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IMU: GUIDA ALL'USO
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Scheda Pratica di Rita Sabelli
11 maggio 2012 14:03
 
Ultima revisione: 31/1/2014; ultimo aggiornamento 10/2/2014

Dal 2012 e' applicata l'IMU, l'imposta municipale (propria) introdotta in termini generali dal Governo Berlusconi con il decreto sul federalismo fiscale municipale (d.lgs. 23/2011) e poi ripresa e ridefinita dal decreto salva-Italia (dl 201/2011) e dal decreto di semplificazione fiscale (dl 16/2012) del Governo Monti.

In prima fase era previsto che l'IMU sostituisse le imposte ICI e IRPEF gravanti sugli immobili dal 2014, ma il decreto Monti ha anticipato i tempi di due anni, facendo partire la nuova imposta, in regime sperimentale fin dal 2012.

Nel corso del biennio 2012/2013 sono state tante le variazioni alla norma sull'IMU. Nel primo anno di applicazione (2012) sono state nuovamente colpite le "prime case" intese come case di abitazione principale, che dal 2008 erano esenti rispetto alla “vecchia” ICI. L'esenzione e' poi tornata, dopo molti travagli, nel 2013, passata a regime dal 2014.
Sempre nel primo anno di applicazione (2012) parte dell'IMU andava allo Stato (il 50%), con esclusione di quella per le “prime case”. Dal 2013 invece il pagamento va tutto ai comuni , con esclusione di quella derivante dagli immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D (calcolata ad aliquota standard dello 0,76%).

La fase sperimentale, in ogni caso, si e' conclusa e dal 2014 l'IMU va a regime e diventa parte della nuova IUC (imposta unica comunale), insieme alle nuove TARI e TASI che sostituiscono la TARES. Alcune regole, riferite alla IUC, diventano comuni (come quelle relative alla denuncia e alla riscossione coattiva).

indice scheda 
OGGETTO DELL'IMPOSTA
ESENZIONI
DICHIARAZIONE IMU
QUANTO SI PAGA - 1) CALCOLO DELL'IMPONIBILE
QUANTO SI PAGA - 2) APPLICAZIONE DELL'ALIQUOTA IMU
QUANTO SI PAGA - 3) APPLICAZIONE DELLE DETRAZIONI
CHI DEVE PAGARE, SUDDIVISIONI
COME (E QUANDO) SI PAGA
ERRORI DI VERSAMENTO, COSA FARE
IMU E TASSAZIONE IRPEF DEGLI IMMOBILI : CHIARIMENTI
ACCERTAMENTI, SANZIONI, RIMBORSI
CASE ALL'ESTERO: LA NUOVA IMPOSTA (IVIE)
RIFERIMENTI NORMATIVI E LINK UTILI

OGGETTO DELL'IMPOSTA
L'IMU, al pari della vecchia ICI, colpisce il possesso di:
- fabbricati, intesi come unita' immobiliare iscritti, o che devono esserlo, al catasto, comprese le pertinenze.
- aree fabbricabili, intese come aree utilizzabili a scopo edificatorio in base ai piani urbanistici ovvero in base alle possibilita' effettive di edificazione. Cio' vale, si ricorda, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del piano urbanistico locale (vedi DL 223/2006 art.36 c.2). Non vi rientrano le aree utilizzate per attivita' agro-silvo-pastorali (agricoltura, silvicoltura, allevamento animali) da coltivatori diretti o imprenditori agricoli iscritti alla previdenza agricola;
- terreni agricoli, intesi come terreni adibiti all'esercizio delle attivita' di imprenditore agricolo (coltivazione del fondo, selvicoltura, allevamento di animali e attivita' connesse, vedi art. 2135 cc). L'imposta grava anche sui terreni agricoli non coltivati, lasciati a riposo, con esclusione di quelli in aree montane o di collina (esenti, si veda in ultimo la Circolare Ag.entrate n.5 dell'11/3/2013).

Il fabbricato di nuova costruzione e' soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui e' utilizzato.

Per le definizioni di coltivatore diretto e di imprenditore agricolo professionale si veda la Circolare MEF del 18/5/2012 (tra i link utili).

ESENZIONI
Per legge sono esenti dall'IMU i beni dello Stato e degli enti locali (Regioni, Province e Comuni), degli enti del servizio sanitario nazionale, della Chiesa (solo per i luoghi non adibiti ad attivita' commerciali), gli edifici pubblici in generale (stazioni, porti, cimiteri, etc.), gli edifici con destinazione ad usi culturali, i fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali i terreni agricoli delle aree montane o di collina, nonche' gli edifici utilizzati da enti non commerciali per lo svolgimento di attivita' assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive.

