Cara ADUC
Recupero IVA per riacquisto abitazione principale
Domanda
23 novembre 2017
Buongiorno,
il 23 novembre 2016 ho venduto la mia abitazione principale, che avevo acquistato nel 2008, e sulla quale avevo pagato l'IVA.
Precedentemente, il 18 maggio 2016 ho firmato il preliminare di vendita per l'acquisto di una nuova abitazione principale.
Nel preliminare venivano fissate come termini massimi il 28/02/2017 per la consegna dell'appartamento e il 30/04/2017 per il rogito.
Queste date sono state ampiamente disattese dal costruttore, e il rogito avverrà presumibilmente nel dicembre 2017.
Questo fa si che io non possa, per cause indipendenti dalla mia volontà, recuperare l'IVA a suo tempo pagata, in quanto è passato più di un anno tra la vendita e l'acquisto della nuova abitazione.
La legge prevede questa casistica e mi tutela in qualche modo? I ritardi sono del costruttore e non miei.
Come posso agire?
Grazie anticipatamente
Diego, da Cesano Maderno (MB)
il 23 novembre 2016 ho venduto la mia abitazione principale, che avevo acquistato nel 2008, e sulla quale avevo pagato l'IVA.
Precedentemente, il 18 maggio 2016 ho firmato il preliminare di vendita per l'acquisto di una nuova abitazione principale.
Nel preliminare venivano fissate come termini massimi il 28/02/2017 per la consegna dell'appartamento e il 30/04/2017 per il rogito.
Queste date sono state ampiamente disattese dal costruttore, e il rogito avverrà presumibilmente nel dicembre 2017.
Questo fa si che io non possa, per cause indipendenti dalla mia volontà, recuperare l'IVA a suo tempo pagata, in quanto è passato più di un anno tra la vendita e l'acquisto della nuova abitazione.
La legge prevede questa casistica e mi tutela in qualche modo? I ritardi sono del costruttore e non miei.
Come posso agire?
Grazie anticipatamente
Diego, da Cesano Maderno (MB)
Risposta ADUC
Dal 1/1/99 chi -entro un anno dalla vendita della precedente prima casa gia' acquistata a suo tempo godendo di agevolazioni fiscali- ne acquisti un'altra da destinare nuovamente ad abitazione principale, avra' diritto ad un credito d'imposta (o bonus fiscale) pari all'imposta di registro od all'Iva pagata sul precedente acquisto.
Di tale credito non puo' essere chiesta la restituzione, ma puo' essere utilizzato per:
- pagare varie tasse sulla nuova casa, ovvero le imposte di registro, ipotecarie o catastali e l'irpef sulla dichiarazione dei redditi successiva all'acquisto.
- compensare pagamenti di tributi diversi in sede di liquidazione unificata con modello F24.
Note:
- il bonus non puo' ovviamente essere utilizzato se la casa ceduta e' stata acquistata prima dell'entrata in vigore della prima legge istitutiva del beneficio, la 168/1982.
- Il bonus puo' essere utilizzato anche per l'abbattimento delle imposte di successione e di donazione dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- se si riacquista da un'impresa, il credito non potra' essere utilizzato per ridurre o non pagare l'iva, pur se questa e' agevolata. Esso potra' essere utilizzato solo per pagare le altre imposte gia' dette;
- il bonus non puo' essere usufruito nel caso in cui la casa venduta sia stata acquistata da un'impresa costruttrice prima del 22/5/93, quando l'aliquota Iva del 4% era quella ordinaria (non agevolata). L'Agenzia delle Entrate ha pero' precisato che questa circostanza non preclude il diritto al beneficio quando l'acquirente dimostri che alla data di acquisto dell'immobile venduto era comunque in possesso dei requisiti "prima casa". Cio' vale anche nei casi in cui l'acquisto fosse avvenuto tramite contratto di appalto o in cooperativa senza usufruire delle agevolazioni (introdotte rispettivamente con le leggi 155/93 e 133/94).
- il credito di imposta non e' usufruibile nel caso si proceda alla vendita della pertinenza a suo tempo acquistata godendo dei benefici, con riacquisto di un'altra pertinenza entro un anno. All'acquisto della nuova pertinenza si possono applicare comunque, qualora ricorrano i presupposti, i benefici "prima casa" (risoluzione agenzia entrate n.30 del 1/2/2008).
