Cara ADUC
infiltrazione acqua piovana in appartamento
Domanda
30 novembre 2017
Questo e' il mio problema condominiale:
1) sono proprietario di un appartamento IN CONDOMINIO finito di costruire nel 2011 e da me acquistato; 2) Il terrazzo lastrico solaio di copertura è stato di esclusivo uso prima del costruttore e poi da questo venduto (2016) a altro condomino unitamente all’appartamento attiguo al mio; 3) Il costruttore e il nuovo proprietario dal 2011 a oggi NON HANNO MAI PAGATO LE QUOTE CONDOMINIALI e l’amministratore ha iniziato azione legale; 4) Da alcuni giorni si sono manifestate nel bagno del mio appartamento macchie e ammaloramento degli intonaci a causa di infiltrazioni di acque piovane dal terrazzo soprastante;
5. Ho informato tempestivamente l’amministratore il quale ha fatto eseguire per le vie brevi un sopralluogo a ditta di manutenzione, con il seguente esito: Le infiltrazioni piovane provengono dal muretto perimetrale laddove i montanti della balaustra in ferro del parapetto (infissi direttamente nel manufatto del muretto) a causa della ruggine (siamo fronte mare) ha fortemente ammalorato il manufatto cementizio e creato delle crepe che sono diventate vie d’acqua piovana (vgs, foto 1-2-3-4-5);
L’amministratore sostiene che: il muretto e la balaustra in ferro fanno parte del prospetto condominiale; e che, essendo le infiltrazioni provenienti dal suddetto muretto-recinzione (fortemente ammalorato dalla ruggine della balaustra) e non dal lastrico solaio tale infiltrazione è da imputarsi a difetto di costruzione (montanti della balaustra in ferro di parapetto infissi direttamente nel manufatto del muretto di recinzione) per cui non essendo trascorsi 10 anni dal termine della costruzione (anno di concessione comunale abitativa) devo vedermela direttamente e solamente con il costruttore.
Io penso - invece -
• che oltre all’errato modo realizzativo del muretto e della relativa balaustra abbia influito molto molto negativamente la assoluta e pluriennale mancanza di manutenzione alcuna, senza periodiche verniciature protettive e altro, ecc in ambiente meteo-marino fortemente corrosivo che dovevano essere fatte a cura dei due proprietari esclusivi del terrazzo solaio o - in subordine - dai condomini tutti secondo le quote di ripartizione;
• Il costruttore è ormai insolvente,
• il nuovo proprietario (dal 2016) del terrazzo anche lui scarsamente affidabili e insolventi ambedue i soggetti, citare per l’esecuzione degli interventi riparatori e dei danni al mio appartamento e a mia maggiore garanzia solidalmente:
a) il costruttore, b) il proprietario del lastrico solaio (protegge tutta la colonna verticale dei sottostanti appartamenti PT-1°P-2°P e 3° P dov’è il mio appartamento), c) e tutti gli altri condomini o solo quelli che in assemblea voteranno contro la partecipazione alle riparazioni e alle conseguenti spese che maggiore disponibilità economica e solvibilità?? Grato x un consiglio come muovermi nella prossima urgente assemblea condominiale, grazie saluti allego le foto 1-2-3
Gaetano, da Milazzo (ME)
1) sono proprietario di un appartamento IN CONDOMINIO finito di costruire nel 2011 e da me acquistato; 2) Il terrazzo lastrico solaio di copertura è stato di esclusivo uso prima del costruttore e poi da questo venduto (2016) a altro condomino unitamente all’appartamento attiguo al mio; 3) Il costruttore e il nuovo proprietario dal 2011 a oggi NON HANNO MAI PAGATO LE QUOTE CONDOMINIALI e l’amministratore ha iniziato azione legale; 4) Da alcuni giorni si sono manifestate nel bagno del mio appartamento macchie e ammaloramento degli intonaci a causa di infiltrazioni di acque piovane dal terrazzo soprastante;
5. Ho informato tempestivamente l’amministratore il quale ha fatto eseguire per le vie brevi un sopralluogo a ditta di manutenzione, con il seguente esito: Le infiltrazioni piovane provengono dal muretto perimetrale laddove i montanti della balaustra in ferro del parapetto (infissi direttamente nel manufatto del muretto) a causa della ruggine (siamo fronte mare) ha fortemente ammalorato il manufatto cementizio e creato delle crepe che sono diventate vie d’acqua piovana (vgs, foto 1-2-3-4-5);
L’amministratore sostiene che: il muretto e la balaustra in ferro fanno parte del prospetto condominiale; e che, essendo le infiltrazioni provenienti dal suddetto muretto-recinzione (fortemente ammalorato dalla ruggine della balaustra) e non dal lastrico solaio tale infiltrazione è da imputarsi a difetto di costruzione (montanti della balaustra in ferro di parapetto infissi direttamente nel manufatto del muretto di recinzione) per cui non essendo trascorsi 10 anni dal termine della costruzione (anno di concessione comunale abitativa) devo vedermela direttamente e solamente con il costruttore.
