Cara ADUC
Piano Ammortamento
Domanda
10 ottobre 2009
Sono in procinto di avviare le pratiche per un mutuo prima casa.
Mi sono imbattuto in una clausola contrattuale relativa ad un mutuo a tasso variabile con CAP, che recita: "Il piano di ammortamento viene fissato al momento dell'erogazione, con quote di solo capitale, calcolate al tasso iniziale, che resteranno fisse per tutta la durata del mutuo". Si tratta cioè di non ricalcolare il piano di ammortamento ad ogni variazione di tasso, bensì di mantenere il piano originario per tutta la durata del mutuo.
Volendo valutare se questo meccanismo di calcolo potesse comportare un costo maggiore del mutuo, ho effettuato un'analisi "dinamica" su come si riflette un aumento dei tassi (scenario ad oggi più che probabile) sull'importo della rata.
Sono giunto al seguente risultato: su un mutuo di 100.000€ in 15 anni stipulato oggi (quindi con i tassi attuali, es. 2%, rata iniziale 643,51€), un successivo aumento del tasso di interesse pari all'1% (ipoteticamente il giorno dopo la stipula), comporterebbe un aumento della rata pari al 12.9% (726,84€). L'aumento che si avrebbe invece in caso di ricalcolo del piano di ammortamento sarebbe soltanto del 7.3% (690,58€).
Quindi, in caso di mantenimento del piano di ammortamento originario, si ha una maggiore "sensibilità" della rata quantificabile in un 5.25% per punto percentuale di tasso.
Inoltre, a fronte di una stabilizzazione del tasso, la rata tenderebbe a decrescere nel tempo, fino a raggiungere quella che si avrebbe avuta con il piano ricalcolato soltanto a metà (circa) della vita residua del mutuo. Solo da metà in poi, la rata con piano originario risulterebbe minore di quella con piano ricalcolato.
Vorrei sapere se secondo voi il mio ragoiamento è corretto.
Credo che questo tipo di meccanismo di calcolo nasconda (specialmente in un periodo come quello che stiamo vivendo) un aggravio del costo complessivo del mutuo che non emerge in modo chiaro e trasparente e che spesso non viene presentato al cliente.
Si tratta, a mio avviso, di una grave lacuna.
Saluti.
Mi sono imbattuto in una clausola contrattuale relativa ad un mutuo a tasso variabile con CAP, che recita: "Il piano di ammortamento viene fissato al momento dell'erogazione, con quote di solo capitale, calcolate al tasso iniziale, che resteranno fisse per tutta la durata del mutuo". Si tratta cioè di non ricalcolare il piano di ammortamento ad ogni variazione di tasso, bensì di mantenere il piano originario per tutta la durata del mutuo.
Volendo valutare se questo meccanismo di calcolo potesse comportare un costo maggiore del mutuo, ho effettuato un'analisi "dinamica" su come si riflette un aumento dei tassi (scenario ad oggi più che probabile) sull'importo della rata.
Sono giunto al seguente risultato: su un mutuo di 100.000€ in 15 anni stipulato oggi (quindi con i tassi attuali, es. 2%, rata iniziale 643,51€), un successivo aumento del tasso di interesse pari all'1% (ipoteticamente il giorno dopo la stipula), comporterebbe un aumento della rata pari al 12.9% (726,84€). L'aumento che si avrebbe invece in caso di ricalcolo del piano di ammortamento sarebbe soltanto del 7.3% (690,58€).
Quindi, in caso di mantenimento del piano di ammortamento originario, si ha una maggiore "sensibilità" della rata quantificabile in un 5.25% per punto percentuale di tasso.
Inoltre, a fronte di una stabilizzazione del tasso, la rata tenderebbe a decrescere nel tempo, fino a raggiungere quella che si avrebbe avuta con il piano ricalcolato soltanto a metà (circa) della vita residua del mutuo. Solo da metà in poi, la rata con piano originario risulterebbe minore di quella con piano ricalcolato.
Vorrei sapere se secondo voi il mio ragoiamento è corretto.
Credo che questo tipo di meccanismo di calcolo nasconda (specialmente in un periodo come quello che stiamo vivendo) un aggravio del costo complessivo del mutuo che non emerge in modo chiaro e trasparente e che spesso non viene presentato al cliente.
Si tratta, a mio avviso, di una grave lacuna.
Saluti.
Risposta ADUC
il suo ragionamento è corretto, e ritengo che il mutuo di cui parla sia il mutuo protezione rata con cap al 5,5 % di MPS.
Ad ogni modo non è possibile quantificare e valutare a priori quale sia economicamente (minori costi in termini di interessi pagati) più conveniente. La cosa certa è che in fase di tassi bassi come questa questo genere di mutuo , data una certa variazione in aumento del tasso di interesse, determina un incremento della rata maggiore rispetto ad uno tradizionale.
Ciò si traduce in un peso finanziario (quantità di soldi sborsati) maggiore.
Ha risposto Roberto Cappiello
Ad ogni modo non è possibile quantificare e valutare a priori quale sia economicamente (minori costi in termini di interessi pagati) più conveniente. La cosa certa è che in fase di tassi bassi come questa questo genere di mutuo , data una certa variazione in aumento del tasso di interesse, determina un incremento della rata maggiore rispetto ad uno tradizionale.
Ciò si traduce in un peso finanziario (quantità di soldi sborsati) maggiore.
Ha risposto Roberto Cappiello
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