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CONTRATTI DI AFFITTO: UNA GUIDA
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Scheda Pratica di Rita Sabelli
28 gennaio 2009 0:00
 
Ultimo aggiornamento 8/8/2013

La locazione di immobili ad uso abitativo e' disciplinata dalla legge 431/1998 che ha a suo tempo abrogato definitivamente l'"equo canone" (legge 392/1978) e i cosiddetti "patti in deroga" (d.l.333/1992 convertito nella legge 359/1992).

E' bene rilevare che per i contratti stipulati prima del 30/12/1998 -ed ancora in corso a tale data- le regole applicabili sono quelle precedentemente valide, fino al termine dei contratti stessi.
La legge 392/78 rimane inoltre valida per i contratti di affitto di immobili adibiti ad usi non abitativi (fabbriche, negozi, etc.).
 
La legge 431/98 non si applica:
- ai contratti di affitto su immobili "vincolati", ovvero di interesse artistico, storico, archeologico, etc. nonche' a quelli su immobili delle categorie catastali A1, A8 e A9 (abitazioni signorili, ville, castelli e palazzi). In questi casi si applicano le generiche disposizioni del codice civile (art.1571 e segg.).
- agli alloggi di edilizia residenziale pubblica ai quali si applica una normativa a parte, statale e regionale;
- ai contratti stipulati dagli enti locali come conduttori al fine di soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, per i quali si applicano le generiche disposizioni del codice civile (art.1571 e segg,);
- agli alloggi locati esclusivamente per finalita' turistiche.

Indice scheda 
TIPI DI CONTRATTO
REGISTRAZIONE
DINIEGO DI RINNOVO DEL PROPRIETARIO ALLA PRIMA SCADENZA
RECESSO DELL'INQUILINO/CONDUTTORE PRIMA DELLA SCADENZA
FORME CONTRATTUALI PARTICOLARI
PAGAMENTO E RIVALUTAZIONE DEL CANONE
CLAUSOLE NULLE
RILASCIO DELL'IMMOBILE
CERTIFICAZIONE ENERGETICA DELL'IMMOBILE
AGEVOLAZIONI FISCALI (per l'inquilino e per il proprietario)
DIRITTO DI RECESSO PER IL CONSUMATORE
UN CASO PARTICOLARE: LA LOCAZIONE TURISTICA
LINK UTILI
 
TIPI DI CONTRATTO
Il primo e classico contratto di affitto di immobile ad uso abitativo e' quello denominato "4+4", a canone libero e completamente affidato alla contrattazione delle parti. 
 
L'unica limitazione e' appunto la durata, che la legge prevede in quattro anni piu' altri quattro senza diritto di negare il rinnovo salvo che si verifichino speciali condizioni che tratteremo piu' avanti.
 
Dopo gli otto anni, la possibilita' di comunicare disdetta o rinnovo viene data ad entrambe le parti. A tal fine, e' necessario comunicare, con raccomandata a/r inviata almeno 6 mesi prima della scadenza, la propria intenzione di rinnovo a nuove condizioni o di disdetta. In mancanza di una risposta (di accoglimento nel caso di proposta di rinnovo) inviata entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione -o comunque in caso di mancato accordo- il contratto si considera concluso alla data di scadenza della locazione.
La mancata comunicazione di disdetta (o di intenzione di rinnovo a nuove condizioni) sancisce il rinnovo automatico alle condizioni precedenti per altri otto anni.
 
Per la stipula non e' necessario l'intervento di terzi, ma in certi casi le parti potrebbero voler farsi assistere da organizzazioni di inquilini o di proprietari oppure da altri professionisti del settore. E' sempre necessaria la forma scritta per sancire la validita' dell'accordo.
 
Il secondo tipico contratto di locazione e' quello cosiddetto "a canone concordato" o "3+2" , redatto sulla base di contratti-tipo stipulati in sede locale tra organizzazioni dei proprietari edilizi e dei conduttori.
 