Da aggiungere, per precisione, che l'attivita' non commerciale si intende -per le attivita' didattica- quella svolta a titolo gratuito o dietro pagamento di un corrispettivo di importo simbolico che copre solo una parte del costo effettivo del servizio. Per l'attivita' sanitaria e assistenziale si intende invece quella resa in convenzione con un ente pubblico (Stato, Regione, Comune), gratuitamente o dietro pagamento degli importi previsti dalla legge per la partecipazione alla spesa (ticket).
In caso di utilizzazione mista dei locali, se non e'possibile identificare gli immobili o le porzioni di immobili adibiti esclusivamente all'attivita'di natura non commerciale, l'esenzione si applica in misura proporzionale all'utlizzazione non commerciale, risultante da un'apposita dichiarazione.
Su questi punti si puo'consultare il cosiddetto "Regolamento IMU degli enti no-profit", il decreto del Minstero dell'economia e delle finanze n.200 del 19/11/2012.

Sono esenti anche
- i fabbricati ubicati nelle zone colpite dal sisma del 6/4/2009 purche' distrutti od oggetto di ordinanze sindacali di sgombero in quanto inagibili (totalmente o parzialmente). L'esenzione dura fino alla loro definitiva ricostruzione e agibilita'.
- i terreni agricoli ricadenti nelle aree montane e di collina (vedi D.lgs.504/1992 art.7 comma 1 lettera h, la cui validita' per l'imu e' sancita dal D.lgs.23/2011 art.9 comma 8).

A partire gia' dalla seconda rata per il 2013, e poi definitivamente dal 2014, sono esenti anche i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, a meno che non vengano locali (o, ovviamente venduti). Per fruire di questo beneficio il soggetto passivo deve presentare -al massimo entro il termine per la presentazione della dichiarazione IMU- una dichiarazione con la quale attesta il possesso dei requisiti ed indica gli identificativi catastali degli immobili per i quali valgono i benefici. Per farlo utilizza il modulo di dichiarazione IMU gia' predisposto dal Ministero (si veda la sezione “dichiarazione Imu”).

Dal 2014, inoltre, sono esenti IMU i fabbricati rurali ad uso strumentale.

Esenzione della "prima casa" e casi assimilati
Dal 2013, a regime dal 2014, sono esenti IMU le “prime case” intese come case di abitazione principale, comprese le pertinenze, ad esclusione di quelle rientranti nelle categorie catastali A1,A8 e A9 (case di lusso, castelli, etc.) per le quali si continuano ad applicare l'aliquota ridotta e le detrazioni (vedi piu' avanti).

Per abitazione principale si intende l'immobile iscritto o iscrivibile al catasto come unica unita' immobiliare nel quale il possessore e i componenti del proprio nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Vengono quindi accoppiati due requisiti: la dimora abituale e la residenza in una casa iscritta al catasto come unica unita' immobiliare. Se i componenti del nucleo familiare dimorano o risiedono in immobili diversi all'interno dello stesso territorio comunale, l'esenzione si applica ad un solo immobile.
Da osservare, quindi, che non sono inclusi i casi di abitazione principale composta da due unita' immobiliari catastalmente distinte (per esempio due appartamenti contigui uniti abbattendo un muro). In questi casi si puo' continuare a fruire dell'esenzione solo con la "fusione" catastale dei due appartamenti. Diversamente il contribuente deve scegliere l'unita' da ritenere esente.

Per pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C2 (cantine o magazzini), C6 (autorimesse, garages) e C7 (tettoie, posti auto), al massimo per una unita' per ciascuna categoria, anche se iscritte in catasto unitamente all'unita' ad uso abitativo.

L'esenzione vale anche per:
- le unita' immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprieta' indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari, e relative pertinenze;
- i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali ai sensi del DM 22 aprile 2008;
- la casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
-gli immobili posseduti dal personale in servizio permanente delle forze armate, di polizia, del corpo dei vigili del fuoco, etc., anche se non abitati, a condizione che siano gli unici di proprieta'.

I comuni possono, con proprio regolamento, assimilare all'abitazione principale anche:
- l'unita' immobiliare posseduta a titolo di proprieta' o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata;
- l'unita' immobiliare posseduta a titolo di proprieta' o di usufrutto in Italia dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato, a condizione che non risulti locata;
- l'unita' immobiliare concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzano come abitazione principale, prevedendo che l'agevolazione operi o limitatamente alla quota di rendita risultante in catasto non eccedente il valore di euro 500 oppure nel solo caso in cui il comodatario appartenga a un nucleo familiare con ISEE non superiore a 15.000 euro annui. In caso di piu' unita' immobiliari, la predetta agevolazione puo' essere applicata ad una sola unita' immobiliare.

Ulteriori esenzioni
La circolare ministeriale relativa all'IMU chiarisce che rimangono valide le disposizioni in vigore per l'ICI che permettono ai Comuni di prevedere riduzioni od esenzioni per:
- le ONLUS;
- esercizi commerciali ed artigianali che si trovano in strade precluse al traffico a causa di lavori pubblici stradali che si protraggono per oltre sei mesi;
- istituzioni riordinate in aziende pubbliche si servizi alla persona o in persone giuridiche di diritto privato;

DICHIARAZIONE IMU
I soggetti tenuti a pagare l'IMU devono presentare una dichiarazione entro il 30/6 dell'anno successivo a quello in cui inizia il possesso o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini dell'imposta.
Considerando che dal 2014 l'Imu diventa parte della nuova imposta unica comunale (IUC), la dichiarazione da presentare diventa unica, con indicazione dei dati catastali, del numero civico e dell'eventuale numero dell'interno. I comuni dovranno approntarne il modello.

