Estinzione anticipata del mutuo: come fare e quando si applicano le penali
Estinguere in anticipo un mutuo — totalmente o parzialmente — è un diritto del cliente. La normativa italiana, dopo il "decreto Bersani-bis" del 2007, ha azzerato le penali di estinzione anticipata per i mutui prima casa e per quelli destinati ad attività economiche e professionali stipulati dopo determinate date. Per i mutui più vecchi, restano applicabili le penali massime concordate da ABI e CNCU. Questa scheda spiega le regole, distingue i due regimi e mette a disposizione il fac-simile della richiesta di estinzione.
Indice:
DUE REGIMI: PENALE ZERO O PENALE RIDOTTA
MUTUI POST-BERSANI: PENALE ZERO
MUTUI ANTE-BERSANI: PENALI MASSIME ABI-CNCU
COME PRESENTARE LA RICHIESTA
ALTERNATIVA: LA SURROGA (PORTABILITA')
RIFERIMENTI NORMATIVI
DUE REGIMI: PENALE ZERO O PENALE RIDOTTA
La regola di base distingue i mutui in due gruppi, in funzione di data di stipula e tipologia:
1. Mutui post-Bersani (penale zero):
- mutui prima casa stipulati a partire dal 2 febbraio 2007;
- mutui per acquisto/ristrutturazione di unità immobiliare ad abitazione (anche non prima casa) stipulati dal 3 aprile 2007;
- mutui per attività economica/professionale stipulati dal 3 aprile 2007.
Per questi mutui l'estinzione anticipata, totale o parziale, è gratuita: nessuna penale.
2. Mutui ante-Bersani (penale ridotta):
Per i mutui stipulati prima delle date sopra indicate, valgono le penali massime fissate dall'Accordo ABI-CNCU del 2 maggio 2007. Sono ormai pochi: la maggior parte dei mutui ancora in essere è successiva al 2007.
MUTUI POST-BERSANI: PENALE ZERO
Per chiedere l'estinzione anticipata di un mutuo coperto dalla normativa Bersani-bis non serve dichiarazione sostitutiva: la banca non può applicare alcuna penale. Basta la sola richiesta di conteggio.
La banca deve fornire il conteggio entro un termine ragionevole (di norma 10-15 giorni lavorativi). Il conteggio comprende:
- il capitale residuo;
- gli interessi maturati fino alla data di estinzione;
- eventuali spese amministrative effettive (importi modesti, di norma 30-100 euro).
Per l'estinzione totale, la banca deve anche provvedere alla cancellazione dell'ipoteca (di norma a costo zero in forza dell'art. 13 c. 8-decies del DL 7/2007).
MUTUI ANTE-BERSANI: PENALI MASSIME ABI-CNCU
Per i mutui stipulati prima delle date di applicazione del Bersani-bis, l'Accordo ABI-CNCU del 2 maggio 2007 ha fissato le penali massime applicabili. La banca non può chiedere più di queste percentuali sul capitale rimborsato in anticipo.
Per beneficiare delle penali massime, il cliente deve presentare insieme alla richiesta di estinzione una dichiarazione sostitutiva di notorietà (ai sensi del D.P.R. 445/2000) attestante il possesso dei requisiti previsti.
La firma sulla dichiarazione, essendo presentata a un soggetto privato (banca), è soggetta ad autentica davanti a un notaio o in Comune (con bollo e diritti di segreteria). In alternativa, alcune banche accettano la firma in presenza presso le proprie filiali.
COME PRESENTARE LA RICHIESTA
Modalità di invio:
- raccomandata A/R alla sede della banca;
- PEC all'indirizzo PEC della banca;
- consegna in filiale con ricevuta di protocollo;
- area riservata online: molte banche consentono ormai di richiedere il conteggio direttamente da home banking.
Cosa indicare nella richiesta:
- numero del contratto di mutuo e nominativo di tutti gli intestatari;
- tipo di estinzione (totale o parziale, con indicazione dell'importo per le parziali);
- data prevista per l'operazione;
- eventuale richiesta di portabilità (vedi sezione successiva).
È buona norma chiedere alla banca se ha una modulistica specifica e usarla, per evitare ritardi.
ALTERNATIVA: LA SURROGA (PORTABILITA')
Quando lo scopo è ottenere condizioni migliori (tasso più basso, durata diversa), spesso conviene non estinguere il mutuo ma "portarlo" a un'altra banca mediante surrogazione, disciplinata dall'art. 120-quater TUB (introdotto dal Bersani-bis, art. 8 DL 7/2007).
La surroga ha caratteristiche vantaggiose:
- nessuna penale di estinzione anticipata verso la banca originaria;
- nessuna spesa notarile, di istruttoria o di perizia (tutte a carico della nuova banca);
- nessun consenso necessario della banca originaria, che è obbligata a collaborare;
- l'ipoteca esistente si trasferisce alla nuova banca, senza nuova iscrizione;
- la durata residua e l'importo del debito non possono essere modificati: cambiano solo tasso e condizioni accessorie.
