Sono straordinarie o ordinarie?

Salve,
sono inquilino con regolare contratto d'affitto 1+1 per una casa indipendente arredata ubicata in prov Pavia.
Il contratto è iniziato a Natale 2010.
Il proprietario abita a Roma, ed è impossibile per lui incaricarsi dei piccoli problemi, per questo di comune e verbale accordo, per i piccoli problemi mi sono presso io l'obbligo di intervenire. Il problema principale è la caldaia.
Quando siamo entrati nella casa non abbiamo trovato la regolare scheda di manutenzione della caldaia. Neanche è stato fatto il collaudo prima di consegnare la casa.
Alla prima settimana la caldaia smette di funzionare, lasciandoci al freddo per 4 giorni (la ditta di manutenzione era chiusa per ferie).
Poi a gennaio, abbiamo fatto fare la manutenzione annuale. Ma comunque, da quando siamo entrati a Dicembre, abbiamo dovuto chiamare ben 5 volte, 1 volta al bimestre per rottura di piccoli pezzi o sostituzioni di parti della caldaia che comunque bloccavano il normale funzionamento. Noi, ogni uscita, la scontavamo dell'affitto. Inviando via email la scansione della ricevuta. Con l'ultima uscita ad ottobre 2011 di €60, scontata opportunamente dall'affitto di novembre 2011, mi è arrivato un fax dal proprietario chiedendomi di non scontare più le riparazioni della caldaia, adducendo che ci corrispondono.
Io sono d'accordo che le piccole riparazioni figlie del normale uso e usura corrispondono essere pagate dall'inquilino. Ma in questo caso, non vedo come in 10 mesi, una caldaia termoautonoma possa richiedere 5 interventi di cui il 100% erano per blocco totale dell'apparecchiatura. La caldaia dovrebbe avere 10 anni.
Volevo sapere il vostro parere e come potrei rispondere adeguatamente alla richiesta del proprietario. Magari se sapete come mettere punto finale al problema ed entrare in bonis (io ho richiesto al proprietario di sostituire la caldaia, lui ha risposto che ha parlato con la ditta che fa la manutenzione e non sarebbe necessario l'intervento)
Grazie
Claudio, da Rivanazzano Terme (PV)