Cara ADUC
Validita' preliminare vendita immobile
Domanda
4 agosto 2010
Buongiorno Signori
mio fratello all'atto della spartizione dell'eredita' dei miei genitori (morti nel 2002) ha ricevuto un appartamento affittato da molti anni ad un vecchio inquilino, nostro lontano parente.
Dato che il contratto di affitto era in scadenza e mio fratello aveva necessita' di vendere ha inviato all'inquilino raccomandata con lettera di fine locazione e al contempo gli ha proposto l'acquisto dell'appartamento partendo da una base di trattativa di 200.000 €
A questo punto l'inquilino ha tirato fuori un compromesso firmato tra lui e i miei genitori nel 2001 con atto privato (a tutti noi sconosciuto) nel quale veniva fissato un prezzo di vendita pari a lire 135.000.000. Nell'atto non era specificato alcun termine di scadenza del compromesso o fissata una data certa entro la quale firmare il rogito.
In base a questa scrittura l'inquilino pretendeva di chiudere il contratto di vendita a € 69.722, mio fratello si e' rifiutato e l'inquilino ha citato conseguenza mio fratello in tribunale.
A questo punto mio fratello ha intentato causa nei miei confronti in quanto, nel caso di una sua eventuale perdita, io dovrei rifondergli il 50% della differenza tra 200.000 e 69.722 euro.
Le mie domande sono le seguenti:
1) il compromesso doveva essere registrato subito?
2) c'era una data di scadenza entro la quale doveva essere registrato?
3) il documento e' ancora valido?
4) cosa devo controllare perche' sia formalmente valido?
4) mio fratello mi puo' richiedere il 50% della eventuale differenza ?
Ringrazio per una vostra cortese risposta. Saluti.
Roberto, da Livorno (LI)
mio fratello all'atto della spartizione dell'eredita' dei miei genitori (morti nel 2002) ha ricevuto un appartamento affittato da molti anni ad un vecchio inquilino, nostro lontano parente.
Dato che il contratto di affitto era in scadenza e mio fratello aveva necessita' di vendere ha inviato all'inquilino raccomandata con lettera di fine locazione e al contempo gli ha proposto l'acquisto dell'appartamento partendo da una base di trattativa di 200.000 €
A questo punto l'inquilino ha tirato fuori un compromesso firmato tra lui e i miei genitori nel 2001 con atto privato (a tutti noi sconosciuto) nel quale veniva fissato un prezzo di vendita pari a lire 135.000.000. Nell'atto non era specificato alcun termine di scadenza del compromesso o fissata una data certa entro la quale firmare il rogito.
In base a questa scrittura l'inquilino pretendeva di chiudere il contratto di vendita a € 69.722, mio fratello si e' rifiutato e l'inquilino ha citato conseguenza mio fratello in tribunale.
A questo punto mio fratello ha intentato causa nei miei confronti in quanto, nel caso di una sua eventuale perdita, io dovrei rifondergli il 50% della differenza tra 200.000 e 69.722 euro.
Le mie domande sono le seguenti:
1) il compromesso doveva essere registrato subito?
2) c'era una data di scadenza entro la quale doveva essere registrato?
3) il documento e' ancora valido?
4) cosa devo controllare perche' sia formalmente valido?
4) mio fratello mi puo' richiedere il 50% della eventuale differenza ?
Ringrazio per una vostra cortese risposta. Saluti.
Roberto, da Livorno (LI)
Risposta ADUC
la sua e' una tipica domanda non adatta ad un servizio di consulenza reso a distanza, perche' l'inevitabile mancanza di approfondimento (con visione degli atti) e di informazioni rischia di far dare un parere inesatto o incompleto, quindi potenzialmente dannoso, soprattutto quando ci sono cause e avvocati di mezzo. Da quel che ci dice, tuttavia, possiamo brevemente dirle che la questione importante a nostro avviso non e' se l'atto sia o meno stato trascritto (eventualmente, anche in caso positivo, gli effetti della trascrizione sarebbero decaduti per mancanza del rogito) ma se possa ancora avere valore come contratto tra le due parti. La risposta potrebbe essere positiva, considerando che il termine di prescrizione dell'obbligazione contrattuale (che si eredita) e' quello ordinario decennale. Sul suo coinvolgimento parlano invece gli atti della successione, e crediamo che non possa prescindere, se vuole un parere legale, dal consultare di persona un avvocato di fiducia.
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