Responsabilità Agenzia e Venditore nelle vendita immobiliare in presenza di abuso

L'anno scorso acquisto un immobile composto di due piani nella quale mi viene detto che era in corso una domanda di condono per la chiusura dei balconi, mentre nulla mi si dice che la domanda di condono invece riguardava anche tutto il secondo piano (una terrazza trasformata in mini app.to). Sulla proposta d'acquisto comunque viene scritto, senza dettagli, che il piano superiore è oggetto di domanda di condono. Sul compromesso la descrizione dell'immobile è quella che io avevo appurato, mentre per quanto concerne il condono viene scritto testualmente: "La parte Vend. garantisce inoltre che la porzione immobiliare in oggetto è conforme alle vigenti norme urbanistiche e non necessita di sanatoria edilizia. La parte venditrice garantisce inoltre che quanto promesso in vendita ha formato oggetto in apposita ed idonea domanda di sanatoria, presentata ai sensi della normativa vigente di cui si garantisce il buon esito". Non si fa nessuna menzione della data di presentazione ed il nr. di protocollo (la data è del Nov 1986). Non ho fatto caso a questa evidente contraddizione e comunque mi era stato detto che si riferiva ai balconi. Mi sono inoltre fidato perché l'agenzia è una delle più note a livello nazionale e quindi la ritenevo un agenzia seria!! Firmo il compromesso versando tutte le provv. all'agenzia ed un importo cospicuo al venditore (30% dell'importo). Piccola nota l'anticipo per la promessa irrevocabile d'acquisto l'agenzia ha preteso che fosse fatto a Lei e non al proprietario. Tra il compromesso ed il rogito scopro la sorpresa e devo "sudare sette camicie per farmi rilasciare la documentazione del condono, ben più consistente di quanto mi avevano indicato. Il notaio invia un'informativa d'urgenza all'ufficio condoni del comune, ma figurati, se non hanno risposto in vent'anni possono rispondere in 10 giorni (la domanda e del Nov 1986)? Comunque stipula l'atto indicando tutti i riferimenti del condono e delle oblazioni pagate e dichiarando che ogni spesa inerente la concessione in sanatoria e la relativa abitabilità sono a carico della parte venditrice. Io a titolo di sicurezza, ma comunque con una scrittura privata, mi trattengo prima 25.000¤ che poi diventano 5.000,00¤ che avrei dato all'acquirente se mi avesse consegnato la sanatoria entro il 31/12/2007. Cosa che non avviene ovviamente. Ad oggi la concessione non è stata ancora rilasciata, anzi ho scoperto che la pratica è ferma in quanto il venditore non ha prodotto tutta la documentazione necessaria e quindi il rilascio della sanatoria non è garantita. Nel frattempo non ho potuto presentare la DIA perché l'imm. Era oggetto di sanatoria, ma per necessità familiari urgenti e non procrastinabili ho dovuto iniziare i lavori di ristrutturazione importanti ma senza modificare i volumi e l'estetica dell'immobile. Dopo un po' mi hanno bloccato i lavori ai sensi del DPR 380 del 6.6.2001 ma senza addebitarmi l'Art 44. Peraltro ho ricevuto copia di una lettera che l'ufficio condono ha inviato al vecchio proprietario, nella quale si attesta la non completezza della documentazione e si fa trasparire che l'atto potrebbe essere nullo, senza mai dichiararlo apertamente e che comunque qualsiasi comunicazione sarebbe avvenuta con il nuovo proprietario, cioè il sottoscritto. Oggi mi trovo quindi ad aver fatto dei lavori spendendo un capitale su un immobile che forse non è mio; mi trovo con gli operai fermi, materiale bloccato e per di giunta non posso neanche abitarci perché i lavori si sono fermati a metà strada.
Domanda: 1) Anche se l'atto non fosse dichiarato nullo, posso agire nei confronti dell'agenzia e del proprietario per i danni? 2) C'è qualche possibilità che l'atto possa essere dichiarato nullo e se così fosse posso agire nei confronti del notaio. 3) La sospensione dei lavori è legittima, considerando appunto che i lavori non hanno impatti sulla stabilità, sull'estetica,ecc. 4) Quali sono i rischi che incorro se decido di continuare a lavorare perché non posso aspettare?
Luigi, da Roma (RM)