Oltre alla durata in questo caso e' predeterminato anche Il canone di affitto. La durata non potra' essere inferiore ai 3 anni, con rinnovo automatico alla scadenza per ulteriori 2 anni.
Fanno eccezione i casi in cui la disdetta anticipata e' ammessa per legge, casi che sono gli stessi previsti per la prima tipologia, e di cui parleremo di seguito.
 
Ancora come per la prima tipologia, la richiesta o la rinuncia all'ulteriore rinnovo alla scadenza del secondo periodo (3+2) deve avvenire, anche in questo caso, 6 mesi prima della scadenza. La mancata risposta entro 60 gg determina automaticamente la cessazione del contratto al momento della scadenza.
La mancata comunicazione della disdetta determina invece l'automatico rinnovo per altri cinque anni.
 
I canoni di locazione vengono concordati dalle parti all'interno di fasce minime e massime di oscillazione definite a livello locale (di solito comunale), tenendo in considerazione le caratteristiche dell'edificio e dell'unita' immobiliare.
Per i dettagli si veda il DM 30/12/02 (attuale "convenzione nazionale" di riferimento) riportato tra i link utili.
 
E' sempre indispensabile la forma scritta e la redazione del contratto deve obbligatoriamente seguire dei modelli-tipo (vedi allegati A e B del DM 30/12/02).
La sottoscrizione puo' avvenire con l'assistenza di un'associazione di inquilini (Sunia, Sicet, Uniat, Unione Inquilini, etc.) oppure ad un'associazione di proprietari (Asppi, Confappi, Union Casa, Uppi, etc.).
 
REGISTRAZIONE
Il contratto, di qualunque tipo sia, va redatto in forma scritta e registrato presso l'agenzia delle entrate col pagamento delle relative imposte (di registro o cedolare secca, a scelta del proprietario/locatore).

Per approfondimenti si veda la scheda pratica REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE. COSA FARE E QUANDO riportata tra i link utili. 
  
DINIEGO DI RINNOVO DEL PROPRIETARIO ALLA PRIMA SCADENZA
Come gia' detto, al termine degli otto anni -o dei cinque anni in caso di affitto a canone concordato- ambedue le parti hanno la facolta' di rescindere il contratto con un preavviso minimo di sei mesi.
 
Il proprietario/locatore ha anche la facolta' di negare il rinnovo alla prima scadenza (quindi dopo i primi quattro anni oppure dopo i primi tre, a seconda del tipo di contratto), stante l'obbligo di preavviso di sei mesi, nei seguenti casi:
- il locatore intenda destinare l'immobile agli usi: abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli, dei parenti entro il secondo grado;
- un locatore persona giuridica -che persegua fini sociali, pubblici, culturali, assistenziali, di culto- voglia utilizzare l'immobile per le finalita' in questione, offrendo al conduttore un'idonea alternativa abitativa;
- il conduttore abbia, nello stesso comune, un idoneo alloggio libero;
- l'immobile sia posto in un edificio gravemente danneggiato, che debba essere ricostruito o stabilizzato e la permanenza del conduttore sia d'ostacolo ai lavori; autorizzazioni e concessioni decorrono dall'effettiva disponibilita';
- lo stesso immobile sia in condizioni tali da necessitare interventi di integrale ristrutturazione oppure se l'immobile debba essere demolito o trasformato; le autorizzazioni e le concessioni decorrono ancora dall'effettiva disponibilita' dell'immobile,
- il proprietario intenda effettuare sopra-elevazioni in un appartamento posto all'ultimo piano, e la presenza dell'inquilino sia d'ostacolo; le autorizzazioni e le concessioni decorrono dall'effettiva disponibilita';
(in questi ultimi due casi, se il proprietario dopo i lavori concede nuovamente l'immobile in affitto, il precedente affittuario ha diritto di prelazione coma da art.40 della legge 392/78)
- il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto;
- il locatore intenda vendere a terzi l'immobile e non abbia altri immobili ad uso abitativo -oltre, eventualmente, alla propria abitazione
(in quest'ultimo caso all'affittuario/conduttore e' riconosciuto il diritto di prelazione da esercitare nei modi previsti dalla legge, art.38/39 legge 392/78).
 
