Cara ADUC
Pagamento spese straordinarie
Domanda
2 luglio 2014
Buongiorno, ho da farvi la seguente domanda.
Abbiamo da rifare la copertura del tetto del condominio.
In assemblea i lavori sono stati approvati regolarmente.
Dopo di che l'amministratore, su richiesta dei condomini dell'ultimo piano, ha posto il quesito della coibentazione da mettere tra i vari strati della copertura per meglio isolare appunto i loro appartamenti.
A questo punto l'assemblea si è divisa perché, per quanto tutti favorevoli al fatto che i proprietari dell'ultimo piano potessero beneficiare di un maggiore isolamento, alcuni erano propensi a far accollare al condominio le spese extra per la coibentazione e altri che tali spese dovessero essere in carico solo ai proprietari dell'ultimo piano.
Io ero dalla parte di quest'ultimi. La votazione è stata di 9 condomini a favore e 4 contrari alle spese accollate dall'intero condominio e quindi alla fine abbiamo pagato tutti.
Mi chiedo però se questa votazione può considerarsi legale visto che a beneficiare di quanto votato sono solo alcuni condomini, 2 su 14, e che non mi sembra il condominio abbia l'obbligo di eseguire la coibentazione.
Tenete conto in ultima analisi di due cose.
La prima è che non esiste attualmente alcuna coibentazione.
La seconda è che il riscaldamento, per quanto condominiale, è pagato in base ai consumi delle singole unità abitative e quindi gli altri condomini non possono beneficiare di questa miglioria se non per il 20% del consumo totale fisso del riscaldamento.
Attendo un vostro gentile ritorno
Grazie dell'attenzione
Cordiali Saluti
Cesare, da Savona (SV)
Abbiamo da rifare la copertura del tetto del condominio.
In assemblea i lavori sono stati approvati regolarmente.
Dopo di che l'amministratore, su richiesta dei condomini dell'ultimo piano, ha posto il quesito della coibentazione da mettere tra i vari strati della copertura per meglio isolare appunto i loro appartamenti.
A questo punto l'assemblea si è divisa perché, per quanto tutti favorevoli al fatto che i proprietari dell'ultimo piano potessero beneficiare di un maggiore isolamento, alcuni erano propensi a far accollare al condominio le spese extra per la coibentazione e altri che tali spese dovessero essere in carico solo ai proprietari dell'ultimo piano.
Io ero dalla parte di quest'ultimi. La votazione è stata di 9 condomini a favore e 4 contrari alle spese accollate dall'intero condominio e quindi alla fine abbiamo pagato tutti.
Mi chiedo però se questa votazione può considerarsi legale visto che a beneficiare di quanto votato sono solo alcuni condomini, 2 su 14, e che non mi sembra il condominio abbia l'obbligo di eseguire la coibentazione.
Tenete conto in ultima analisi di due cose.
La prima è che non esiste attualmente alcuna coibentazione.
La seconda è che il riscaldamento, per quanto condominiale, è pagato in base ai consumi delle singole unità abitative e quindi gli altri condomini non possono beneficiare di questa miglioria se non per il 20% del consumo totale fisso del riscaldamento.
Attendo un vostro gentile ritorno
Grazie dell'attenzione
Cordiali Saluti
Cesare, da Savona (SV)
Risposta ADUC
Se c'e' un riscaldamento centralizzato che non riesce a fornire la temperatura minima all'ultimo piano, è possibile argomentare che il condominio si debba far carico della coibentazione oppure altro intervento idoneo a garantire la temperatura minima a tutti, nessuno escluso.
Al di fuori di questa o analoghe ipotesi, si tratta di innovazione che puo' ricadere in tre fattispecie:
1. innovazione semplice di cui al comma 1 dell'art. 1120 codice civile, per cui è necessaria la maggioranza dei presenti e i 2/3 del valore dell'immobile;
2. innovazione semplice di cui al comma 2 dell'art. 1120, tra cui rientrano gli interventi di contenimento di consumi energetici (ci pare essere il suo caso), per cui è necessaria una maggioranza dei presenti e metà del valore dell'edificio;
3. innovazione gravosa, di cui all'art. 1121, per cui i condomini che non sono d'accordo non pagano.
A nostro avviso, lei rientra nella seconda ipotesi, e quindi tutti i condomini dovranno farsene carico. Ma se il costo è particolarmente elevato, si puo' argomentare che si tratta di innovazione gravosa (ipotesi 3) e, agendo giudizialmente per accertarlo (se possibile), chiedere il rimborso di quanto pagato.
Questo il quadro, è impossibile dirle a priori se si tratta di innovazione gravosa o meno, tutto dipende dal singolo caso e dal giudice.
Al di fuori di questa o analoghe ipotesi, si tratta di innovazione che puo' ricadere in tre fattispecie:
1. innovazione semplice di cui al comma 1 dell'art. 1120 codice civile, per cui è necessaria la maggioranza dei presenti e i 2/3 del valore dell'immobile;
2. innovazione semplice di cui al comma 2 dell'art. 1120, tra cui rientrano gli interventi di contenimento di consumi energetici (ci pare essere il suo caso), per cui è necessaria una maggioranza dei presenti e metà del valore dell'edificio;
3. innovazione gravosa, di cui all'art. 1121, per cui i condomini che non sono d'accordo non pagano.
A nostro avviso, lei rientra nella seconda ipotesi, e quindi tutti i condomini dovranno farsene carico. Ma se il costo è particolarmente elevato, si puo' argomentare che si tratta di innovazione gravosa (ipotesi 3) e, agendo giudizialmente per accertarlo (se possibile), chiedere il rimborso di quanto pagato.
Questo il quadro, è impossibile dirle a priori se si tratta di innovazione gravosa o meno, tutto dipende dal singolo caso e dal giudice.
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