Proposta irrevocabile d'acquisto di casa non condonata

Buonasera sono Roberto vi vorrei descrivere quanto mi è successo. L'11/06/08 ho firmato con la mia fidanzata, presso un'agenzia immobiliare, una "proposta irrevocabile d'acquisto" ed ho versato un assegno di 1000¤. Questa proposta è stata immediatamente accettata e controfirmata dal venditore. Nella proposta c'è inoltre riportato che al momento dell'accettazione del venditore la proposta avrebbe acquisito l'onere di "caparra confirmatoria". Nella proposta c'è inoltre riportato che entro il 25/06/08 dovevamo versare 14000¤ ed entro novembre la somma residua (con il rogito). Il 24/06/08 scopriamo che il venditore non aveva condonato alcune modifiche fatte all'interno della casa (nella vecchia planimetria risultava esserci uno sgabuzzino invece ora c'era una cucina, con relativo problema del "punto luca" = finestra che non c'è); anche nel garage c'erano stati fatti dei lavori, non condonati. Dato che dovevamo prendere un mutuo per comprare questa casa, ho subito sentito un geometra di fiducia che mi ha detto che la casa in quelle "condizioni" non sarebbe passata all'approvazione del perito della banca, cosa che mi ha anche confermato l'agenzia. Il valore della casa con il garage è di 170000¤ con 95000¤ di mutuo da prendere. A quel punto abbiamo inoltre scoperto che sul tetto c'erano dei lavori da fare (non mi è stato mai quantificato in ¤ il danno). A questo punto, in accordo con la mia fidanzata, abbiamo deciso di non prendere più la casa con la paura che ci fossero altre "sorprese". Qualche giorno fa mi arrivano due lettere di altrettanti avvocati, rappresentanti sia del venditore che dell'agenzia immobiliare. Il venditore vuole, in poche parole, i 14000¤ più delle spese, questo perché lo stesso venditore aveva nel mentre fatto un compromesso per la sua nuova casa, confidando che noi si comprasse la sua. L'agente immobiliare invece ci chiede 6120¤, relativi alla sua percentuale; vorrei ricordare che nella proposta d'acquisto non c'è scritta nessuna percentuale spettante all'agenzia ne alcuna cifra e che la stessa proposta d'acquisto non è stata controfirmata dall'agente. Vorrei quindi un consiglio da voi su come mi posso comportare e se veramente rischio qualcosa. Per completezza la planimetria aggiornata ed approvata dall'ufficio tecnico del comune, il venditore me l'ha portata il 10/07/08. Grazie mille, aspetto con ansia notizie.
Roberto, da Santa Fiora (GR)