Agenzia pretende provvigione. Cosa fare?

Ad Agosto 2007 vedo appartamenti in un paesino di montagna.
Trovo all'agenzia di turismo dei numeri di persone che vendono appartamenti direttamente.
Ne visito alcuni.
Vado in una agenzia, NON firmo fogli di visita, ma mio marito firma il foglio di descrizione dell'immobile che cerchiamo. lascia nome e riferimenti nello stesso foglio.
Si tratta del foglio descrittivo della tipologia di appartamento che cerchiamo, indicazione di budget ecc...
Scopro che un appartamento e' quello visto con il proprietario (siccome avevamo interesse andiamo comunque a vederlo....ingenuita' mostruosa), ma il proprietario dice che puo' venderlo anche privatamente (nonostante il mandato in esclusiva). questo perche' gli appartamenti da vendere sono due e lui si e' riservato, penso forse anche per iscritto, questa possibilita'. Siamo in un piccolo paese e non mettiamo in dubbio questa cosa.
Andiamo avanti e lui ci informa di avere avvisato l'agenzia dando il nome di mio marito, l'agenzia gli dice che siamo passati da loro.
Il proprietario ci informa che paghera' il compenso da lui pattuito all'agenzia.
Facciamo il rogito, e nell'atto viene riportato questo particolare con una frase ambigua che purtroppo, fiduciosi che tutto fosse ok, non abbiamo contestato. Dice "le parti si sono avvalse dell'intermediazione immobiliare, e l'Intero importo e' pagato dal sig: XXX,. (il proprietario)
L'agenzia NON si e' mai fatta viva con noi pur sapendo, ancora prima del compromesso le nostre intenzioni, non ci ha chiesto nulla, ma......
dopo 4 mesi ci manda lettera dell'avvocato chiedendo il 3 % + iva.
Cosa devo fare?
l'AGENZIA SAPEVA CHE STAVAMO PERFEZIONANDO L'ACQUISTO e non si sono fatti avanti.
Siamo certi di questo, altrimenti come faceva il proprietario a dire che eravamo stati in agenzia? Noi non ne avevamo parlato con lui.
Lo avevano avvisato loro, e avevano tutti i nostri riferimenti per poterci contattare.
Non ci hanno chiesto nulla e poi ci mandano direttamente la lettera degli avvocati.
Tra l'altro, l'altro appartameNto e' stato venduto dopo un paio di mesi e nello stesso modo. Senza provvigione ad agenzia. Lo so per certo perche' ho parlato col proprietario e potrei recuperare anche il rogito.
Se avessimo saputo che dovevamo pagare l'agenzia avremmo condotto la trattativa in modo diverso, ma non abbiamo mai messo in discussione quello che ci diceva il proprietario, anche perche' l'agenzia non si e' fatta viva. Una ingenuita' mostruosa, mi rendo conto, ma volendo uscirne che possibilita' ho?
Il proprietario puo' confermare che nei nostri incontri l'agenzia non c'era e con l'aiuto dell'altro acquirente posso confermare che l'agenzia di turismo aveva il numero. Bastera'?
Il punto cruciale e' che io avrei comunque comprato l'appartamento e che il contributo dell'agenzia e' stato nullo.
Ma poi come faccio a dimostrare che ho visto prima l'appartamento col proprietario? Non e' cosi' facile. L'agenzia nell'atto sostiene che l'abbiamo visto prima con loro.
E' la mia parola contro la loro.
E la frase sul rogito? Non mi da' scampo o invece prova la nostra buona fede?
Grazie mille
Maurizia, da Cernusco Sul Naviglio (MI)