Il locatore deve esporre chiaramente uno dei suddetti motivi di disdetta nella comunicazione inviata all'affittuario, e deve adibire l'immobile agli usi per i quali ha esercitato la facolta' di disdetta entro dodici mesi da quanto ne ha riacquistato la disponibilita'. In caso contrario l'inquilino ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni previste nel contratto disdettato oppure, in alternativa, al risarcimento del danno.

Nota: benche' per legge non sarebbe possibile per il proprietario recedere dal contratto prima della prima scadenza (quindi prima dei primi 4 o 3 anni a seconda del tipo di contratto), va evidenziato che esiste giurisprudenza a favore di questo caso. La Cassazione, con sentenza 936/2013, ha infatti  consentito ad un proprietario di rescindere il contratto per destinare l'immobile ad un parente (nel caso specifico una nipote) per esigenze personali urgenti ed improrogabili, senza che tale facolta' fosse contemplata dal contratto. 
 
RECESSO DELL'INQUILINO/CONDUTTORE PRIMA DELLA SCADENZA
Premettiamo che le parti possono prevedere contrattualmente la facolta' per l'inquilino/conduttore di rescindere dal contratto in qualsiasi momento, stante il preavviso di sei mesi da inviare per raccomandata a/r.
Se questa clausola mancasse, e se le parti non si trovassero comunque d'accordo sul punto, l'inquilino/conduttore potrebbe recedere anticipatamente dal contratto se non in presenza di un "grave motivo".
In assenza di motivazioni valide, il contratto andra' onorato fino alla scadenza.
 
Definire il "grave motivo" non e' facile, visto che la legge non lo fa e si deve far riferimento alla giurisprudenza. In termini generali si deve trattare di un motivo legato ad un evento imprevisto, non dipendente in alcun modo dalla volonta' dell'inquilino, e sopravvenuto dopo la stipula del contratto. Per usare i termini adoperati dai giudici di Cassazione (sentenze 5328/07, 17416/07) i gravi motivi devono essere "involontari, imprevedibili e sopravvenuti". L'esempio tipico per le locazioni ad uso abitativo e' quello del soggetto che improvvisamente ed inaspettatamente deve trasferirsi in altra citta' per motivi di lavoro non dipendenti da una sua scelta.

In tutti i casi l'intenzione di recedere deve essere comunicata al locatore esclusivamente tramite raccomandata A/R e con preavviso di 6 mesi.
In caso contrario il proprietario avra' diritto a chiedere il rimborso per il danno subito, a meno che si dimostri che il proprietario ha riutilizzare immediatamente l'immobile traendone un vantaggio (riaffittandolo subito o altro).
Se il recesso e' legato ad un grave motivo esso ovviamente va riportato e documentato, altrimenti (se esso e' consentito da una clausola contrattuale anche in assenza di una giusta causa) basta comunicare la propria intenzione.
 
Una volta esercitato, il recesso e' operativo, e non e' consentito ritirarlo. Indipendentemente dal momento del rilascio, il canone deve essere pagato fino al sesto mese. Se il termine di 6 mesi non viene rispettato, per non pagare i danni occorre dimostrare il consenso del proprietario: altrimenti, a titolo di risarcimento, si dovra' corrispondere una cifra pari a 6 mensilita', rispondendo anche degli eventuali danni alla cosa. Le parti si possono comunque accordarsi per un termine minore.
 
Nota importante: I "gravi motivi" non valgono nei contratti transitori ad uso abitativo. E' invece consentito in quelli non-abitativi.
 
