Provvigione agenzia immobiliare

Salve, ho avuto un disguido con un'agenzia immobiliare che descriverò di seguito: leggo un annuncio su Internet di una casa in vendita al quale rispondo parlando con la proprietaria dell'immobile la quale mi dà il numero di un'agenzia che mi avrebbe dato ogni spiegazione e mi avrebbe portato a vedere l'immobile. Visto, entro in trattativa con l'agenzia, formalizzando un'offerta sulla quale è scritto che avrei dovuto ricevere una risposta scritta entro 10 giorni. Al termine dei 10 giorni l'agenzia mi dice che la proprietaria è irraggiungibile e che quindi non ha la possibilità di darmi una risposta. Dopo 20 giorni, stanco di questa situazione telefono alla proprietaria dell'immobile la quale mi dice di non aver ricevuto mai la mia proposta e che, anzi, è l'agenzia a latitare. In più scopro che non esiste un mandato scritto tra la proprietà e l'agenzia, al che decido di fare una proposta alla proprietà. Ora l'agenzia mi chiede il compenso per un servizio che NON ha effettuato e per qualcosa di cui non ha mandato. Che devo fare? Grazie, cordiali saluti
Fabio, da Avigliana (TO)