Proposta di acquisto e agente immobiliare

Spett. redazione,
abito in provincia di Pavia, e vorrei porre alla vostra attenzione un fatto increscioso, che pone dubbi sulla effettiva professionalità di chi è iscritto negli albi di mediatore immobiliare.
Io e mio marito desideriamo acquistare un piccolo appezzamento di terreno per costruire la nostra casa, e veniamo contattati da un'agenzia immobiliare di Vigevano. L'agente ci mostra il terreno, ce ne illustra le caratteristiche, e ci fa incontrare la geometra che si occupa delle lottizzazione complessiva del lotto dove il terreno è inserito. Chiediamo alla geometra alcune informazioni tecniche (presenza di ipoteche, tempi di frazionamento del lotto, tempi tecnici di allaccio alla fognatura, possibilità di costruire a confine, ecc,). Chiediamo anche chi è il proprietario del terreno che ci interessa, e ci viene risposto che è la signora XXXXX, suocera dell'architetto responsabile del piano di lottizzazione; a lei dovremo eventualmente presentare la proposta di acquisto.
Poiché l'offerta ci pareva interessante, dopo qualche giorno prendiamo appuntamento con l'agente immobiliare per presentare l'offerta di acquisto. Nel modello di proposta d'acquisto l'agente immobiliare, regolarmente iscritto al ruolo mediatori della CCIAA di Pavia, scrive di suo pugno che la proprietà del terreno è intestata a XXXXX, e a lei, come di consueto, intestiamo l'assegno di caparra confirmatoria. Sempre di suo pugno l'agente immobiliare scrive che la nostra offerta ha valore 15 gg: nel caso non venga accettata, ci sarà restituito l'assegno. Naturalmente controfirma la proposta; nella riga sotto c'è anche lo spazio per la firma del venditore che accetti la proposta di acquisto.
Dopo una settimana l'agente ci chiama e ci dice che la proprietaria è interessata all'offerta, ma non può accettare nei tempi previsti, perché.. non è proprietaria del terreno. Ebbene sì: l'agente ci ha fatto presentare una proposta di acquisto ad una persona che non è ancora proprietaria del terreno in oggetto, ma che, a suo dire, sta perfezionando il compromesso di acquisto, in attesa del rogito, dopo il quale potrà dirsi proprietaria a tutti gli effetti.
Naturalmente abbiamo preteso che venisse stracciata la nostra proposta di acquisto e che ci venisse restituito l'assegno, ma l'agente ha accampato mille scuse, sostenendo che questa è la prassi, che la nostra richiesta era inusuale, che era questione di qualche tempo ma poi la signora XXXXX ci avrebbe venduto il terreno, ecc.
Chiedo: ma se dopo 15 gg la nostra proposta venisse accettata da chi non è proprietario del terreno, a che titolo questi incasserebbe il nostro assegno? Inoltre, a che titolo pagheremmo la provvigione all'agente immobiliare iscritto nel ruolo dei mediatori presso la CCIA, dato che non ha svolto il suo lavoro? Quando gli abbiamo parlato di falso ideologico ci ha fatto presente che si trattava solo di un piccolo dettaglio risolvibile con un poco di pazienza.
E' mai possibile che io debba spendere tempo e denaro per tutelarmi contro una persona che ha redatto una proposta di acquisto scrivendo il falso?
Mi auguro che mi possiate aiutare, e che questo caso sia utile per evidenziare come l'iscrizione ad un albo non sia garanzia di professionalità.
Distinti saluti.
Paola, da Tromello (PV)