Fonte: legge 431/98, art.3 e legge 392/78 artt. 4 e 27

FORME CONTRATTUALI PARTICOLARI
La convenzione gia' detta per i contratti a canone convenzionato (3+2) si occupa anche dei contratti di natura transitoria e di quelli per studenti universitari.
Si tratta, in ambedue i casi, di contratti stipulati sulla base di accordi locali tra il Comune, le associazioni di proprietari e quelle di inquilini, le aziende per il diritto allo studio, le associazioni di studenti e le cooperative od enti non lucrativi che operino nel settore.
 
I contratti di natura transitoria possono avere durata da un mese a diciotto mesi e devono obbligatoriamente essere legati ad esigenze temporanee del proprietario o dell'inquilino (come, tipicamente, la mobilita' lavorativa), che siano tra quelle individuate dagli accordi locali tra associazioni di proprietari e associazioni di inquilini.
Sui contratti dev'essere chiaramente riportata l'esigenza temporanea che ha determinato la sottoscrizione e devono esservi allegate prove scritte al riguardo. Prima della scadenza del contratto il soggetto interessato dovra' confermare alla controparte l'eventuale permanere della propria esigenza con lettera raccomandata a/r.
In caso contrario, o comunque se le esigenze temporanee vengono meno, il contratto diventa un normale "4+4".
 
I contratti per studenti sono riservati invece agli iscritti a corsi universitari in un comune diverso da quello di residenza e possono durare dai sei mesi ai tre anni (rinnovabili alla prima scadenza salvo disdetta dell'inquilino/studente). Possono essere firmati da singoli o gruppi di studenti o direttamente dalle aziende per il diritto allo studio.
 
Per ambedue i tipi di contratti i canoni di locazione vengono concordati dalle parti all'interno di fasce minime e massime di oscillazione definite a livello locale, tenendo in considerazione le caratteristiche dell'edificio e dell'unita' immobiliare nonche' (per quelli riservati agli studenti) la zona ove si trova l'alloggio.
 
E' sempre indispensabile la forma scritta e la redazione del contratto deve obbligatoriamente seguire dei modelli-tipo (per i contratti transitori vedi gli allegati C e D del DM 30/12/02, per quelli degli studenti gli allegati E ed F).
La sottoscrizione puo' avvenire con l'assistenza di un'associazione di inquilini (Sunia, Sicet, Uniat, Unione Inquilini, etc.) oppure ad un'associazione di proprietari (Asppi, Confappi, Union Casa, Uppi, etc.).
 
Per i dettagli si veda il DM 30/12/02 (attuale "convenzione nazionale" di riferimento) riportato tra i link utili.
 
PAGAMENTO E RIVALUTAZIONE DEL CANONE
Pagamento
In virtù delle norme antiriciclaggio non sono ammessi pagamenti del canone in contanti per cifre uguali o superiori a 1000 euro. Tuttavia la Legge di Stabilità del 2014 (art.1 comma 50) ha precisato che per quanto riguarda le locazioni di unità abitative i pagamenti dei canoni devono SEMPRE essere tracciabili (eseguiti con bonifico, assegno, etc.), a prescindere dal loro importo.
Da sapere che, a parte pagamenti in contanti per importi uguali o superiori a 1000 euro (norme antiriciclaggio), non sono previste sanzioni per chi paga in contanti canoni di importo inferiore. Ulteriormente, c'e' da aggiungere che una circolare del Min.economia (del 5/2/2014) ha precisato che la tracciabilità può consistere anche in una prova documentale che attesti il pagamento (ricevuta).

Rivalutazione
Il canone di affitto puo' essere adeguato al variare del costo della vita gia' dall'anno successivo alla stipula del contratto, e cosi' per ogni anno successivo.
L'indice da utilizzare per l'adeguamento e' quello ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (indice FOI).
Per i contratti a canone libero di solito si applica il 100% dell'indice mentre per quelli a canone concordato si applica il 75% dell'indice. Va utilizzato l'indice fissato dall'ISTAT per il mese di scadenza dell'annualita' (per esempio, se il contratto e' stato stipulato a Giugno 2008 l'adeguamento va fatto a Giugno 2009 applicando l'indice fissato per questo mese).

