Cara ADUC
vendita di un appartamento in Milano
Domanda
6 marzo 2018
Buongiorno in dicembre 2017 ho firmato il compromesso per la vendita del mio appartamento. L'acquirente mi ha regolarmente versato la caparra ed il rogito si sarebbe dovuto fare entro il 15/02/2018.
Ad inizio febbraio 2018 il notaio ha scoperto che, avendo io fatto dei lavori di ristrutturazione anni or sono, il precedente ingegnere (ora non più in attività ed irrintracciabile) non aveva fatto la chiusura dei lavori correttamente o qualcosa del genere. Mi sono immediatamente attivato ad incaricare un nuovo ingegnere per mettere le cose in regola.
Purtroppo l'uff. tecnico del comune ha fissato l'appuntamento al nuovo tecnico (per capire cosa sia successo) il 15/03/2018.
Nel frattempo mi sono attivato a lasciare le chiave dell'appartamento vuoto al futuro proprietario, in cambio di una scrittura privata, l'acquirente ha rifiutato ed ho lascito le chiavi all'agenzia immobiliare sempre a disposizione dell'acquirente.
Oggi l'acquirente mi ha chiesto di sciogliere il compromesso con la restituzione, da parte mia, del doppio della caparra più le spese di agenzia nonostante mi sia nuovamente offerto di lasciargli le chiavi in attesa di sciogliere il nodo burocratico.
Vi chiedo ho armi per difendermi? dato che sono in buonafede
Vi ringrazio anticipatamente
Giacomo, da Milano (MI)
Ad inizio febbraio 2018 il notaio ha scoperto che, avendo io fatto dei lavori di ristrutturazione anni or sono, il precedente ingegnere (ora non più in attività ed irrintracciabile) non aveva fatto la chiusura dei lavori correttamente o qualcosa del genere. Mi sono immediatamente attivato ad incaricare un nuovo ingegnere per mettere le cose in regola.
Purtroppo l'uff. tecnico del comune ha fissato l'appuntamento al nuovo tecnico (per capire cosa sia successo) il 15/03/2018.
Nel frattempo mi sono attivato a lasciare le chiave dell'appartamento vuoto al futuro proprietario, in cambio di una scrittura privata, l'acquirente ha rifiutato ed ho lascito le chiavi all'agenzia immobiliare sempre a disposizione dell'acquirente.
Oggi l'acquirente mi ha chiesto di sciogliere il compromesso con la restituzione, da parte mia, del doppio della caparra più le spese di agenzia nonostante mi sia nuovamente offerto di lasciargli le chiavi in attesa di sciogliere il nodo burocratico.
Vi chiedo ho armi per difendermi? dato che sono in buonafede
Vi ringrazio anticipatamente
Giacomo, da Milano (MI)
Risposta ADUC
Se nel compromesso la data del rogito era non procrastinabile, si delinea l'ipotesi di "termine essenziale" per il quale il contratto s'intende risoluto di diritto per inadempimento.
I doveri di consegnare e garantire la cosa esente da vizi sono del venditore; tra questi rientrano i vizi di tipo urbanistico tra cui quelli da Lei citati.
Dato che si è verificato un suo inadempimento al riguardo, non risolvibile nei tempi pattuiti per il rogito, l'acquirente ha tutto il diritto di recedere dal contratto e chiedere il doppio della caparra (cfr. art. 1385 2°c).
Se L'acquirente invece preferisce domandare l'esecuzione del contratto può chiedere un risarcimento del danno dovuto al ritardo secondo le regole generali.
Per evitare tutto ciò, può offrire all'acquirente una riduzione del prezzo, senza fissazione del termine, assumendosi tutte le spese burocratiche .
I doveri di consegnare e garantire la cosa esente da vizi sono del venditore; tra questi rientrano i vizi di tipo urbanistico tra cui quelli da Lei citati.
Dato che si è verificato un suo inadempimento al riguardo, non risolvibile nei tempi pattuiti per il rogito, l'acquirente ha tutto il diritto di recedere dal contratto e chiedere il doppio della caparra (cfr. art. 1385 2°c).
Se L'acquirente invece preferisce domandare l'esecuzione del contratto può chiedere un risarcimento del danno dovuto al ritardo secondo le regole generali.
Per evitare tutto ciò, può offrire all'acquirente una riduzione del prezzo, senza fissazione del termine, assumendosi tutte le spese burocratiche .
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