Non sono soggetti all'obbligo coloro che hanno gia' presentato una dichiarazione ai fini ICI, o IMU, senza che sia nel frattempo avvenuta alcuna variazione rilevante ai fini dell'imposta.

Considerando le nuove regole IMU, si puo' sintetizzare che l'obbligo di presentazione vale per queste due macrocategorie:
- immobili che godono di riduzioni d'imposta secondo i nuovi regolamenti IMU (per esempio immobili dati in locazione per i quali il comune di riferimento abbia previsto una riduzione);
- variazioni che determinano una diversa quantificazione dell'imposta non reperibili dal comune presso le banche dati catastali.
- nel caso di componenti di un nucleo familiare residenti in case diverse, deve presentare denuncia quello che sceglie di applicare la tassazione agevolata (solo uno). L'esempio tipico che riguarda l'IMU e' il caso dei coniugi, non separati, che risiedono in case diverse pur facendo parte dello stesso nucleo familiare.

Si ricorda che la dichiarazione, dal 2014, potra' essere presentata anche per via telematica, con modalita' che dovranno essere definite da un decreto ministeriale (Min.economia). Tale modalita' rappresenta sempre una facolta', ad esclusione degli enti non commerciali per il quali sara' obbligatoria.

QUANTO SI PAGA - 1) CALCOLO DELL'IMPONIBILE
Al pari della vecchia ICI l'IMU si calcola applicando le aliquote deliberate dal Comune sulla base imponibile che e' costituita dal valore del fabbricato (o del terreno) moltiplicata per alcuni coefficienti di legge. Questi ultimi sono decisamente aumentati, e maggiormente diversificati, rispetto a quelli previsti per la vecchia ICI.

Per i fabbricati la base imponibile di ottiene moltiplicando la rendita catastale (risultante al 1 Gennaio dell'anno in corso) per il coefficiente di rivalutazione (fissato al 5%) e poi moltiplicando nuovamente il risultato ottenuto per un altro coefficiente, diverso a seconda della categoria dell'immobile:
- per i fabbricati di categoria A (abitazioni) esclusa la categoria A/10 (vedi sotto), quelli di categoria C/2 (magazzini e locali di deposito) C/6 (stalle, scuderie, rimesse, autorimesse senza fine di lucro), e C/7 (tettoie chiuse od aperte) il coefficiente e' 160;
- per i fabbricati di categoria B (collegi, case di cura senza fini di lucro, scuole, etc.) e per quelli di categoria C/3 (laboratori), C/4 (fabbricati per esercizi sportivi senza fini di lucro) e C/5 (stabilimenti balneari senza fini di lucro), il coefficiente e' 140;
- per i fabbricati di categoria A/10 (uffici e studi privati), e D/5 (banche, assicurazioni) il coefficiente e' 80;
- per i fabbricati di categoria D (alberghi, teatri, case di cura, etc.) esclusa la categoria D/5, il coefficiente e'  65 dal 2013;
- per i fabbricati di categoria C1 (negozi e botteghe) il coefficiente e' 55.

Per le aree fabbricabili la base imponibile e' data dal valore commerciale al 1 gennaio dell'anno in corso. Tale valore deve tener conto di:
- ubicazione dell'area,
- indice di edificabilita' territoriale,
- destinazione d'uso consentita,
- oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione,
- prezzi medi rilevati dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

La base imponibile e' il valore dell'area anche in caso di edificazione, di demolizione, o di realizzazione di interventi di recupero. In questi casi l'area e' considerata edificabile anche in deroga a quanto stabilito dalla legge. Non si computa il valore del fabbricato in corso d'opera finche' non sono terminati i lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino a che il fabbricato non viene utilizzato.

Si ricorda che il passaggio da area non fabbricabile ad area fabbricabile va comunicato dai Comuni per iscritto al proprietario. Ogni Comune puo' prevedere proprie modalita' di comunicazione, ma in ogni caso a fronte di ritardi od omissioni del Comune al proprietario che agisce in buona fede non sono addebitabili sanzioni e/o interessi. Per approfondimenti si veda la Circolare MEF del 18/5/2012 (tra i link utili).

Per i terreni agricoli la base imponibile si ricava moltiplicando il reddito dominicale (risultante al catasto al 1 Gennaio dell'anno in corso) per il coefficiente di rivalutazione del 25%. Il risultato va ulteriormente moltiplicato per il coefficiente di categoria, 135. Per i terreni agricoli, anche non coltivati, posseduti e condotti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola il coefficiente e' invece 75 (dal 2014).

