Procedura acquisto tramite agenzia immobiliare

Gentile Responsabile,
se fosse possibile gradirei ricevere un vostro parere su un argomento nel quale non sono molto ferrato.
Dal momento che, dopo un periodo di ricerca tramite agenzie immobiliari, credo di aver trovato l'abitazione che mi interessa acquistare, ho deciso di confermare il mio interesse presso l'agenzia locale che ha in gestione l'immobile.
Dopo aver visionato la casa, ho contattato l'agenzia per avvisarli che avevo intenzione di proporre un'offerta per l'acquisto, ossia una cifra differente da quella pubblicata.
Anche a detta degli agenti infatti, visto il momento e comunque come da prassi, difficilmente il prezzo iniziale non viene trattato.
Per telefono gli agenti mi fanno sapere che la trattativa deve avvenire in tal modo: io devo andare in agenzia (e non negoziare con il venditore-proprietario), compilare una "proposta di acquisto" e staccare un assegno, suppongo intestato al proprietario della casa, a detta loro per testimoniare la volontà di impegno e la serietà della proposta.
Se il venditore accetta l'offerta, allora io dovrò acquistare alla cifra da me proposta e quell'assegno dovrebbe essere parte della caparra, se il venditore rifiutasse allora dovrei procedere a fare un'altra proposta con cifra differente, oppure abbandonare la trattativa (suppongo, con la restituzione dell'assegno).
Ora, premesso che non so minimamente se questa sia una procedura regolamentata dalla legge o comunque diffusa in TUTTI i casi di acquisto tramite agenzia immobiliare, gradirei sapere se mi posso fidare di queste informazioni e di questa prassi e, nel caso io proceda seguendo le loro indicazioni, a cosa devo stare attento e su quali punti, invece, posso chiedere procedure differenti.
Per essere più precisi, c'è un altro metodo per condurre questa che non è altro che una macchinosa e mediata procedura di negoziazione su un prezzo?
E' obbligatorio e normale staccare un assegno intestato al venditore e non trasferibile per la proposta? Quali strumenti a mia tutela ci sono e dovrei utilizzare per evitare possibili truffe o "furbate" da parte di agenzia e/o venditore?
Infine, devo comunque un compenso all'agenzia anche se l'affare non si conclude?
Ringrazio in anticipo per la disponibilità e la cortesia e porgo distinti saluti.
Ignazio, da Cagliari (CA)