Cara ADUC
Varie domande sui fondi immobiliari
Domanda
18 aprile 2006
Buongiorno. Ho cominciato a seguire il vostro sito dopo lo scandalo Parmalat e ho deciso di associarmi perche' mi sembra che lo "stile" e la professionalita' dell'ADUC siano quelli giusti per un ente indipendente che voglia fornire un utile e disinteressato servizio ai cittadini. Vi chiamo perche' ho letto alcune vostre interessanti considerazioni sui fondi immobiliari chiusi e dopo aver visto le quotazioni sul Sole24Ore-Plus ho deciso di farvi alcune domande (alcune forse anche banalmente ovvie):
1 - A parte i dividendi, a scadenza il controvalore di una singola quota sara' il NAV o il suo valore nominale e, nel caso, il valore nominale serve solo per sapere a quanto il titolo e' stato quotato in sottoscrizione?
2 - Quando leggo "asset investito" al 85% vuol dire che ancora gli immobili non sono stati comprati e/o costruiti tutti, oppure se il fondo e' quasi a scadenza vuol dire semplicemente che c'e' un eccesso di cassa che verra' distribuito con i prossimi dividendi?
3 - Cosa si intende e che differenza c'e' tra il rendimento annuo da collocamento del prezzo e del NAV?
4 - A scadenza, il controvalore della quota dipendera' dalla capacita' del gestore (e quindi dall'andamento del mercato immobiliare) di vendere gli immobili?
5 -Leggendo i valori del rendimento effettivo dei vari fondi si leggono dei numeri molto alti, forse anche troppo per essere veri. Mi spiego meglio: da qui a scadenza, se gli immobili sono affittati mi aspetto che il rendimento del fondo (cioe' i dividendi) si mantenga pressoche' costante, viceversa, il NAV potrebbe calare (anche drasticamente considerando che sono gia' uno o due anni che si parla di bolla) quindi quell'ipotetico rendimento effettivo (ipotizzando di andare a scadenza) potrebbe anche cambiare segno, credo. Mi sbaglio?
6 - Potreste consigliarmi il titolo di un "vocabolario finanziario" dove poter trovare la riepilogazione spiegazione dei piu' comuni termini utilizzati in finanza (spread, asset, prezzo, lettera, tel quel, zero coupon e chi piu' ne ha e piu' ne metta)? Mille grazie per quello che gia' fate e per il tempo che potrete dedicarmi. Distinti Saluti.
Valentino, da Riccione
1 - A parte i dividendi, a scadenza il controvalore di una singola quota sara' il NAV o il suo valore nominale e, nel caso, il valore nominale serve solo per sapere a quanto il titolo e' stato quotato in sottoscrizione?
2 - Quando leggo "asset investito" al 85% vuol dire che ancora gli immobili non sono stati comprati e/o costruiti tutti, oppure se il fondo e' quasi a scadenza vuol dire semplicemente che c'e' un eccesso di cassa che verra' distribuito con i prossimi dividendi?
3 - Cosa si intende e che differenza c'e' tra il rendimento annuo da collocamento del prezzo e del NAV?
4 - A scadenza, il controvalore della quota dipendera' dalla capacita' del gestore (e quindi dall'andamento del mercato immobiliare) di vendere gli immobili?
5 -Leggendo i valori del rendimento effettivo dei vari fondi si leggono dei numeri molto alti, forse anche troppo per essere veri. Mi spiego meglio: da qui a scadenza, se gli immobili sono affittati mi aspetto che il rendimento del fondo (cioe' i dividendi) si mantenga pressoche' costante, viceversa, il NAV potrebbe calare (anche drasticamente considerando che sono gia' uno o due anni che si parla di bolla) quindi quell'ipotetico rendimento effettivo (ipotizzando di andare a scadenza) potrebbe anche cambiare segno, credo. Mi sbaglio?
6 - Potreste consigliarmi il titolo di un "vocabolario finanziario" dove poter trovare la riepilogazione spiegazione dei piu' comuni termini utilizzati in finanza (spread, asset, prezzo, lettera, tel quel, zero coupon e chi piu' ne ha e piu' ne metta)? Mille grazie per quello che gia' fate e per il tempo che potrete dedicarmi. Distinti Saluti.
Valentino, da Riccione
Risposta ADUC
1) Il fondo liquida le somme che materialmente ha incassato nella vendita degli immobili. Distribuisce il NAV a quella data, quindi. Il NAV periodico emerge dai valori iscritti a bilancio dagli amministratori, invece. Il nominale e' il valore di emissione.
2) Puo' voler dire entrambe le cose. In genere nei primi anni vuol dire che il fondo e' in attesa di fare acquisti, mentre verso la scadenza sono somme che quasi certamente saranno distribuite.
3) Come detto, il prezzo di collocamento e' una cosa, il NAV e' un'altra. Il calcolo diverge perche' la base di calcolo e' diversa, a meno che il NAV non coincida col prezzo di emissione.
4) Il prezzo di vendita degli immobili dipende dalla situazione di mercato ed anche dalle capacita' dei gestori di spuntare il miglior prezzo possibile.
5) Come detto al punto 1, il NAV attuale non rappresenta il prezzo di vendita perche' da qui alla vendita degli immobili possono accadere eventi migliorativi o peggiorativi. Il NAV corrente, poi, deriva dalle decisioni degli amministratori e non esiste un'unica valutazione possibile per gli immobili posseduti.
6) Un glossario e' disponibile alla pagina clicca qui
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Ha risposto Giuseppe D'Orta.
clicca qui
2) Puo' voler dire entrambe le cose. In genere nei primi anni vuol dire che il fondo e' in attesa di fare acquisti, mentre verso la scadenza sono somme che quasi certamente saranno distribuite.
3) Come detto, il prezzo di collocamento e' una cosa, il NAV e' un'altra. Il calcolo diverge perche' la base di calcolo e' diversa, a meno che il NAV non coincida col prezzo di emissione.
4) Il prezzo di vendita degli immobili dipende dalla situazione di mercato ed anche dalle capacita' dei gestori di spuntare il miglior prezzo possibile.
5) Come detto al punto 1, il NAV attuale non rappresenta il prezzo di vendita perche' da qui alla vendita degli immobili possono accadere eventi migliorativi o peggiorativi. Il NAV corrente, poi, deriva dalle decisioni degli amministratori e non esiste un'unica valutazione possibile per gli immobili posseduti.
6) Un glossario e' disponibile alla pagina clicca qui
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Ha risposto Giuseppe D'Orta.
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