Negli affitti a canone libero l'adeguamento e' applicabile solo se il contratto lo prevede espressamente poiche' la disposizione di legge che lo rendeva obbligatorio (art.24 legge 392/78, quella detta dell'"equo canone") e' stata abrogata dalla legge 431/98 attualmente valida per i contratti di locazione abitativa.
Per i contratti a canone concordato la sua applicabilita' e' normalmente prevista direttamente dagli accordi territoriali e i contratti-tipo a cui ci si deve obbligatoriamente attenere contengono una clausola specifica.

Se il contratto prevede l'adeguamento e il proprietario si e' dimenticato di applicarlo, questi non puo' chiedere gli arretrati ma puo' calcolare il nuovo canone applicando tutti insieme gli adeguamenti passati. Cio' comunque per massimo 10 anni retroattivi (termine di prescrizione ordinaria).

Per conoscere l'indice da applicare ci si puo' rivolgere ai centri di informazione statistica dell'ISTAT (i CIS) presenti su tutto il territorio nazionale. Alcuni di questi uffici hanno servizi di segreteria telefonica che forniscono gratuitamente 24 ore al giorno il valore dell'ultimo indice FOI. In alternativa si puo' consultare il sito dell'ISTAT o siti equivalenti.
Su questo sito si trovano tutte le informazioni utili: clicca qui

 
CLAUSOLE NULLE
E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto registrato, oppure superiore a quanto prefissato in sede di contrattazione delle categorie, per i contratti-tipo.
Al termine del contratto, entro 6 mesi, e' data all'affittuario la facolta' di richiedere la restituzione delle somme pagate in piu' rispetto a quanto stabilito contrattualmente.
Nel caso di contratti-tipo l'affittuario puo' ottenere dal Giudice la definizione del canone.
Sempre al Giudice ci si puo' rivolgere nel caso di mera locazione "di fatto" -cioe' a nero.  
E' nulla anche la pattuizione che tenda a derogare i limiti temporali di durata del contratto.
 
RILASCIO DELL'IMMOBILE
Una volta che il contratto di affitto viene regolarmente disdetto o comunque  se per esso non scatta il rinnovo alla scadenza (tacito o a nuove condizioni che sia), l'immobile dev'essere liberato.
Spesso cio' non avviene, e in tal caso il proprietario puo' rivolgersi all'autorita' giudiziaria.
E' opportuno anche rivolgersi all'autorita' giudiziaria anche nei casi in cui si intenda dare sfratto per necessita' o per morosita' -o inadempienza- dell'inquilino.
Sullo sfratto e sui motivi per cui puo' essere richiesto il provvedimento del giudice si veda la scheda pratica SFRATTO IMMOBILIARE E CESSAZIONE DEL CONTRATTO riportata tra i link utili.

CERTIFICAZIONE ENERGETICA DELL'IMMOBILE
Dal 6/6/2013, per effetto delle modifiche apportate al D.lgs.192/2005 da parte del Dl 63/2013 diventato Legge 90/2013, ai contratti di affitto si deve allegare la certificazione di prestazione energetica dell'edificio. Lo stesso decreto ha introdotto, sempre dal 6/6/2013, la nuova certificazione APE al posto della "vecchia" ACE.

La disposizione e' perentoria e prevede, in caso di mancata allegazione, la nullita' dei contratti e la possibilita' di vedersi addebitare una sanzione variabile da 300 a 1.800 euro.
Ulteriormente, il proprietario e/o chi si occupa delle trattative deve fin dalle prime fasi delle stesse rendere disponibile la certificazione al potenziale inquilino.
Anche gli annunci di affitto che vengono pubblicati sui mezzi di comunicazione devono riportare gli indici di prestazione energetica dell'edificio o dell'unita' immobiliare e la corrispondente classe energetica.
Se la locazione avviene prima della costruzione dell'edificio, il proprietario/locatario deve comunque fornire informazioni sulla futura prestazione energetica e produrre l'APE entro 15 giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilita'.
Nel contratto deve essere riportata un'apposita clausola con la quale l'inquilino dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relativa all'attestazione della prestazione energetica dell'edificio, comprensiva dell'attestato APE.

