ha durata minima di 4 anni + rinnovo automatico di 4 anni. Il canone è liberamente stabilito dalle parti. Al termine dell'ottavo anno si rinnova automaticamente salvo disdetta.
Disdetta del locatore possibile solo alla scadenza del primo quadriennio (con preavviso di almeno 6 mesi) per motivi tassativi: uso proprio o dei familiari, vendita a terzi (in certi casi), ristrutturazione, destinazione diversa.
Disdetta dell'inquilino: in qualsiasi momento con preavviso di almeno 6 mesi (o diverso se stabilito in contratto, ma mai meno di 6), per gravi motivi anche con preavviso ridotto a 2 mesi (es. trasferimento di lavoro).
CONTRATTO A CANONE CONCORDATO (3+2)
Durata minima 3 anni + rinnovo di 2 anni. Il canone deve essere determinato sulla base degli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni di proprietari e inquilini del Comune di riferimento. Il canone concordato è inferiore a quello di mercato ma offre vantaggi fiscali significativi.
Aggiornamento accordi territoriali: il DM del 2023 ha rinnovato le modalità per la stipula degli accordi locali. I Comuni con alta tensione abitativa (liste aggiornate) e quelli capoluogo hanno accordi specifici. Verificare sempre l'accordo del proprio Comune sul sito dell'ente locale o tramite associazioni di categoria.
Vantaggi fiscali del canone concordato:
- Cedolare secca al 10% (invece del 21%)
- Riduzione IRPEF e IMU per il proprietario
- Detrazione IRPEF per l'inquilino (fino a € 991,60/anno se reddito ? € 15.493,71; fino a € 495,80 fino a € 30.987,41)
LOCAZIONI BREVI (MENO DI 30 GIORNI)
Le locazioni a uso turistico o transitorio inferiori a 30 giorni (Airbnb, Booking, ecc.) sono soggette a norme specifiche:
Cedolare secca 2024:
- 21% per il primo immobile affittato in locazione breve
- 26% dal secondo immobile in poi (novità L. 213/2023, Legge di Bilancio 2024)
CIN (Codice Identificativo Nazionale): dal 2 novembre 2024 tutti gli immobili destinati a locazioni brevi devono essere registrati sul portale del Ministero del Turismo e ottenere il CIN. L'obbligo si estende anche alle strutture ricettive. Sanzione per mancanza del CIN: da € 800 a € 8.000.
Imposta di soggiorno: i soggetti che incassano i canoni (anche piattaforme come Airbnb) sono responsabili della riscossione e versamento dell'imposta di soggiorno comunale.
Ritenuta del 21%: le piattaforme digitali (Airbnb, Booking) devono operare una ritenuta del 21% sui pagamenti ai locatori italiani e versarla all'Erario.
REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO
I contratti di locazione di durata superiore a 30 giorni devono essere registrati all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula.
Imposta di registro: 2% del canone annuo (canone libero) o 2% del canone concordato con riduzione del 30%. Con cedolare secca: imposta di registro non dovuta.
Se il contratto non è registrato, l'inquilino può chiedere al giudice di fissare un canone pari al triplo della rendita catastale (è nullo il patto in nero).
CEDOLARE SECCA
La cedolare secca è un'imposta sostitutiva dell'IRPEF sulle locazioni abitative. Aliquote:
- 21%: locazioni libere (4+4) e locazioni brevi (primo immobile)
- 10%: locazioni concordate (3+2) in Comuni ad alta tensione abitativa o capoluogo
- 26%: locazioni brevi dal secondo immobile in poi
Con cedolare secca il proprietario non può aggiornare il canone per l'intera durata del contratto.
DEPOSITO CAUZIONALE
La caparra/deposito cauzionale non può eccedere 3 mensilità del canone. Deve essere restituita al termine del contratto entro un termine ragionevole (in genere 30-60 giorni) e comunque prima di trattenerne una parte il proprietario deve dimostrare i danni (non la normale usura). Produce interessi legali a favore dell'inquilino.
SPESE: COSA PAGA L'INQUILINO E COSA IL PROPRIETARIO
La ripartizione è fissata per legge e dalla giurisprudenza consolidata:
Inquilino: manutenzione ordinaria (riparazioni di piccola entità), consumo utenze, pulizia scale/ascensore, sostituzione lampadine, piccole riparazioni agli impianti per uso, tassa rifiuti.
Proprietario: manutenzione straordinaria (tetti, facciate, impianti principali), adeguamento impianti per legge, riparazioni strutturali, sostituzione caldaia o impianti principali per vetustà.
DISDETTA E FINE CONTRATTO
La disdetta deve essere comunicata per raccomandata A/R o PEC con il preavviso previsto. Alla scadenza l'inquilino deve riconsegnare l'immobile nel medesimo stato di consegna (salvo normale usura). Si redige un verbale di riconsegna.
Se l'inquilino resta nell'immobile dopo la scadenza senza accordo: il locatore può agire per sfratto per finita locazione.
MOROSITÀ E SFRATTO
In caso di mancato pagamento del canone (anche di una sola mensilità scaduta da più di 20 giorni), il locatore può agire con lo sfratto per morosità al Tribunale. Il procedimento è rapido (udienza entro 30-60 giorni). Il giudice emette l'ordinanza di convalida e fissa la data di rilascio.
La morosità incolpevole (perdita del lavoro, riduzione reddito) può giustificare la proroga dell'esecuzione dello sfratto nei Comuni con alta tensione abitativa (delibera del Prefetto).
- Agenzia delle Entrate — registrazione contratti, cedolare secca
- Ministero del Turismo — portale CIN per locazioni brevi
- L. 431/1998 — su normattiva.it