Richiesta risarcimento danni agenzia immobiliare

Cara Aduc,
gradirei conoscere un Suo parere riguardo la possibilità di chiedere un risarcimento di danni all'agenzia immobiliare a cui si è rivolto mio marito circa 2 anni e mezzo fa per la vendita di una casa singola di sua proprietà
I fatti sono questi: nel mese di aprile c.a. telefona la titolare dell'agenzia informandoci che ha trovato un acquirente interessato ad acquistare una porzione dell'immobile, esattamente il primo piano. Al rifiuto di mio marito di venderne solo una parte, la detta titolare ha proposto la soluzione di procedere al frazionamento catastale della casa in due appartamenti, uno al piano terra ed uno al piano primo, in modo da venderne uno al privato e l'altro l'avrebbe acquistato l'agenzia stessa per rivenderlo in un secondo tempo. La proposta ci ha trovato d'accordo, per cui ci siamo resi disponibili ad andare a compromesso, ma qui la titolare ci ha sconsigliato, dicendo che l'acquirente era interessato ad andare a rogito in brevissimo tempo, massimo uno o due mesi, per cui su nostra richiesta di mettere qualcosa per iscritto, lei stessa ci ha firmato un documento in cui si impegna a garantire la vendita entro il 30 settembre 2008 per la cifra complessiva di euro 115.000.
Da quel momento l'immobile è stato considerato venduto, quindi l'agenzia di sua iniziativa ha provveduto a rimuovere il cartello VENDESI così come gli annunci pubblicati su quotidiani e riviste specializzate.
Da parte nostra, siamo rimasti in attesa di ricevere notizie, e ai nostri ripetuti solleciti venivano accampate le scuse più fantasiose, fino a quando ci siamo resi conto che ormai la scadenza del 30 settembre era abbondantemente superata e le speranze di concludere la compravendita ridotte al lumicino, anche se tuttora ci viene assicurato (in modo sempre meno convinto) che i problemi sono temporanei e che dobbiamo fidarci che tutto si risolverà.
Aggiungo che l'immobile si trova in un paesino di montagna che si popola solo d'estate con la villeggiatura, per cui riteniamo che oltre al danno morale e materiale legato alla mancata compravendita, anche la rimozione del cartello VENDESI nel periodo estivo ha pregiudicato in modo sostanziale la visibilità dell'offerta impedendo di fatto la possibilità di nuove trattative.
Per tutto quanto premesso, vorremmo sapere se siamo nelle condizioni di richiesta di risarcimento danni, mettendo in mora l'agenzia immobiliare per responsabilità precontrattuali, di cui abbiamo letto nella Vostra scheda:
http://www.aduc.it/dyn/osservatoriolegale/art/singolo.php?id=205337
che quantificheremmo nella misura del 10% della somma di 115.000 euro, equivalente al valore della caparra confirmatoria che avremmo trattenuto se fossimo regolarmente andati a compromesso come da noi richiesto, e se possiamo avvalerci come prova del documento firmato dalla titolare dell'agenzia che garantisce a suo nome anche l'accettazione del compratore, che tra parentesi noi non sappiamo ancora nè chi è nè se esiste davvero.
Ringraziando per l'attenzione, saluto cordialmente complimentandomi per il vostro prezioso aiuto.
Sara, da Castelnovo Ne' Monti (RE)