Cara ADUC
Lettera del consumatore
Domanda
28 maggio 2005
Gent.ma associazione, mi vedo costretto a scrivervi per avere alcune delucidazioni in merito al mio contratto di locazione di attivita' commerciale della durata di 6 anni rinnovabile di altri 6 con tacito consenso che cita la seguente frase: "la locazione in oggetto e' stipulata per anni 6 dal 08/11/1999 e terminera' quindi il 07/11/2205 con rinnovazione tacita per altri 6 anni se nessuna delle parti comunichera' all'altra disdetta, almeno 6 mesi prima della scadenza, mediante lettera raccomandata". Premetto che l'inizio della locazione e' avvenuta in data 08 novembre 1999, mentre il contratto e' datato il 18 novembre (10gg dopo) e registrato ad Imperia il 07/12/1999. Il 16 maggio 2005 (6 anni e 10 giorni dopo l'inizio della locazione), mi e' arrivata una raccomandata a.r. Di disdetta che recita testuali parole" la presente per comunicare ad ogni effetto di legge la disdetta del contratto di locazione stipulalo in data 18/11/1999. La disdetta viene data con l'anticipo previsto dallo stesso contratto. "Come potete notare la disdetta e' stata data dopo il tacito consenso, se la data da considerare e' quella dell'8 novembre. Premetto che a mio sensore tale raccomandata e' stata inviata solo al fine di ottenere un nuovo contratto con condizioni economiche maggiori a quelle attuali. Viste tali premesse vorrei avere le seguenti delucidazioni:
1) visto il vizio di forma delle date (8-18 novembre) la disdetta e' da ritenersi valida?
2) il contratto puo' essere rinegoziato dal proprietario con condizioni economiche maggiori trascorsi solo i primi 6 anni di locazione?
Vorrei che mi aiutaste a decifrare quanto mi sta accadendo in modo che io possa trovare la giusta soluzione grazie.
Romualdo, da Ventimiglia
1) visto il vizio di forma delle date (8-18 novembre) la disdetta e' da ritenersi valida?
2) il contratto puo' essere rinegoziato dal proprietario con condizioni economiche maggiori trascorsi solo i primi 6 anni di locazione?
Vorrei che mi aiutaste a decifrare quanto mi sta accadendo in modo che io possa trovare la giusta soluzione grazie.
Romualdo, da Ventimiglia
Risposta ADUC
Non comprendiamo perche' lei si rivolga a noi, associazione di consumatori e non di commercianti, e non alla sua associazione di categoria. Comunque, a parte le date, ci pare di capire che ci sono ben altri problemi nelle disdetta che le e' stata inviata. Le riportiamo le norme:
Disdetta
La disdetta deve essere inviata 12 mesi prima della scadenza del contratto (18 in caso di locazione alberghiera). La disdetta va inviata mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. In caso di mancato, o tardivo, invio della disdetta il contratto si rinnova tacitamente, alle medesime condizioni, per altri 6 anni (9 anni in caso di locazione alberghiera). Quando si tratti di negare il rinnovo alla prima scadenza, nella lettera di disdetta deve essere riportato chiaramente il motivo del mancato rinnovo. Pena la nullità. Motivi per negare il rinnovo alla prima scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può negare il rinnovo del contratto soltanto per i seguenti motivi:
Qualora il locatore intenda.
a) Qualora il locatore intenda adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta.
b) Qualora il locatore intenda adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali.
c) Qualora il locatore intenda demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti.
Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta.
d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).
Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall'articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191 ), modificato dall'articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l'immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti.
Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio.
Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).
Il locatore può altresì negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'art. 5 della L. 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'art. 4-bis del D.L. 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio 1967, n. 628.
Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati ai punti precedenti, sul quale la disdetta è fondata.
Se il locatore non adempie a tutte dette prescrizioni il contratto s'intende rinnovato alle medesime condizioni.
Disdetta
La disdetta deve essere inviata 12 mesi prima della scadenza del contratto (18 in caso di locazione alberghiera). La disdetta va inviata mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. In caso di mancato, o tardivo, invio della disdetta il contratto si rinnova tacitamente, alle medesime condizioni, per altri 6 anni (9 anni in caso di locazione alberghiera). Quando si tratti di negare il rinnovo alla prima scadenza, nella lettera di disdetta deve essere riportato chiaramente il motivo del mancato rinnovo. Pena la nullità. Motivi per negare il rinnovo alla prima scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può negare il rinnovo del contratto soltanto per i seguenti motivi:
Qualora il locatore intenda.
a) Qualora il locatore intenda adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta.
b) Qualora il locatore intenda adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali.
c) Qualora il locatore intenda demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti.
Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta.
d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).
Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall'articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191 ), modificato dall'articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l'immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti.
Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio.
Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).
Il locatore può altresì negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'art. 5 della L. 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'art. 4-bis del D.L. 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio 1967, n. 628.
Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati ai punti precedenti, sul quale la disdetta è fondata.
Se il locatore non adempie a tutte dette prescrizioni il contratto s'intende rinnovato alle medesime condizioni.
ADUC è indipendente
Nessun finanziamento pubblico né pubblicità. Solo le donazioni ci rendono liberi.
Sostienici →
Potrebbe interessarti