- il bonus spetta solo se il riacquisto sconta l'imposta di registro o l'IVA. Non spetta quindi nel caso in cui la riacquisizione avvenga attraverso una donazione soggetta alla relativa imposta e NON piu' all'imposta di registro (risoluzione agenzia entrate n.125 del 3/4/2008).
- Il tutti i casi l'eventuale eccedenza del credito rimasta inutilizzata (perche' per esempio il valore del nuovo acquisto e' inferiore al precedente e quindi le tasse da pagare risultano piu' basse rispetto al credito) non puo' essere chiesta a rimborso ed andra' inevitabilmente persa.
Il diritto ad usufruire del credito d'imposta si prescrive in dieci anni dalla sua maturazione e passa agli eredi in caso di morte del titolare.
La legge non si può occupare delle cause del ritardo della stipula del rogito, che rimangono di natura privata e vanno regolate tra le parti.
Se questo supera la scadenza dell'anno, per colpa del costruttore nel non aver rispettato le date del compromesso, Lei può richiedere al costruttore la somma che Lei avrà perduto nel pagamento delle nuove imposte. Si faccia valere con una lettera raccomandata A/R o PEC di messa in mora:
http://sosonline.aduc.it/scheda/messa+mora+diffida_8675.php
Di tale credito non puo' essere chiesta la restituzione, ma puo' essere utilizzato per:
- pagare varie tasse sulla nuova casa, ovvero le imposte di registro, ipotecarie o catastali e l'irpef sulla dichiarazione dei redditi successiva all'acquisto.
- compensare pagamenti di tributi diversi in sede di liquidazione unificata con modello F24.
Note:
- il bonus non puo' ovviamente essere utilizzato se la casa ceduta e' stata acquistata prima dell'entrata in vigore della prima legge istitutiva del beneficio, la 168/1982.
- Il bonus puo' essere utilizzato anche per l'abbattimento delle imposte di successione e di donazione dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- se si riacquista da un'impresa, il credito non potra' essere utilizzato per ridurre o non pagare l'iva, pur se questa e' agevolata. Esso potra' essere utilizzato solo per pagare le altre imposte gia' dette;
- il bonus non puo' essere usufruito nel caso in cui la casa venduta sia stata acquistata da un'impresa costruttrice prima del 22/5/93, quando l'aliquota Iva del 4% era quella ordinaria (non agevolata). L'Agenzia delle Entrate ha pero' precisato che questa circostanza non preclude il diritto al beneficio quando l'acquirente dimostri che alla data di acquisto dell'immobile venduto era comunque in possesso dei requisiti "prima casa". Cio' vale anche nei casi in cui l'acquisto fosse avvenuto tramite contratto di appalto o in cooperativa senza usufruire delle agevolazioni (introdotte rispettivamente con le leggi 155/93 e 133/94).
- il credito di imposta non e' usufruibile nel caso si proceda alla vendita della pertinenza a suo tempo acquistata godendo dei benefici, con riacquisto di un'altra pertinenza entro un anno. All'acquisto della nuova pertinenza si possono applicare comunque, qualora ricorrano i presupposti, i benefici "prima casa" (risoluzione agenzia entrate n.30 del 1/2/2008).
- il bonus spetta solo se il riacquisto sconta l'imposta di registro o l'IVA. Non spetta quindi nel caso in cui la riacquisizione avvenga attraverso una donazione soggetta alla relativa imposta e NON piu' all'imposta di registro (risoluzione agenzia entrate n.125 del 3/4/2008).
- Il tutti i casi l'eventuale eccedenza del credito rimasta inutilizzata (perche' per esempio il valore del nuovo acquisto e' inferiore al precedente e quindi le tasse da pagare risultano piu' basse rispetto al credito) non puo' essere chiesta a rimborso ed andra' inevitabilmente persa.
Il diritto ad usufruire del credito d'imposta si prescrive in dieci anni dalla sua maturazione e passa agli eredi in caso di morte del titolare.
La legge non si può occupare delle cause del ritardo della stipula del rogito, che rimangono di natura privata e vanno regolate tra le parti.
Se questo supera la scadenza dell'anno, per colpa del costruttore nel non aver rispettato le date del compromesso, Lei può richiedere al costruttore la somma che Lei avrà perduto nel pagamento delle nuove imposte. Si faccia valere con una lettera raccomandata A/R o PEC di messa in mora:
http://sosonline.aduc.it/scheda/messa+mora+diffida_8675.php
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