vendita appartamento

Con contratto preliminare di vendita, rogato e registrato mi obbligavo a vendere un appartamento: prezzo a corpo=310.000€, di cui 42.000 a titolo di caparra confirmatoria con 24 rate bonificate mensilmente di 1.750€ dal 1° luglio 2016 al 1° luglio 2018. Nel medesimo contratto veniva espressamente previsto che “Qualora la parte promessa acquirente risulti inadempiente agli obblighi previsti da questo contratto, la parte promessa venditrice potrà ritenerlo risolto e trattenere le somme versate a titolo di caparra confirmatoria … L’inadempimento dovrà essere contestato a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento nella quale dovrà essere stabilito un termine non inferiore a quindici giorni per l’adempimento delle obbligazioni assunte con questo contratto”.
E’ successo che per problemi familiari la promittente acquirente non ha versato la caparra confirmatoria dal gennaio 2017, nè altre spese concordate. Mi sono rivolto ad un legale che ha scritto ed inviato la “diffida ad adempiere”. Sono seguite le seguenti attività che il mio legale sostiene di aver svolto, tutte comunicate, non tutte condivise, ma da lei ritenute necessarie:
1) provveduto alla redazione della diffida ad adempiere al promittente acquirente;
2) elaborato e redatto la scrittura privata di transazione con contatto reiterato colla collega che agiva nell’interesse della promittente acquirente;
3) Ottenuto il pagamento di alcuni oneri condominiali arretrati; (1350,00€ contro gli oltre 13.800,00€ del totale dovuto
4) ottenuto il rilascio spontaneo dell’immobile senza l’alea, i tempi ed i costi di un contenzioso - ma da subito la controparte era disponibile a ciò, abbiamo di fatto accettato le sue condizioni!
5) redatto il verbale di rilascio dell'immobile con presenza in loco per la consegna materiale; (ritenevo sufficiente mio figlio)
6) assistenza al cliente per il rilascio di procura speciale per Notaio – pagato a parte; (attività che non vedevo necessarie ma volute dal mio avvocato)
7) assistito il Cliente davanti al Notaio di Milano per l'atto di risoluzione del preliminare con spese tutte a carico della controparte, con successiva richiesta copia – pagata ma non ancora ricevuta; (come sopra)
Per queste attività, mai preventivate, ho avuto un onorario per attività stragiudiziale basato su: DM 55/2014, art. 13 comma 6 L.31/12/2012 n. 247 per un importo complessivo di €. 6.000,00 alla quale sono stati aggiunti i costi e le vacazioni delle trasferte calcolati forfettariamente per un totale imponibile (comprensivo di cassa Avvocati) di €. 7.176,00. E' stato usato come parametro di riferimento tabellare il valore dell’immobile conteso determinato nel preliminare tra le parti.
Ora la proprietà dell’immobile non è mai stata in discussione o contesa:il preliminare di vendita prevedeva la clausola risolutoria applicata. Ritengo che il valore della causa debba rientrare nella fascia da 5.201 a 26.000 (med 1.890 min 945 max 3.402) e cioè all’interno del danno da me subito.
Gabriello, da Massa Lubrense (NA)