Per i fabbricati di categoria D  posseduti da imprese e contabilizzati distintamente, la base imponibile e' calcolata sulla base del costo risultante dalle scritture contabili al lordo delle quote di ammortamento, attualizzato mediante l'applicazione dei coefficienti di adeguamento stabiliti annualmente dal Ministero delle Finanze. Per il 2014 il decreto di riferimento e' stato emanato il 19/2/2014 pubblicato sulla GU del 24/2. 

La base imponibile si riduce del 50% per:
- fabbricati di interesse storico o artistico;
- fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono queste condizioni. La condizione di inagibilita' o inabitabilita' deve essere accertata dal Comune con perizia a carico del proprietario. Questi, insieme alla richiesta, deve presentare documentazione a sostegno oppure, in alternativa, puo' consegnare una propria dichiarazione (della quale e' responsabile a tutti gli effetti di legge). Ai fini dell'applicazione della riduzione ogni Comune puo' prevedere, sul proprio regolamento, le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione.

QUANTO SI PAGA - 2) APPLICAZIONE DELL'ALIQUOTA IMU

All'imponibile ottenuto con i metodi suddetti si applica l'aliquota decisa dal comune ove e' ubicato il fabbricato o l'area. I Comuni possono infatti decidere di applicare, con limitazioni fissate dalla legge stessa, aumenti o diminuzioni rispetto all'aliquota base.

Aliquote
 
Aliquota di legge
 
Abitazione principale e pertinenze -max una per ogni categoria catastale  (aliquota ridotta)
0,40% aliquota ridotta
aumento o decremento del Comune fino allo 0,20%
Fabbricati rurali ad uso strumentale (aliquota ridotta)
Esenti dal 2014 (nel 2012/2013 aliquota ridotta dello 0,20%)
aumento o decremento del Comune fino allo 0,10%
Altri fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli (aliquota di base)
0,76% aliquota di base
aumento o decremento del Comune fino allo 0,30%
- Immobili non produttivi di reddito fondiario, oppure
- Immobili posseduti da soggetti passivi dell'imposta sul reddito delle societa', oppure
- Immobili locati
0,76% aliquota di base
a discrezione del Comune l'aliquota si puo' ridurre fino allo 0,40%

- Fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, non locati, per massimo tre anni dalla fine dei lavori
0,76% aliquota di base
a discrezione del Comune l'aliquota si puo' ridurre fino allo 0,38%

I terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola sono soggetti all'imposta limitatamente alla parte di valore eccedente i 6.000 euro, con queste riduzioni:
- riduzione del 70% dell'imposta che grava sulla parte di valore eccedente i 6.000 euro e fino a 15.500 euro;
- riduzione del 50% dell'imposta che grava sulla parte di valore eccedente i 15.500 euro e fino a 25.500 euro;
- riduzione del 25% dell'imposta che grava sulla parte di valore eccedente i 25.500 euro e fino a 32.000 euro.

Applicazione delle aliquote
La prima rata (16/6) si calcola applicando le aliquote deliberate dal comune per l'anno precedente.
La seconda (16/12), di conguaglio rispetto al dovuto per l'intero anno in corso, si calcola applicando le aliquote deliberate dal comune per l'anno in corso, a condizione che le relative delibere vengano pubblicate sul sito del MEF (www.finanze.it) entro il 28/10 dell'anno in questione.
Questo e' il requisito per poter considerare applicabili le aliquote deliberate sulla rata di saldo (16/12). Se la pubblicazione non avviene entro il suddetto termine (28/10) anche alla rata di saldo vengono applicate le aliquote e le riduzioni deliberate per l'anno precedente.

QUANTO SI PAGA - 3) APPLICAZIONE DELLE DETRAZIONI
Detrazione per la "prima casa"
Per le prime case, intese come case di abitazione principale, di categoria catastale A1, A8 oppure A9 (abitazioni di tipo signorile, ville, castelli o palazzi storici o pregiati), l'IMU e' dovuta con applicazione dell'aliquota ridotta fissata dal regolamento comunale.

Va poi applicata la detrazione stabilita dal comune (quella di base e' di 200 euro, elevabili a discrezione del comune) rapportata al periodo dell'anno durante il quale si e' protratta l'abitazione.
Se i soggetti passivi sono piu' di uno (per esempio due comproprietari che abitano la casa come abitazione principale) la detrazione spetta a ciascuno di essi per la quota posseduta.

La detrazione -cosi' come l'aliquota agevolata- e' applicabile inoltre alle pertinenze, massimo una per ogni categoria catastale ammessa dalla legge, anche se iscritte in catasto unitamente all'unita' ad uso abitativo. Le categorie ammesse sono: C/2 (cantine o magazzini), C/6 (autorimesse, garages) e C/7 (tettoie, posti auto). Alle eventuali pertinenze eccedenti si applica l'aliquota di base.