Io penso - invece -
• che oltre all’errato modo realizzativo del muretto e della relativa balaustra abbia influito molto molto negativamente la assoluta e pluriennale mancanza di manutenzione alcuna, senza periodiche verniciature protettive e altro, ecc in ambiente meteo-marino fortemente corrosivo che dovevano essere fatte a cura dei due proprietari esclusivi del terrazzo solaio o - in subordine - dai condomini tutti secondo le quote di ripartizione;
• Il costruttore è ormai insolvente,
• il nuovo proprietario (dal 2016) del terrazzo anche lui scarsamente affidabili e insolventi ambedue i soggetti, citare per l’esecuzione degli interventi riparatori e dei danni al mio appartamento e a mia maggiore garanzia solidalmente:
a) il costruttore, b) il proprietario del lastrico solaio (protegge tutta la colonna verticale dei sottostanti appartamenti PT-1°P-2°P e 3° P dov’è il mio appartamento), c) e tutti gli altri condomini o solo quelli che in assemblea voteranno contro la partecipazione alle riparazioni e alle conseguenti spese che maggiore disponibilità economica e solvibilità?? Grato x un consiglio come muovermi nella prossima urgente assemblea condominiale, grazie saluti allego le foto 1-2-3
Gaetano, da Milazzo (ME)
Risposta ADUC
il muro di recinzione e la sua manutenzione sono a carico dei proprietari dei fondi divisi in misura uguale.
Non si comprende se il lastrico solare è proprietà esclusiva di un condomino o del Condominio, come per legge.
Se è pacifico che le infiltrazioni d'acqua provengono dal muretto e balaustra che fanno parte del prospetto condominiale, che dividono il lastrico solare dalla parte comune, le spese e i relativi danni sono a carico del Condominio e del proprietario del lastrico, solidalmente obbligati, in quanto non hanno mai eseguito la dovuta manutenzione della balaustra.
Se non sono trascorsi dieci anni dalla costruzione, si può ipotizzare anche una responsabilità del costruttore, tutta da dimostrare, dato che in generale i montanti della balaustra sono da infiggere nel muro di recinzione.
In definitiva lei può agire contro il Condominio, il proprietario del lastrico solare e il costruttore, previa richiesta dei danni con lettera a/r.
Nel caso in cui le parti non accolgano la sua richiesta, può scegliere se attivare un tentativo di conciliazione stragiudiziale presso la camera di commercio o il Giudice di Pace, oppure adire le vie legali. Qui le schede sull'argomento:
http://sosonline.aduc.it/scheda/conciliazione+camera+commercio_11797.php
http://sosonline.aduc.it/scheda/giudice+pace_15959.php
Non si comprende se il lastrico solare è proprietà esclusiva di un condomino o del Condominio, come per legge.
Se è pacifico che le infiltrazioni d'acqua provengono dal muretto e balaustra che fanno parte del prospetto condominiale, che dividono il lastrico solare dalla parte comune, le spese e i relativi danni sono a carico del Condominio e del proprietario del lastrico, solidalmente obbligati, in quanto non hanno mai eseguito la dovuta manutenzione della balaustra.
Se non sono trascorsi dieci anni dalla costruzione, si può ipotizzare anche una responsabilità del costruttore, tutta da dimostrare, dato che in generale i montanti della balaustra sono da infiggere nel muro di recinzione.
In definitiva lei può agire contro il Condominio, il proprietario del lastrico solare e il costruttore, previa richiesta dei danni con lettera a/r.
Nel caso in cui le parti non accolgano la sua richiesta, può scegliere se attivare un tentativo di conciliazione stragiudiziale presso la camera di commercio o il Giudice di Pace, oppure adire le vie legali. Qui le schede sull'argomento:
http://sosonline.aduc.it/scheda/conciliazione+camera+commercio_11797.php
http://sosonline.aduc.it/scheda/giudice+pace_15959.php
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