Da precisare comunque che si puo' ovviare dal produrre la nuova certificazione APE se si e' gia' in possesso, per lo stesso immobile, della certificazione "ACE" in corso di validita'.

Per approfondimenti su tutto quanto sopra si vedano queste schede:
IMMOBILI E ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA (APE): cos'e' e quando serve

Nota: cambiano del tutto le norme al riguardo, quindi, che prima dettavano solo disposizioni relative al contratto, nel quale doveva essere inclusa una specifica clausola relativa alla consegna della documentazione energetica, ma solo se esistente. Si veda in merito l'"evoluzione" dell'art.6 del D.lgs.192/2005, in particolare i commi 2ter e 2quater inseriti dal D.lgs.28/2011, spariti a seguito della riscrizione dell'art.6 da parte del Dl 63/2013.
 
AGEVOLAZIONI FISCALI
PER I PROPRIETARI
Agevolazione sull'imposta di registro:
I proprietari che hanno stipulato contratti a canone concordato (i cosiddetti "3+2"), o contratti per studenti, qualora l'immobile locato si trovi in un Comune considerato ad alta tensione abitativa (vedi nota *) e qualora la locazione sia ad uso abitativo possono calcolare l'imposta di registro su un imponibile ridotto del 30%, ovvero sul 70% del canone annuale di affitto desunto dal contratto. 
 
Note:
- sono esclusi da questa agevolazione i contratti ad uso transitorio, quelli di durata da uno a diciotto mesi.
 - (*) link al quale si puo' trovare la lista dei Comuni definiti ad alta tensione abitativa: clicca qui

Agevolazione sull'irpef:
Chiunque affitti una casa deve assoggettare il reddito a tassazione indicando in dichiarazione dei redditi il maggiore tra questi due importi:
- rendita catastale dell'abitazione rivalutata del 5%;
- canone contrattuale annuale ridotto forfettariamente del 15% (25% per fabbricati siti a Venezia centro, Giudecca, Murano e Burano).
 
Ebbene, la legge prevede un'ulteriore detrazione del 30% del canone annuale nel caso in cui la locazione sia a canone concordato in uno dei Comuni definiti "ad alta tensione abitativa" (vedi sopra). Nella pratica, in questi casi in dichiarazione dei redditi si indichera' il canone ridotto prima del 15% e poi, sul risultato ottenuto, del 30%. 
 
Note:
- questa ulteriore riduzione e' usufruibile a condizione che sulla dichiarazione dei redditi siano indicati gli estremi di registrazione del contratto nonche' quelli della denuncia dell'immobile ai fini ICI (anno di presentazione della denuncia) e il Comune ove si trova l'immobile;
- questa ulteriore riduzione NON e' usufruibile per i contratti ad uso transitorio con esclusione di quelli per studenti;
- sono previste ulteriori particolari deduzioni per i proprietari sui contratti fatti a persone in condizioni di disagio abitativo (perche' soggetti a provvedimenti esecutivi di rilascio o che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare ultrasessantacinquenni o portatori di handicap gravi). Dettagli si trovano sulla guida fiscale dell'Agenzia delle entrate inserita tra i link utili.
 
Agevolazioni ICI:
La legge dispone che i Comuni possano prevedere, per i proprietari che concedono gli immobili in affitto a titolo di abitazione principale con contratto a canone concordato, delle riduzioni ICI che possono arrivare, per i comuni ad alta tensione abitativa, anche all'esenzione.
Per i dettagli ci si deve rivolgere all'ufficio tributi del proprio comune oppure si deve consultare il regolamento ICI (spesso disponibile anche on-line, sui siti ufficiali).
 