Note:
- la detrazione di 200 euro puo' essere aumentata dai comuni anche fino a copertura totale del dovuto;
- se la detrazione prevista dal comune fosse superiore all'imposta dovuta, l'eccedenza sarebbe persa. Essa, in altre parole, si applica fino a copertura dell'imposta;
- la detrazione si applica anche agli alloggi assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) o da altri enti aventi stesse finalita';

Ulteriori detrazioni o esenzioni
La circolare ministeriale relativa all'IMU chiarisce che rimangono valide le disposizioni in vigore per l'ICI che permettono ai Comuni di prevedere riduzioni od esenzioni (con esclusione della parte di imposta che va allo Stato), per:
- le ONLUS;
- esercizi commerciali ed artigianali che si trovano in strade precluse al traffico a causa di lavori pubblici stradali che si protraggono per oltre sei mesi;
- istituzioni riordinate in aziende pubbliche si servizi alla persona o in persone giuridiche di diritto privato;

CHI DEVE PAGARE, SUDDIVISIONI

Sono tenuti al pagamento
- il proprietario del fabbricato, dell'area edificabile o del terreno agricolo ovvero
- il titolare del diritto di usufrutto, uso o abitazione sugli immobili predetti;
- il titolare del diritto d'enfiteusi (godere un fondo altrui con l'obbligo di apportarvi migliorie e di corrispondere un canone in denaro o in natura) o di superficie;
- il concessionario, nel caso di concessione di aree demaniali.

nei seguenti casi particolari, deve pagare:
- il locatario, se sull'immobile vi e' una locazione finanziaria (leasing);
- il locatore (di solito il proprietario), se l'immobile e' dato in affitto;
- il comodante (di solito il proprietario), se l'immobile e' dato in comodato d'uso;
- il coniuge superstite, con diritto di abitazione;
- il soggetto che ha acquistato l'immobile nell'anno in corso.

L'imposta e' dovuta per anno solare, proporzionalmente ai mesi di possesso (il possesso per 15 giorni vale per un mese). Nel caso i soggetti obbligati siano piu' di uno, l'imposta dovuta e' proporzionale alla propria quota di possesso.

Questi i casi che si possono distinguere:
- Unico soggetto passivo:
se si e' proprietari (o titolari di altro diritto di godimento) dal 1 gennaio, si moltiplica la base imponibile per l'aliquota deliberata dal Comune decurtando le eventuali detrazioni e si ottiene l'imposta per tutto l'anno in corso.
Se si e' diventati proprietari dopo il 1 gennaio, occorre dividere l'imposta annua (decurtata delle eventuali detrazioni) per 12 e moltiplicare il risultato per i mesi di possesso. Per fare 1 mese occorrono almeno 15 giorni di possesso.
- Piu' soggetti passivi:
L'imposta annua, calcolata moltiplicando la base imponibile per l'aliquota stabilita dal Comune e decurtando le eventuali detrazioni, va suddivisa secondo le quote di possesso.
Se si e' diventati proprietari dopo il 1 gennaio, l'imposta di spettanza su base annua (decurtata dalla eventuali detrazioni) si divide per 12 e si moltiplica per i mesi di possesso.

COME (E QUANDO) SI PAGA
A differenza dell'ICI e' unicamente la legge -e non anche il regolamento comunale- a fissare le modalita' di pagamento dell'imposta.
La prima cosa da sapere e' che dal 2013 l'IMU e' dovuta interamente ai comuni, con esclusione di quella derivante dagli immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D (per i quali l'aliquota di base e' dello 0,76% aumentabile dai comuni per massimo 0,3 punti).

Il pagamento avviene col modello F24 utilizzando i codici forniti dall'Agenzia delle Entrate, o con bollettino postale specificatamente dedicato reperibile presso gli uffici postali. L'IMU, come l'ICI, puo' anche essere liquidata in sede di dichiarazione dei redditi e compensata con eventuali crediti d'imposta. In quest'ultimo caso il contribuente deve comunque presentare alla banca il modello F24 con l'evidenziazione della compensazione, anche se questo avesse saldo zero.

Le rate sono due, scadenti il 16/6 (acconto) e 16/12 (saldo) di ogni anno.

Come gia' visto, il calcolo della prima rata e' eseguito applicando le aliquote e le detrazioni deliberate dal comune per l'anno precedente. Il calcolo della seconda rata e' invece eseguito -a conguaglio per l'imposta dovuta per l'intero anno in corso- sulla base delle aliquote e detrazioni deliberate dal comune per l'anno in corso, pubblicate sul sito del Ministero dell'economia e delle finanze entro il 28/10 (www.finanze.it). Se la pubblicazione non avviene entro la suddetta data, anche la rata di saldo puo' essere calcolata sulla base delle aliquote e detrazioni deliberate per l'anno precedente.

I riferimenti per il pagamento (talvolta con programmi che consentono la “produzione” del proprio modello F24 gia' compilato) si trovano sui siti ufficiali comunali.
Altrimenti e' a disposizione il sito dell'Agenzia delle entrate, sia per reperire il modello F24 sia per conoscere i codici tributo.

Nota: per gli enti non commerciali le modalita' di pagamento sono un po' diverse: il versamento avviene in tre rate di cui le prime due, di importo pari ciascuna al 50% dell'imposta complessivamente corrisposta nell'anno precedente, devono essere versate il 16/6 e il 16/12 di ogni anno. L'ultima, a conguaglio, va versata entro il 16/6 dell'anno successivo. Possono fare il pagamento anche applicando compensazioni maturate presso il comune.