Se la banca originaria ostacola la surroga (ritarda la documentazione, applica penali nascoste), è possibile segnalare il fatto all'Arbitro Bancario Finanziario (ABF) o alla Banca d'Italia.
RIFERIMENTI NORMATIVI
- D.L. 31 gennaio 2007, n. 7, conv. in L. 40/2007 ("Bersani-bis"): art. 7 (estinzione anticipata) e art. 8 (portabilità)
- Accordo ABI-CNCU 2 maggio 2007 (penali massime per mutui ante riforma)
- D.Lgs. 21 aprile 2016, n. 72 (recepimento direttiva mutui ipotecari ai consumatori)
- Art. 120-quater TUB (surrogazione)
- D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445 (dichiarazione sostitutiva di notorietà)
Risorse correlate:
Fac-simile della richiesta
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Da inviare per raccomandata A/R o PEC
Spett.le
_______________________ (Banca/Finanziaria)
_______________________ (indirizzo sede)
PEC: _______________________
e p.c. ADUC — Associazione per i Diritti degli Utenti e Consumatori Aps
Via Masaccio 242, 50132 Firenze
Luogo _______________________ Data _______________________
Oggetto: richiesta estinzione anticipata (totale/parziale) del mutuo n. _______________________ — intestatari _______________________
Il/i sottoscritto/i intestatario/i del contratto di mutuo indicato in oggetto chiede/chiedono i conteggi per l'estinzione anticipata:
[ ] totale
[ ] parziale, per l'importo di euro _______________________
da effettuarsi alla data prevista del _______________________ (o alla prima data utile successiva).
Si ricorda che, ai sensi dell'art. 7 del D.L. 7/2007 conv. L. 40/2007, all'estinzione del mutuo in oggetto — stipulato in data _______________________ per le finalità sopra indicate — non può essere applicata alcuna penale.
Si richiede pertanto la trasmissione del conteggio dettagliato comprensivo di:
- capitale residuo alla data di estinzione;
- interessi maturati;
- spese amministrative effettive (eventuali).
Si richiede inoltre, per l'estinzione totale, la conferma della cancellazione gratuita dell'ipoteca ai sensi dell'art. 13 c. 8-decies del DL 7/2007.
In attesa di Vostro riscontro entro 15 giorni dal ricevimento della presente, distinti saluti.
Firma _______________________________
(firma di tutti gli intestatari)
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FAC-SIMILE 2 — DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA DI NOTORIETA'
Da allegare alla richiesta solo per mutui ante-Bersani (penali massime ABI-CNCU)
DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA DI NOTORIETA'
resa ai sensi e per gli effetti del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445
Il/la sottoscritto/a _______________________ (cognome e nome), nato/a a _______________________ il _______________________, residente in _______________________ via _______________________ n. _______, codice fiscale/partita IVA _______________________, in qualità di intestatario/cointestatario del contratto di mutuo n. _______________________ stipulato con _______________________ (banca/finanziaria/altro) in data _______________________,
ai fini dell'applicazione della misura massima della penale dovuta per l'estinzione anticipata totale o parziale del mutuo di cui sopra, definita nell'Accordo siglato il 2 maggio 2007 tra ABI e CNCU, ai sensi dell'art. 7 c. 5 del D.L. 31 gennaio 2007 n. 7 conv. L. 2 aprile 2007 n. 40,
valendosi delle disposizioni di cui al D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445, e consapevole delle pene stabilite per le false attestazioni e mendaci dichiarazioni,
DICHIARA
- che il contratto di mutuo di cui in premessa è stato stipulato (selezionare il proprio caso):
[ ] per l'acquisto della prima casa, antecedentemente al 2 febbraio 2007, ed era in essere a tale data;
[ ] per l'acquisto di unità immobiliare adibita ad abitazione, antecedentemente al 3 aprile 2007, ed era in essere a tale data;
[ ] per la ristrutturazione di unità immobiliare adibita ad abitazione, antecedentemente al 3 aprile 2007, ed era in essere a tale data;
[ ] per l'acquisto di unità immobiliare adibita allo svolgimento della propria attività economico/professionale, antecedentemente al 3 aprile 2007, ed era in essere a tale data;
[ ] per la ristrutturazione di unità immobiliare adibita allo svolgimento della propria attività economico/professionale, antecedentemente al 3 aprile 2007, ed era in essere a tale data;
- di consentire ai sensi dell'art. 71 del D.P.R. 445/2000 e dell'art. 6 GDPR (Reg. UE 2016/679) che le competenti Amministrazioni confermino alla Banca/al soggetto mutuante, su richiesta, la corrispondenza delle dichiarazioni rilasciate con i dati custoditi.
Luogo _______________________ Data _______________________
Il dichiarante _______________________________
Nota: la firma è soggetta ad autentica perché la dichiarazione viene presentata a un soggetto privato. L'autentica si fa davanti a notaio o in Comune e comporta il pagamento del bollo (16 euro) e degli eventuali diritti di segreteria comunali. In alternativa, alcune banche consentono la firma in presenza presso la propria filiale.