Provvigioni agenzie immobiliari

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Parti interessate:
.A acquirente immobile residente in citta' del nord
.V venditore di un immobile in localita' di vacanza del sud e residente in citta' del centro, che intende vendere a privati con annuncio su internet e tramite passaparola di amici e di portiere palazzo
.ag X contattata verbalmente senza firma di alcun incarico da A nel mese di gennaio per ricerca
.ag Y intervenuta come appoggio per ag X.
Descrizione dei fatti:
.mese di gennaio - contatto di A con ag X
.mese di febbraio - A prende visione di annuncio internet (documento cartaceo con data certa)
.mese di giugno - in mancanza di attività dell'ag X, A contatta V, via telefono e via e mail, per avere informazioni sull'immobile, per ottenere la planimetria (regolarmente pervenuta entro il mese) e per concordare una visita appena fosse fattibile per entrambe le parti, in considerazione della distanza tra le varie località
.fine luglio - ag X effettua con A una serie di visite a vari appartamenti, realizzate con l'aiuto dell' ag. Y tra cui, non riconosciuto, anche quello di V
.mese di agosto - A ottiene dall'ag X le planimetrie di alcuni degli appartamenti visionati, tra cui quello di V, con indicazione dei prezzi richiesti e si riserva di dare risposta - a questo punto A identifica che uno degli appartamenti era quello di V e contatta V per sapere se nel frattempo erano state modificate le condizioni di vendita ed il prezzo, in quanto V nell'annuncio aveva indicato di non volere agenzie ed indicato un prezzo differente (inferiore a quello indicato dall'agenzia). V conferma quanto riportato nell'annuncio e detto via telefono. I contatti continuano privatamente. L' Ag X sollecita risposta da A che comunica via telefono che un appartamento era già di sua conoscenza. L' Ag X non accetta tale risposta e contesta la buona fede di A
.mese di settembre - durante un incontro cui partecipano tutte le parti, le ag. X e Y, senza peraltro accertare se il contratto sia stato concluso, lamentano il comportamento non corretto di A e V, dichiarano che in qualsiasi caso l'appartamento è stato visionato tramite il loro operato e per questo chiedono che venga loro riconosciuto il diritto alla provvigione, dichiarando che - pur non conoscendo il venditore e non avendo mai avuto contatti con esso, l'ag. Y aveva recentemente avuto incarico verbale di trovare un compratore dal portiere del palazzo, che aveva poi accompagnato i visitatori nell'appartamento (utilizzando le chiavi depositate in portineria da V ).
N.B. il portiere non ha comunicato a V di aver contattato una agenzia, né ha mai comunicato a V, di volta in volta, quando e con chi accedeva all'appartamento per farlo visionare.
La parte V invia tramite e mail diffida alle due agenzie a fare sopralluoghi all'immobile.
La parte A invia a mezzo racc AR all'ag X disdetta dell'incarico con precisazione che esso non ha avuto alcun esito positivo e che - come anche dichiarato per le vie brevi - la conoscenza di uno degli appartamenti visionati era antecedente al sopralluogo.
Richiesta:
nel caso di prosecuzione e conclusione della compravendita,
.poiché i contatti tra A e V erano stati presi (come da documentazione e mail) prima della visita effettuata da A con l'agenzia X,
.poiché V non ha dato mandato a vendere all'ag. Y che non conosceva, ma solo sollecitato il portiere a cercare eventuali compratori tra coloro con cui veniva in contatto,
.poiché la planimetria dell'immobile fornita dall'ag. X è stata ottenuta non dal venditore né dal portiere (è possibile dimostrarlo), ma con altri mezzi ed è quella di altri appartamenti similari con la modifica a mano del numero dell'interno, chiedo:
è giustificata la richiesta di provvigione da parte delle agenzie?
Se non è giustificata, come è possibile opporsi ad azioni di disturbo da parte delle agenzie in parola?
Nell'eventualità che le agenzie citino in giudizio le parti, che possibilità di esito positivo esistono?
Ester, da Viareggio (LU)