ERRORI DI VERSAMENTO, COSA FARE
Versamento a comune sbagliato
Se il contribuente ha versato l'IMU ad un comune sbagliato e' quest'ultimo, anche su segnalazione dello stesso contribuente, che deve adoperarsi per il riversamento al comune competente delle somme indebitamente percepite. Il contribuente puo' fare la comunicazione indicando gli estremi del versamento, l'importo versato, i dati catastali dell'immobile, il comune destinatario delle somme (corretto) e quello a cui e' stato fatto il versamento (errato). Si puo' procedere in tal modo a partire dall'IMU per il 2012.
Versamento in eccesso
In questo caso il contribuente puo' presentare istanza di rimborso. Dopo l'istruttoria il comune e' tenuto a rimborsare la parte eccedente di propria competenza. Se e' stata pagata in piu' anche la parte di competenza statale, il rimborso avviene da parte dello Stato dopo che il comune avra' fatto una comunicazione in merito. Si puo' procedere in tal modo a partire dall'IMU per il 2012.
Versamento allo Stato di Imu spettante al comune
In questo caso il comune, anche su comunicazione del contribuente, si “accorda” con lo Stato per un riversamento, anche, nei casi possibili, attraverso il “fondo di solidarieta' comunale”. Se nel frattempo il contribuente si e' regolarizzato il comune lo deve risarcire. Si puo' procedere in tal modo a partire dall'IMU per il 2012.
Versamento al comune di IMU spettante allo Stato
Il contribuente il questo caso avvisa il comune e quest'ultimo si attiva per riversare l'imposta allo Stato. Quando possibile la regolarizzazione puo' avvenire attraverso il “fondo di solidarieta' comunale”. Si puo' procedere in tal modo a partire dall'IMU per il 2012.
Mancato od insufficiente versamento della seconda rata Imu 2013
Se l'imposta o la differenza viene versata entro il termine di versamento della prima rata IMU 2014 (16/6/2014) non sono applicati sanzioni ed interessi. Attenzione! Questa "sanatoria" e' di fatto stata abrogata dalla Legge 5/2014 che ha convertito il Dl 133/2013, che ne ha retrodatato la scadenza a data gia' decorsa (si veda in proposito questo nostro articolo).

IMU E TASSAZIONE IRPEF DEGLI IMMOBILI: CHIARIMENTI
Come gia' detto l'IMU nasce come imposta che sostituisce, oltre all'ICI, anche l'IRPEF e le relative addizionali dovute sui redditi fondiari dei beni immobili NON locati. Con un'eccezione.
A partire dall'anno fiscale 2013 gli immobili ad uso abitativo non locati che si trovano nello stesso comune dell'immobile di residenza -ed in regola con il pagamento IMU- siano soggetti ad IRFEF e alle addizionali nella misura del 50% (del proprio reddito fondiario).

Rientrano nella categoria di immobili non locati i fabbricati e i terreni "tenuti a disposizione", concessi in comodato gratuito o destinati a uso promiscuo del professionista, nonche' i fabbricati non agibili per i quali e' dovuta un Imu ridotta. Non vi rientrano, ovviamente, immobili e terreni ESENTI dall'Imu, per i quali l'Irpef e' quindi dovuta (eccetto i casi esenti anche dall'Irpef grazie ad altre normative, come la casa di abitazione).

Cio' implica che in sede di dichiarazione dei redditi il reddito fondiario degli immobili e terreni NON locati (o non affittati), per i quali e' regolarmente pagata l'IMU, non vanno a far parte della base imponibile Irpef (con eccezione di quelli posti nel comune di residenza che, come gia' detto, vanno a far parte dell'imponibile irpef per il 50% del proprio reddito).

L'agenzia delle entrate precisa che, anche se esenti irpef, i dati di tali immobili (e terreni) devono comunque essere indicati nei modelli 730/2013 o Unico 2013 nel quadro dei redditi e dei terreni posseduti. Solo nel particolare caso in cui il contribuente possegga esclusivamente redditi sostituiti dall'IMU, infatti, la dichiarazione dei redditi NON e' obbligatoria. La propria particolare situazione va verificata sullle istruzioni dei modelli di dichiarazione.

Attenzione! La sostituibilita' NON riguarda alcuni tipi di redditi fondiari, quali:
- i redditi agrari delle imprese agricole;
- i redditi fondiari diversi da quelli su cui si applica la cedolare secca (ovvero di fabbricati o terreni locati per i quali si paga l'imposta di registro);
- i redditi derivanti da immobili di imprese commerciali o che costituiscono beni strumentali per l'esercizio di arti e professioni (considerati dal TUIR non produttivi di reddito fondiario).
- i redditi derivanti da immobili posseduti da societa' soggette ad IRES.
Tutti questi rimangono assoggettati alle imposte erariali sui redditi.

E' interessante osservare che NON formano la base imponibile Irpef anche i redditi di immobili o terreni LOCATI ed assoggettati a cedolare secca. Quest'ultima, infatti, sostituisce l'irpef sui redditi fondiari al pari dell'IMU.