PER GLI INQUILINI
Per gli inquilini le detrazioni fiscali, applicabili in sede di dichiarazione dei redditi, sono diverse e articolate.
Un loro riassunto si puo' trovare sulla scheda INCENTIVI 2009 E DETRAZIONI FISCALI, nella sezione "Detrazioni affitti": clicca qui
 
Fonte normativa: Dpr 917/86 art.10/16, vedi testo tra i link utili 

DIRITTO DI RECESSO PER IL CONSUMATORE
Se il contratto di locazione e' sottoscritto a distanza (per telefono, internet, etc.) e' possibile applicare il diritto di recesso previsto dal codice del consumo (d.lgs.206/05 art.64 e segg.), ovvero il recesso per ripensamento esercitato entro 10 gg lavorativi dalla stipula per raccomandata a/r.
Cio' in quanto lo stesso codice del consumo include i contratti di locazione nella disciplina dei contratti a distanza (d.lgs.206/05 art.50 e segg.).

Sono escluse le locazioni a scopo turistico (vedi sotto) e le locazioni stipulate fuori dai locali commerciali del "venditore", quindi sottoscritte a casa propria, per strada, in centri commerciali etc. E' probabile che la legge abbia escluso le locazioni dalla disciplina dei contratti sottoscritti "fuori dai locali commerciali del venditore" proprio perche' solitamente questi contratti non vengono stipulati con queste modalita'. In ogni caso e' bene sottolineare la differenziazione.

UN CASO PARTICOLARE: LA LOCAZIONE TURISTICA
Come gia' detto, la legge sulle locazioni (431/98) non si applica alle locazioni che hanno finalita' turistiche, sia che riguardi un appartamento che l'alloggio in una stanza di albergo (o residence, bungalow, etc.etc.). In questo caso, anche secondo giurisprudenza, si e' di fronte ad un contratto "atipico" e sono applicabili le generiche disposizioni del codice civile, art.1571 e segg.

Per questi contratti, quindi, non esiste il diritto di recesso, pur se stipulati a distanza o fuori dei locali commerciali del "venditore", come ribadito anche dal codice del consumo (d.lgs.206/05 art.55).
Anche la durata e i termini di disdetta sono liberi, stante il rispetto delle norme del codice civile.

Stessa cosa per i contratti di affitto per uso foresteria, di solito inerenti l'alloggio temporaneo di dipendenti o di ospiti del proprietario/conduttore.

Attenzione! Fanno eccezione a questa regola i contratti di "pacchetto" turistico, che comprendono oltre l'alloggio tutta una serie di servizi (viaggio, escursioni, etc.), quindi i contratti genericamente sottoscritti con tour operator e le crociere. In questo caso la disciplina e' specifica (codice del turismo, D.lgs.79/2011) e il diritto di recesso c'e'.
Si veda la scheda: clicca qui

LINK UTILI
- Testo della legge 431/1998: clicca qui
- Testo del DM 30/12/02, il decreto che ancora ad oggi vale come "convenzione nazionale" tra associazioni inquilini e associazioni di proprietari: clicca qui
- Testo parziale del Dpr 917/86 inerenti le detrazioni irpef: clicca qui
- Guida dell'Agenzia delle entrate "alla locazione della casa": clicca qui

Nostre schede collegate:
- Scheda pratica AFFITTO:VADEMECUM PER IL FUTURO INQUILINO: clicca qui
- Scheda pratica REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE. COSA FARE E QUANDO: clicca qui
- Scheda pratica SFRATTO IMMOBILIARE E CESSAZIONE DEL CONTRATTO DI AFFITTO: clicca qui
- Scheda pratica DEPOSITO CAUZIONALE NEL CONTRATTO DI AFFITTO: clicca qui
- Scheda pratica CASA IN AFFITTO: LE SPESE DELL'INQUILINO E DEL PROPRIETARIO: clicca qui
- Scheda pratica MIGLIORAMENTI DEL CONDUTTORE ALLA COSA LOCATA: clicca qui

Ha collaborato Barbara Vallini
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