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Bonus fiscale sull'acquisto di immobili da affittare: dettagli applicativi
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Scheda Pratica di Rita Sabelli
14 dicembre 2015 8:57
 
Per gli acquisti di immobili residenziali di nuova costruzione o ristrutturati effettuati dal 1/1/2014 al 31/12/2017 l'acquirente che destina gli stessi alla locazione può fruire di una deduzione fiscale (dal reddito) del 20% del prezzo di acquisto (tetto massimo 300.000 euro) e del 20% degli interessi passivi del mutuo eventualmente acceso per l'acquisto stesso.

Vediamo i dettagli.
CHI PUO' FRUIRNE
REQUISITI RELATIVI ALL'IMMOBILE
REQUISITI ULTERIORI E RELATIVI ALLA LOCAZIONE
APPLICAZIONE DELLA DEDUZIONE
VARIAZIONI DURANTE IL PERIODO DI LOCAZIONE
FONTE NORMATIVA

CHI PUO' FRUIRNE
La deduzione spetta agli acquirenti persone fisiche che acquistano l'unità immobiliare (ad uso abitativo) fuori dall'ambito dell'eventuale attività imprenditoriale o commerciale svolta.
Se vi sono più acquirenti la deduzione va ripartita tra gli stessi in relazione alla quota di proprietà.

REQUISITI RELATIVI ALL'IMMOBILE
L'acquisto deve riguardare unità immobiliari ad uso residenziale di nuova costruzione ed invendute al 12/11/2014 oppure oggetto di ristrutturazione edilizia o restauro e risanamento conservativo.

Con il termine “invendute” si intendono le unità immobiliari che al 12/11/2014:
- erano già interamente o parzialmente costruite oppure
- per la loro costruzione risultava rilasciato titolo abilitativo oppure
- per la loro costruzione era stato dato concreto avvio agli adempimenti propedeutici (convenzione tra Comune e costruttore o accordi similari).

Per l'unità immobiliare acquistata deve risultare rilasciato il certificato di agibilità o la stessa deve risultare comunque acquisita per “silenzio-assenso” (vedi art.25 Dpr 380/2001) nel periodo 1/1/2014-31/12/2017.

La deduzione spetta -nella stessa misura e tetto massimo- anche relativamente alle spese sostenute dal soggetto per la costruzione dell'unità immobiliare su aree edificabili già possedute prima dell'inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. La costruzione deve essere ultimata entro il 31/12/2017 e il relativo titolo abilitativo edilizio deve risultare rilasciato in data antecedente al 12/11/2014.

REQUISITI ULTERIORI E RELATIVI ALLA LOCAZIONE
I requisiti per la fruizione della deduzione sono:
- l'unità immobiliare deve essere destinata, entro sei mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni continuativi. Il diritto rimane tuttavia anche se la locazione finisce prima NON per motivi imputabili al proprietario/locatore e ne viene stipulata un'altra entro un anno dalla risoluzione della prima.
- l'unità dev'essere a destinazione residenziale non di categorie A1, A8 o A9 (ville, case di lusso, etc.).
- l'unità non deve essere ubicata nelle zone omogenee classificate E (vedi Dm 1444/1968), ovvero “parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui - fermo restando il carattere agricolo delle stesse - il frazionamento delle proprietà richieda insediamenti da considerare come zone da complessi insediativi”.
- l'unità consegua prestazioni energetiche certificate in classe A oppure B (vedi linee guida nazionali Dm 26/6/2009 e/o normative regionali specifiche).
- il canone di locazione non sia superiore a quello indicato nella convenzione regionale per l'edilizia libera convenzionata OVVERO non sia superiore al minore importo tra il canone definito a livello locale per il contratti 3+2 (canone convenzionato) e quello dei contratti di locazione a canone speciale ex Legge 350/2003 art.3 comma 114.
- tra locatore e locatario non devono esserci rapporti di parentela entro il primo grado;
- le opere edilizie eseguite devono esser conformi a quelle assentite o comunicate.

Note importanti:
- può fruire della deduzione anche il proprietario che conceda l'unità immobiliare in usufrutto a soggetti giuridici pubblici o privati operanti da almeno 10 anni nel settore dell'alloggio sociale. Il corrispettivo dell'usufrutto non potrà essere di importo superiore a quello dei canoni di locazione calcolati col criterio suddetto.
- il periodo di sei mesi decorre dalla data dell'acquisto oppure, per gli immobili costruiti su proprie aree edificabili, la data del rilascio del certificato di agibilità o quella in cui è maturato il “silenzio-assenso”. Per gli immobili acquistati prima del 3/12/2015 (pubblicazione del decreto in Gazzetta) il periodo decorre da tale data.
- riguardo al calcolo del canone, gli immobili di edilizia pubblica nei piani di zona o nei piani assimilati (Legge 865/71 art.35) sono equiparati a quelli realizzati sulla base di convenzioni regionali (Dpr 380/2001 art.18).
- in assenza di immobili realizzati per essere locati a canone speciale (Legge 350/2003 art.3 comma 114) si applica il “canone concordato” localmente definito dagli accordi tra le associazioni di categoria.
- nei Comuni dove non vi siano accordi per l'applicazione del “canone concordato” si fa riferimento agli accordi vigenti nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra Regione.

APPLICAZIONE DELLA DEDUZIONE
La deduzione si applica -in sede di dichiarazione dei redditi- al reddito complessivo ai fini irpef nella misura pari al 20% del prezzo di acquisto dell'immobile risultante dall'atto notarile di compravendita, nel limite massimo complessivo di euro 300.000,00 comprensivo di IVA. Se per l'acquisto dell'immobile è stato stipulato un mutuo è riconosciuta un'ulteriore deduzione del 20% degli interessi passivi del mutuo stesso.

La deduzione viene ripartita in otto quote annuali di pari importo a partire dal periodo di imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione. Eventuali interruzioni del periodo di locazione per motivi non imputabili al locatore non determinano la decadenza del diritto alla deduzione, purché ciascuna sia inferiore ad un anno.

La deduzione è riconosciuta una sola volta per ogni singolo immobile e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese.

VARIAZIONI DURANTE IL PERIODO DI LOCAZIONE
In caso di vendita o successione dell'immobile nel periodo di locazione, la deduzione si trasferisce -per la parte residua- al nuovo soggetto proprietario purché in possesso dei requisiti già detti e a condizione che questi continui a rispettare i requisiti relativi alla locazione.

Come già detto inoltre l'immobile potrà essere ceduto in usufrutto a soggetti giuridici pubblici o privati operanti da almeno 10 anni nel settore dell'alloggio sociale, contestualmente all'atto di acquisto o anche successivamente, durante il periodo di locazione.
Qualora la cessione in usufrutto fosse disposta in favore di persone fisiche «mortis causa» il soggetto beneficiante dovrà continuare a rispettare i requisiti relativi alla locazione.

Il corrispettivo dell'usufrutto non potrà essere in ogni caso di importo superiore a quello dei canoni di locazione calcolati col criterio suddetto. In caso di cessione di usufrutto a titolo oneroso effettuata contestualmente all'atto di acquisto il corrispettivo dovrà essere indicato sull'atto stesso.

FONTE NORMATIVA
- Dl 133/2014 diventato Legge 164/2014 art.21
- Dm Min. infrastrutture 8/9/2015 pubblicato su GU 3/12/2015
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