In caso di locazioni che durano meno del periodo di imposta l'irpef e' dovuta per il lasso di tempo in cui l'immobile risulta LOCATO, se alla locazione si sceglie di applicare l'imposta di registro e NON la cedolare secca. In quest'ultimo caso, infatti, la sostituibilita' e' garantita dal pagamento della cedolare stessa.
In caso infine di locazioni di parte dell'abitazione principale, l'IMU sostituisce sia l'irpef che la cedolare secca se la rendita catastale rivalutata del 5% risulta maggiore del canone annuo di locazione.

In ultimo si ricorda che l'Imu pagata sugli immobili strumentali utilizzati nell'esercizio dell'attivita' di impresa, per effetto delle ultime modifiche normative (Legge di Stabilita' 2014) e' diventata deducibile ai fini dell'imposta sui redditi nella misura del 20% (30% per l'anno fiscale 2013). Rimane invece indeducibile dall'IRAP. Per i lavoratori autonomi, precisa l'Agenzia delle entrate, e' inclusa solo l'IMU pagata per gli immobili strumentali utilizzati esclusivamente per l'attivita' (arte o professione) e non quelli ad uso promiscuo.

Si veda per approfondimenti la Circolare Agenzia delle entrate n.5/E del 11/3/2013.

ACCERTAMENTI, SANZIONI, RIMBORSI
Le attivita' di riscossione coattiva dell'IMU, cosi' come le sanzioni applicabili, sono analoghe a quelle della vecchia ICI. In caso di violazione, quindi, le sanzioni saranno applicate tramite notifica di un avviso di accertamento con eventuale successiva iscrizione a ruolo del debito ed emissione di cartella esattoriale.

Ricordiamo che dal Gennaio 2015, salve ulteriori proroghe, i Comuni dovranno procedere alla riscossione diretta dei propri tributi, attraverso l'ingiunzione fiscale che andra' a "sostituire", in qualche modo, la cartella esattoriale.

La riscossione coattiva puo' anche avvenire direttamente (senza l'intermediazione di Equitalia, iscrizione a ruolo ed emissione di cartella esattoriale) tramite l'utilizzo dell'ingiunzione fiscale. La norma di riferimento (*) permette, in caso di mancato pagamento dell'ingiunzione, di accedere a tutte le forme di riscossione coattiva previste per la cartella esattoriale (fermo amministrativo, ipoteca, pignoramento, etc.).

Ricordiamo in proposito che l'obbligo per i comuni di procedere alla riscossione diretta dei propri tributi e' stato "rimandato" a fine 2014. Fino ad allora quindi i Comuni possono scegliere se continuare ad affidare ad Equitalia la riscossione coattiva delle proprie entrate o procedere direttamente con l'ingiunzione fiscale. Dopo, salvo ulteriori proroghe, dovranno invece obbligatoriamente procedere alla riscossione diretta (*).

Per quanto riguarda i tempi e le modalita' dell'attivita' di accertamento, si veda questa scheda con le regole valide per tutti i tributi locali: clicca qui
Per quanto riguarda le sanzioni applicabili in caso di violazione (omessa od infedele dichiarazione, omesso o ritardato pagamento, etc.)si veda questa scheda: clicca qui

All'IMU, come per l'ICI, e' ovviamente applicabile  il ravvedimento operoso, ossia la possibilita' di sanare i ritardati pagamenti entro un anno dalla loro scadenza. da per i dettagli questa scheda.

Per le eventuali richieste di rimborso l'interlocutore e' il comune, in tutti i casi in cui per errore sia stato versato piu' del dovuto. Lo chiarisce, facendo anche degli esempi pratici, il Ministero delle finanze con la Risoluzione 2/DF del 13/12/12.

CASE ALL'ESTERO: LA NUOVA IMPOSTA (IVIE)
Il dl 201/2011 ha introdotto anche un'imposta che grava sugli immobili posseduti da soggetti italiani all'estero, a qualsiasi uso destinati. Molti media l'hanno soprannominata IMU per le sue similitudini a questa tassa, ma in realta' si tratta di una nuova tassa dello Stato la cui riscossione segue quella delle imposte dirette. Considerato che la legge la chiama "imposta sul valore degli immobili situati all'estero", l'acronimo piu' adatto, gia' diffuso, e' IVIE.

I proprietari di immobili situati all'estero devono pagare questa nuova imposta proporzionalmente alla propria quota di possesso e al periodo di possesso.

Si calcola applicando al valore degli immobili l'aliquota dello 0,76%. L'aliquota e' ridotta allo 0,40% per l'immobile di abitazione principale -e relative pertinenze. Per l'abitazione principale e per gli immobili non locati l'assoggettamento all'IVIE sostituisce quello alle imposte dirette.

