Contratto di locazione abitativa di natura transitoria immobile non accatastato

Vivo in appartamento seminterrato (il contratto cita solo una classificazione A/7 e nulla più) in villino da giugno 2010, con contratto di locazione abitativa di natura transitoria a 18 mesi, scadenza 1 dicembre 2011 e stipulato tramite agenzia immobiliare. Fin qui sembra tutto regolare... Se non fosse per un particolare scoperto per caso ieri. Ma andiamo per ordine. Giorni fa ero salito per vedere le ultime bollette da mettere in assegno insieme all'affitto e lamentavo l'iniquità con cui ripartivamo le spese delle utenze (sempre e comunque pagate. Da contratto pago in misura di 1/3 ogni bolletta) a fronte di conguagli esorbitanti. Ora, precisando che la villa è molto grande e divisa in 2 appartamenti, il mio di circa 90mq e il loro sopra il mio, di 2 piani più
mansarda di cui non conosco la metratura ma potete immaginare che i miei vengano ampiamente superati. Io e mia moglie viviamo la casa quasi 8 ore al giorno. La locatrice con la famiglia (marito e figlia con compagno) sono sempre in casa. Già da questo si può dedurre una certa iniquità sulla suddivisione ma il contratto è firmato e, giustamente, pago. Visto che la signora è intenzionata a farci un 4+4 alla scadenza dell'attuale contratto, io ho da subito messo in chiaro che, ovviamente a mie spese, intendevo mettere utenze a me intestate. E la signora annuisce, dicendo che non c'è problema. Il giorno successivo (ieri), salgo per darle l'assegno e trovo la sua commercialista e affrontiamo di nuovo il problema, lamento anche con lei i miei dubbi e mi da ragione ponendo un "ma" sulla questione utenze a mio carico. Mi dice che è
preferibile il conta-scatti per evitare lavori eccetera. Io di nuovo esprimo la mia volontà di farmi carico di tutti gli oneri che ne derivano e lei, forse trovandosi alle strette, tira fuori un "non si può". Chiedo spiegazioni e afferma che l'immobile in cui vivo non è accatastato e non si può accatastare. Io resto perplesso, poiché io e mia moglie il contratto lo abbiamo letto per filo e per segno e almeno la categoria catastale era presente. Essendo di fretta mi congedo con un "ne riparleremo a breve". Ora, dopo varie ricerche su internet, ho trovato qualche informazione sommaria e sono arrivato a dedurre che il mio contratto di affitto non è proprio regolare poiché un immobile non accatastato non può essere affittato, ne' tanto meno per uso abitativo. Scopro che corro il rischio di essere sanzionato con una multa se vi spostassi la residenza. Mi recherò al catasto per avere le visure catastali e vedere se a
loro risulta come A/7 o altra tipologia o addirittura se non risulta affatto. Se l'appartamento si rivelasse non accatastato o comunque non abitabile (prima
l'appartamento era un enorme garage) e quindi il contratto presentasse irregolarità, posso adire le vie legali sia con il locatore che l'agenzia che ha redatto il contratto? Grazie anticipatamente!
Stefano, da Roma