La tassazione degli affitti brevi
Gli affitti brevi — locazioni di immobili ad uso abitativo di durata fino a 30 giorni — sono soggetti a una disciplina fiscale e amministrativa che si è notevolmente ampliata negli ultimi anni. Oltre alle regole sulla tassazione, dal 2024 è obbligatorio il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per chi affitta a breve termine.
Indice scheda
CONTRATTI COINVOLTI
TASSAZIONE: IRPEF ORDINARIA O CEDOLARE SECCA
IL CODICE IDENTIFICATIVO NAZIONALE (CIN)
OBBLIGHI DEGLI INTERMEDIARI (AIRBNB, BOOKING, ECC.)
TASSA DI SOGGIORNO
FONTI NORMATIVE
LINK UTILI
CONTRATTI COINVOLTI
Si tratta di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata fino a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la fornitura di biancheria e/o pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche direttamente o tramite agenzie o piattaforme di intermediazione (Airbnb, Booking, Vrbo, ecc.).
La disciplina si applica ai contratti tra persone fisiche che agiscono al di fuori dell'attività d'impresa. Non sono coinvolti i contratti stipulati con ditte, imprese o professionisti nell'esercizio della loro attività.
I contratti di durata inferiore a 30 giorni non sono soggetti a registrazione obbligatoria e non è dovuta imposta di registro; i redditi che ne derivano sono però soggetti a tassazione.
TASSAZIONE: IRPEF ORDINARIA O CEDOLARE SECCA
Chi affitta a breve termine può scegliere tra due regimi fiscali:
Tassazione ordinaria IRPEF
I redditi da affitto breve concorrono al reddito complessivo e sono tassati con le aliquote IRPEF progressive. La base imponibile è il canone annuo ridotto del 5% (art. 37 TUIR, DPR 917/86).
Cedolare secca (opzionale)
In alternativa è possibile applicare la cedolare secca, imposta sostitutiva dell'IRPEF. Le aliquote in vigore dal 2024 sono:
- 21% per chi affitta un solo immobile a breve termine nell'anno (prima casa o immobile aggiuntivo, purché sia il solo affittato a breve termine);
- 26% a partire dal secondo immobile affittato a breve termine nello stesso anno.
La maggiorazione al 26% dal secondo immobile è stata introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 (Legge 213/2023) con l'obiettivo di disincentivare la sottrazione di immobili al mercato delle locazioni ordinarie.
L'opzione per la cedolare secca può essere esercitata direttamente in sede di dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi PF), senza obbligo di comunicazione preventiva all'Agenzia delle Entrate per i contratti non registrati.
La stessa disciplina si applica ai contratti di sub-locazione e di comodato oneroso con le stesse caratteristiche.
IL CODICE IDENTIFICATIVO NAZIONALE (CIN)
Dal 2 novembre 2024 è obbligatorio il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutti gli immobili destinati ad affitti brevi o strutture turistico-ricettive, introdotto dal D.L. 145/2023 (convertito dalla Legge 191/2023) e dalla Legge 15/2024 sulla sicurezza.
Chi deve averlo: tutti i proprietari o gestori di immobili adibiti ad affitti brevi (anche singoli privati che affittano su Airbnb o Booking), bed & breakfast, case vacanze e altre strutture ricettive.
Come si ottiene: tramite il portale del Ministero del Turismo (cin.turismo.gov.it), gratuitamente e in modo telematico. Il codice viene assegnato in automatico dopo l'inserimento dei dati dell'immobile e del titolare.
Come si usa:
- deve essere esposto all'ingresso dell'immobile;
- deve essere indicato in tutti gli annunci pubblicati su qualsiasi canale (piattaforme online, siti propri, agenzie);
- le piattaforme di intermediazione (Airbnb, Booking, ecc.) sono obbligate a richiedere il CIN agli host e a non pubblicare annunci privi di tale codice.
Sanzioni: chi non si dota del CIN o non lo espone rischia sanzioni da 800 a 8.000 euro. Le piattaforme che pubblicano annunci senza CIN rischiano sanzioni da 500 a 5.000 euro per annuncio.
Requisiti di sicurezza: contestualmente all'obbligo di CIN, la normativa impone anche il rispetto di requisiti minimi di sicurezza per gli immobili affittati a breve termine: rilevatori di monossido di carbonio, estintori portatili e planimetria con le vie di uscita.
OBBLIGHI DEGLI INTERMEDIARI (AIRBNB, BOOKING, ECC.)
Le piattaforme di intermediazione che riscuotono i canoni di affitto o intervengono nei pagamenti sono tenute ad applicare una ritenuta d'acconto del 21% sui canoni stessi, versandola all'Agenzia delle Entrate tramite modello F24 con codice tributo 1919, entro il 16 del mese successivo all'incasso.
La ritenuta opera come acconto se il locatore non ha esercitato l'opzione per la cedolare secca, oppure come imposta sostitutiva definitiva se l'ha esercitata (con eventuale conguaglio in dichiarazione per il secondo immobile al 26%).
Le piattaforme devono inoltre comunicare annualmente all'Agenzia delle Entrate i dati di tutti i contratti di affitto breve conclusi tramite la loro intermediazione, e sono tenute a verificare la presenza del CIN prima di pubblicare un annuncio.
TASSA DI SOGGIORNO
Chi incassa i canoni o interviene nel pagamento è tenuto a riscuotere la tassa di soggiorno per conto del Comune in cui si trova l'immobile (D.L. 78/2010 art. 14 comma 16). L'importo varia da Comune a Comune. Le piattaforme come Airbnb lo riscuotono direttamente in molti Comuni italiani tramite accordi specifici.
- D.L. 50/2017 convertito nella Legge 96/2017, art.4 — introduzione cedolare secca affitti brevi
- Risoluzione Agenzia delle Entrate n.88/E del 5/7/2017
- Legge 213/2023 (Legge di Bilancio 2024) — aliquota cedolare 26% dal secondo immobile
- D.L. 145/2023 convertito nella Legge 191/2023 — introduzione CIN
- Legge 15/2024 (sicurezza) — obblighi di sicurezza per gli immobili in affitto breve
- D.L. 78/2010 art.14 comma 16 — tassa di soggiorno