Il valore dell'immobile e' quello di costo risultante dall'atto di acquisto o da altro contratto oppure, in mancanza, il valore di mercato rilevabile nel luogo ove l'immobile e' situato. Per gli immobili situati in paesi dell'UE o in paesi aderenti allo Spazio economico europeo il valore e' quello catastale come determinato e rivalutato nel Paese in cui l'immobile e' situato ai fini delle imposte di natura patrimoniale o reddituale.

Dall'imposta dovuta per l'abitazione principale si detraggono 200 euro, rapportati alla quota di possesso e alla durata dell'abitazione.

Per il 2012 e per il 2013 si puo' applicare anche un'ulteriore detrazione di 50 euro per i figli di eta' non superiore ai 26 anni che dimori abitualmente con il proprietario. Questa maggiorazione non puo' superare il totale di 400 euro.

Dall'imposta dovuta si puo' detrarre il credito di imposta corrispondente all'eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui e' situato l'immobile. Per gli immobili situati in paesi dell'UE o in paesi aderenti allo Spazio economico europeo si detrae il credito di imposta corrispondente alle eventuali imposte patrimoniali o sul reddito gravanti sullo stesso immobile e che non siano gia' state oggetto di detrazione.

Il pagamento e tutte le attivita' di accertamento e riscossione seguono le regole delle imposte sui redditi. La liquidazione, quindi, avviene in sede di dichiarazione dei redditi.

Dettagli sull'IVIE si trovano sul sito dell'Agenzia delle entrate.

RIFERIMENTI NORMATIVI E LINK UTILI
- D.lgs. 23/2011 art. 8/9 e 14 commi 1 e 6
- Dl 201/2011 convertito nella legge 214/2011, art.13 (IMU) e art.19 c.13 (IVIE)
QUI la versione aggiornata di ambedue i testi

ambedue modificati e/o integrati da
- Dl 16/2012 convertito nella legge 44/2012
- Dl 174/2012 convertito nella legge 213/2012, art.9 comma 3 (slittamento termini)
- DM Min.economia e finanze 30/10/2012 (approvazione modello dichiarazione)
- Legge 296/2006 art.1 commi da 161 a 170 (per la riscossione coattiva, almeno fino a Luglio 2013).
- Legge di stabilita' 2013 (Legge 228/2012) art. 1 comma 380 (IMU) e comma 518 (IVIE).
- Dl 35/2013 convertito nella Legge 64/2013 art.10 comma 4 (modifica scadenze dichiarazioni e pubblicazione delibere comunali)
- Dl 54/2013 convertito nella Legge 85/2013 art.1/2 (sospensione prima rata 2013 per alcune categorie di immobili)
- Dl 102/2013 convertito nella Legge 124/2013 art.1/2 e art.8 c.2 (abrogazione prima rata 2013 per alcune categorie di immobili e altre disposizioni)
- Dl 133/2013 convertito nella Legge 5/2014 art.1 
- Legge di Stabilita' 2014 (legge 147/2013) art.1 commi 707/708,713/717, 719/731

- Risoluzione Agenzia dell'entrate 35/E del 12/4/2012
- Provvedimenti Agenzia delle entrate Prot. n. 2012/53909 e Prot. n. 2012/53906
- Circolare Ministero Economia e Finanze n.3DFdel 18/5/2012
- Circolare Agenzia delle entrate n.5/E del 11/3/2013 (rapporti tra Imu e Irpef)
- Circolare Ministero Economia e Finanze n.1/DF del 29/4/2013 (chiarimenti, anche sul ravvedimento operoso)
- Circolare Ministero Economia e Finanze n.2/DF del 23/5/2013 (chiarimenti sulle modalita' di calcolo della prima rata del 2013)

-  Linee guida IMU Min.Economia e Finanze 

(*) Riscossione diretta da parte dei comuni: vedi DL 70/2011 convertito nella legge 106/2011 art.7 comma 2 lettera gg-ter e segg.. Il termine e' stato prorogato prima dal Dl 201/2011 art.10 comma 13octies (dal 1/1/2012 al 31/12/2012), poi dal Dl 174/2012 convertito nella legge 213/2012, art.9 comma 4 (al 30/6/2013), e dopo dal Dl 35/2013 convertito nella Legge 64/2013 all'art.10 comma 2ter (al 31/12/2013). L'ultima proroga e' della Legge 147/2013 art.1 comma 610 (al 31/12/2014).

Per calcolare e pagare:
- Guida al calcolo dell'ANUTEL: clicca qui
- Consultazione rendite catastali online: clicca qui
- Modello F24 con istruzioni utilizzabile per il pagamento dell'IMU: clicca qui
PER ASSISTENZA DIRETTA SUL CALCOLO DELL'IMU
L'ufficio Aduc di Roma mette a disposizione un servizio di consulenza utile per coloro che intendono avvalersi di una valutazione esatta di quanto e come si dovra' pagare l'imposta per la casa.
Il servizio e' tramite posta elettronica, all'indirizzo m.maugeri@aduc.it
Dopo una prima valutazione i cittadini saranno contattati per definire i passaggi successivi relativi al calcolo e alle modalita' di versamento dell'IMU.
 
ADUC - Associazione per i Diritti degli Utenti e Consumatori