Cara ADUC
Detrailbilita' manutenzione ordinaria, rinnovo tacito contratto affitto
Domanda
16 marzo 2016
Chiedo gentilmente chiarimenti sulle seguenti:
- detraibilita' delle spese per manutenzione ordinaria: da quanto leggo sono possibile per le parti comuni di edifici residenziali. Se si parla di una villetta bifamiliare il rifacimento intonaco e tinteggiatura delle facciate credo rientri nella definizione di parti comuni. Ma se entambe le unita'della bifamiliare e quindi il 100% della proprieta' fanno capo alla stessa persona cambia qualcosa?
- contratto di locazione in scadenza: nel caso di un contratto di locazione residenziale in regime libero mercato e di durata 4+4 anni, ad agosto p.v. scade l'ottavo anno, nessuna delle parti ha comunicato nulla entro i 6 mesi dalla scadenza... E' troppo tardi per chiedere adeguamento della locazione? Se si' il contratto si deve intendere tacitamente rinnovato per quanti ulteriori anni? altri 4+4? o solo per 4 anni o magari altro termine?
- Obbighi di certificazione energetica: nel caso di rinnovo tacito/automatico del contratto di locazione di cui sopra, tutto cio' che concerne gli obblighi di certificazione energetica da parte del proprietario, insorti successivamente alla data di stipula (agosto 2008), devono essere comunque assolti o l'automatismo del rinnovo li rende inutili?
Grazie
Cordiali saluti
Massimo, da Verona (VR)
- detraibilita' delle spese per manutenzione ordinaria: da quanto leggo sono possibile per le parti comuni di edifici residenziali. Se si parla di una villetta bifamiliare il rifacimento intonaco e tinteggiatura delle facciate credo rientri nella definizione di parti comuni. Ma se entambe le unita'della bifamiliare e quindi il 100% della proprieta' fanno capo alla stessa persona cambia qualcosa?
- contratto di locazione in scadenza: nel caso di un contratto di locazione residenziale in regime libero mercato e di durata 4+4 anni, ad agosto p.v. scade l'ottavo anno, nessuna delle parti ha comunicato nulla entro i 6 mesi dalla scadenza... E' troppo tardi per chiedere adeguamento della locazione? Se si' il contratto si deve intendere tacitamente rinnovato per quanti ulteriori anni? altri 4+4? o solo per 4 anni o magari altro termine?
- Obbighi di certificazione energetica: nel caso di rinnovo tacito/automatico del contratto di locazione di cui sopra, tutto cio' che concerne gli obblighi di certificazione energetica da parte del proprietario, insorti successivamente alla data di stipula (agosto 2008), devono essere comunque assolti o l'automatismo del rinnovo li rende inutili?
Grazie
Cordiali saluti
Massimo, da Verona (VR)
Risposta ADUC
andiamo per ordine:
1. anche se lei è unico proprietario, ciò che rileva ai fini della detraibilità è che si tratti di parti comuni di edificio con più unità immobiliari distinte. La legge infatti parla di "edifici residenziali" (e non di "condominio"). Come chiarito dalla stessa Agenzia delle Entrate, l'"edificio residenziale" va considerato in senso oggettivo e non soggettivo, riferibile, pertanto, alle parti comuni a piu' unita' immobiliari e non alle parti comuni a piu' possessori (Circolare del 11/05/1998 n. 121). Pertanto, riteniamo che ci siano gli estremi per chiedere l'agevolazione nel suo caso.
2. per poter rinegoziare il contratto (adeguando il canone) oppure per poterlo disdire, avrebbe dovuto agire con raccomandata a/r entro 6 mesi dalla scadenza. Se non l'ha fatto, non potrà più farlo ora. Il contratto, infatti, si intende rinnovato alle medesime condizioni, ovvero per ulteriori 4 anni (ed entro sei mesi da questa nuova scadenza, potrà inviare disdetta o chiedere la rinegoziazione).
3. nel caso di rinnovo o proroga, non c'è obbligo APE. Dovrà farlo solo nel caso di NUOVO contratto di locazione.
1. anche se lei è unico proprietario, ciò che rileva ai fini della detraibilità è che si tratti di parti comuni di edificio con più unità immobiliari distinte. La legge infatti parla di "edifici residenziali" (e non di "condominio"). Come chiarito dalla stessa Agenzia delle Entrate, l'"edificio residenziale" va considerato in senso oggettivo e non soggettivo, riferibile, pertanto, alle parti comuni a piu' unita' immobiliari e non alle parti comuni a piu' possessori (Circolare del 11/05/1998 n. 121). Pertanto, riteniamo che ci siano gli estremi per chiedere l'agevolazione nel suo caso.
2. per poter rinegoziare il contratto (adeguando il canone) oppure per poterlo disdire, avrebbe dovuto agire con raccomandata a/r entro 6 mesi dalla scadenza. Se non l'ha fatto, non potrà più farlo ora. Il contratto, infatti, si intende rinnovato alle medesime condizioni, ovvero per ulteriori 4 anni (ed entro sei mesi da questa nuova scadenza, potrà inviare disdetta o chiedere la rinegoziazione).
3. nel caso di rinnovo o proroga, non c'è obbligo APE. Dovrà farlo solo nel caso di NUOVO contratto di locazione.
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