Il condominio: una guida
Il condominio è regolato dalla riforma introdotta dalla Legge 220/2012 (in vigore dal 18 giugno 2013), che ha aggiornato le norme del Codice Civile (artt. 1117-1139 c.c.). La riforma ha ridefinito le parti comuni, le competenze dell'amministratore, i quorum assembleari e la gestione dei rapporti con i terzi. Le modifiche si sono sedimentate in un corpo consolidato di prassi giurisprudenziale e normativa, arricchito da temi nuovi come il superbonus condominiale e i criteri ambientali minimi (CAM) per gli appalti.
Indice
PARTI COMUNI E PARTI PRIVATE
L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
L'ASSEMBLEA: QUORUM E DELIBERE
LE SPESE CONDOMINIALI
IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
INNOVAZIONI E LAVORI STRAORDINARI
SUPERBONUS E DETRAZIONI IN CONDOMINIO
MOROSITÀ E RECUPERO CREDITI
CONTROVERSIE E MEDIAZIONE
LINK UTILI
PARTI COMUNI E PARTI PRIVATE
Sono parti comuni (art. 1117 c.c., elenco non esaustivo): suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, scale, ascensori, portoni, cortili, lastrici solari, impianti di riscaldamento e aria condizionata, impianti idrici e fognari fino alle diramazioni verso le singole unità, sistemi per la ricezione radiotelevisiva, dispositivi di videosorveglianza delle parti comuni.
La presunzione di comunione opera finché non si dimostra il contrario con titolo (atto notarile o regolamento contrattuale). L'attribuzione di un lastrico solare a uso esclusivo di un condomino non ne esclude la natura di parte comune per la funzione strutturale.
L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
Obbligatorio per condomini con più di 8 partecipanti. L'amministratore deve possedere determinati requisiti: diploma di scuola media superiore, aver frequentato un corso di formazione, essere in possesso di assicurazione professionale (dal 2013). Dura in carica un anno, rinnovabile con delibera assembleare.
Obblighi principali dell'amministratore: eseguire le delibere assembleari, curare la manutenzione delle parti comuni, riscuotere le quote condominiali, rendere il conto annuale della gestione (rendiconto), stipulare polizze assicurative per le parti comuni, convocare l'assemblea almeno una volta l'anno, aprire un conto corrente intestato al condominio.
La revoca dell'amministratore può avvenire: in qualsiasi momento con delibera assembleare (anche senza giusta causa, ma eventuale risarcimento per recesso anticipato); su ricorso di ogni condomino al tribunale in caso di gravi irregolarità.
L'ASSEMBLEA: QUORUM E DELIBERE
L'assemblea può essere ordinaria (almeno una volta l'anno per approvare il rendiconto) o straordinaria (convocata dall'amministratore o da almeno 2 condomini che rappresentino 1/6 del valore del condominio).
Convocazione: almeno 5 giorni prima dell'assemblea (comunicazione scritta con ordine del giorno). Le delibere approvate all'unanimità possono sanare eventuali vizi della convocazione se tutti i condomini sono presenti.
Quorum deliberativi (prima e seconda convocazione):
- Delibere ordinarie in 1a conv.: maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi
- Delibere ordinarie in 2a conv.: maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 333 millesimi
- Innovazioni voluttuarie/gravose: maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi (e chi non vuole partecipare può essere esonerato da spese e uso)
- Innovazioni per eliminazione barriere architettoniche: maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 333 millesimi (agevolato)
- Superbonus e lavori con detrazioni fiscali significative: delibera con maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi
Il condomino in conflitto di interessi deve astenersi dal voto. La delibera assembleare approvata vincola anche i dissenzienti.
LE SPESE CONDOMINIALI
Le spese condominiali si dividono in ordinarie (gestione corrente: pulizia, energia, manutenzione ordinaria) e straordinarie (interventi di riqualificazione, rifacimento tetto, ecc.). Si ripartiscono tra i condomini in base alle tabelle millesimali, salvo diverso accordo all'unanimità.
Il condomino moroso può essere escluso dall'uso dei servizi comuni suscettibili di godimento separato (es. piscina, sala comune) con delibera. L'amministratore deve agire giudizialmente per il recupero delle morosità che superino i due mesi entro sei mesi dall'approvazione del rendiconto.
Il venditore di un'unità immobiliare risponde in solido con l'acquirente per le quote condominiali non pagate nell'anno in corso e nell'anno precedente alla vendita.
IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
Obbligatorio per i condomini con più di 10 partecipanti. Può essere contrattuale (parte del rogito, vincola tutti gli acquirenti successivi) o assembleare (modificabile dall'assemblea a maggioranza). Il regolamento assembleare non può limitare i diritti dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive né derogare alle norme di legge inderogabili.
Le clausole che vietano la detenzione di animali domestici nelle unità private sono nulle (Cassazione, orientamento consolidato dal 2021): il condominio non può vietare di avere animali.
INNOVAZIONI E LAVORI STRAORDINARI
Le innovazioni (modifiche che alterano la destinazione d'uso o l'entità delle parti comuni) richiedono il quorum rafforzato. Sono vietate le innovazioni che rendano inutilizzabili parti comuni per alcuni condomini o che pregiudichino la stabilità o la sicurezza dell'edificio.
Dal 2022, per gli impianti di ricarica per veicoli elettrici in garage o posti auto condominiali, è sufficiente la comunicazione all'amministratore (non occorre delibera assembleare) salvo che l'installazione richieda modifiche alle parti comuni.
SUPERBONUS E DETRAZIONI IN CONDOMINIO
Il Superbonus per interventi condominiali (cappotto termico, sostituzione impianto riscaldamento centralizzato, antisismico) richiede delibera assembleare con voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi. Le detrazioni fiscali spettano a ciascun condomino in proporzione alla propria quota millesimale di partecipazione alle spese. Dal 2024 la cessione del credito e lo sconto in fattura sono bloccati (vedi scheda ristrutturazioni). L'aliquota Superbonus per condomini è scesa al 65% nel 2025 e al 50% nel 2026.
MOROSITÀ E RECUPERO CREDITI
L'amministratore può agire per decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il condomino moroso, senza necessità di preventiva delibera (novità L. 220/2012). Gli altri condomini non sono tenuti a coprire i debiti del moroso verso i fornitori: l'amministratore deve escutere il moroso prima di chiedere agli altri. Il creditore del condominio deve preventivamente escutere i condomini morosi prima di agire su quelli in regola.
CONTROVERSIE E MEDIAZIONE
Le controversie condominiali (tra condomini, o tra condomini e condominio) sono soggette alla mediazione obbligatoria preventiva prima di poter adire il tribunale (D.Lgs. 28/2010). Le delibere assembleari possono essere impugnate davanti al tribunale entro 30 giorni dalla delibera (per i dissenzienti presenti) o dalla loro notifica (per gli assenti). Il tribunale competente è quello del luogo dove si trova il condominio.
- Artt. 1117-1139 c.c. (condominio) — su normattiva.it
- L. 220/2012 (riforma condominio) — su normattiva.it
Per la diffida all'amministratore: sosonline.aduc.it — Messa in mora/diffida