Cara ADUC
Lettera del consumatore
Domanda
27 febbraio 2005
Salve avrei alcune informazioni da chiedere se possibile: Nel mio condominio, 2 condomini hanno ampliato alcuni mesi fa i loro giardini "abusivamente" utilizzando alcuni metri di terreno di proprieta' condominiale.
Appena possibile ho segnalato la cosa all'amministratore per far ripristinare la situazione precedente, ma mi ha risposto di non poter intervenire visto che ormai il fatto "e' compiuto".
Per risolvere la situazione ha prospettato 2 soluzioni possibili: 1) vendita di tale spazio a questi condomini per un costo di 6€ al mq.
2) fare una scrittura "privata" e concedere un usufrutto del terreno.
Le mie richieste sono le seguenti: In che maniera e' possibile stimare il reale valore del terreno? Non credo sia valutabile come un semplice terreno agricolo.
Nel tratto occupato, passano alcune tubature condominiali, in caso di vendita come ci dobbiamo tutelare nel caso vadano fatti interventi a tali tubature? (chi paga il fatto di dover "rompere" e ripristinare nella proprieta' di un singolo condomino?) La scrittura privata per un usufrutto ha un valore legale? ed in questo caso come ci tuteliamo per i problemi di manutenzione dell'area?
In ogni caso non andrebbe rifatta la planimetria del condominio e non andrebbe ricalcolata la tabella millesimale? e a spese di chi?
Infine vorrei avere una valutazione sul fatto che l'amministratore mi abbia comunicato di non poter intervenire visto che il fatto orami e' compiuto.
Per quanto ne so io avrei dovuto invitare i condomini a ripristinare il tutto ed in caso di loro diniego avrebbe dovuto denunciare l'abuso e agire per vie legali anche dietro richiesta di un solo condomino.
A tale richiesta mi ha risposto che per adire le vie legali e' necessaria la maggioranza dei condomini (501 millesimi).
Ci ha informato inoltre che per la vendita e' necessario che tutti i condomini siano d'accordo e firmino l'atto notarile. A questo punto mi chiedo: se non si raggiunge nessuna delle due ipotesi cosa succede? L'amministratore in quanto rappresentante legale del condominio non e' chiamato a rispondere di tale situazione visto che siamo di fronte ad un abuso?
So che sono stato prolisso, ma gradirei se possibile risposte a tutte le richieste.
Saluti e ringraziamenti per il servizio offerto.
Massimiliano, da San Cesareo
Appena possibile ho segnalato la cosa all'amministratore per far ripristinare la situazione precedente, ma mi ha risposto di non poter intervenire visto che ormai il fatto "e' compiuto".
Per risolvere la situazione ha prospettato 2 soluzioni possibili: 1) vendita di tale spazio a questi condomini per un costo di 6€ al mq.
2) fare una scrittura "privata" e concedere un usufrutto del terreno.
Le mie richieste sono le seguenti: In che maniera e' possibile stimare il reale valore del terreno? Non credo sia valutabile come un semplice terreno agricolo.
Nel tratto occupato, passano alcune tubature condominiali, in caso di vendita come ci dobbiamo tutelare nel caso vadano fatti interventi a tali tubature? (chi paga il fatto di dover "rompere" e ripristinare nella proprieta' di un singolo condomino?) La scrittura privata per un usufrutto ha un valore legale? ed in questo caso come ci tuteliamo per i problemi di manutenzione dell'area?
In ogni caso non andrebbe rifatta la planimetria del condominio e non andrebbe ricalcolata la tabella millesimale? e a spese di chi?
Infine vorrei avere una valutazione sul fatto che l'amministratore mi abbia comunicato di non poter intervenire visto che il fatto orami e' compiuto.
Per quanto ne so io avrei dovuto invitare i condomini a ripristinare il tutto ed in caso di loro diniego avrebbe dovuto denunciare l'abuso e agire per vie legali anche dietro richiesta di un solo condomino.
A tale richiesta mi ha risposto che per adire le vie legali e' necessaria la maggioranza dei condomini (501 millesimi).
Ci ha informato inoltre che per la vendita e' necessario che tutti i condomini siano d'accordo e firmino l'atto notarile. A questo punto mi chiedo: se non si raggiunge nessuna delle due ipotesi cosa succede? L'amministratore in quanto rappresentante legale del condominio non e' chiamato a rispondere di tale situazione visto che siamo di fronte ad un abuso?
So che sono stato prolisso, ma gradirei se possibile risposte a tutte le richieste.
Saluti e ringraziamenti per il servizio offerto.
Massimiliano, da San Cesareo
Risposta ADUC
- sulla valutazione del terreno non siamo in grado di dirle niente, se non di farlo fare ad un geometra.
- nel caso di vendita, proprio per voler essere pignoli (non sarebbe necessario visto che si tratterebbe di proprieta' privata in cui passano comunque dei servizi condominiali, come per esempio anche nel suo appartamento, ma visto che ha il timore...) basta prevedere la liberta' di accesso per eventuali lavori di interesse condominiale, che il condominio ovviamente si paga da se' ripristinando di volta in volta la situazione precedente.
- la scrittura privata ha un valore legale e nella stessa potete prevedere, per esempio, che la manutenzione sia affidata al beneficiario.
- la planimetria andrebbe sicuramente rifatta in caso di vendita e, sapendo gia' quanto vi costerebbe, potreste gravare il dovuto sul prezzo di vendita.
- l'intervento dell'amministratore senza delibera assembleare dipende dalla gravita' della situazione. Comunque e' altamente probabile che per fare causa, nello specifico, ci sia bisogno di una delibera.
- se non arrivate ad alcuna conclusione, le parti lese fanno causa a chi considerano abbia leso il loro diritto.
- nel caso di vendita, proprio per voler essere pignoli (non sarebbe necessario visto che si tratterebbe di proprieta' privata in cui passano comunque dei servizi condominiali, come per esempio anche nel suo appartamento, ma visto che ha il timore...) basta prevedere la liberta' di accesso per eventuali lavori di interesse condominiale, che il condominio ovviamente si paga da se' ripristinando di volta in volta la situazione precedente.
- la scrittura privata ha un valore legale e nella stessa potete prevedere, per esempio, che la manutenzione sia affidata al beneficiario.
- la planimetria andrebbe sicuramente rifatta in caso di vendita e, sapendo gia' quanto vi costerebbe, potreste gravare il dovuto sul prezzo di vendita.
- l'intervento dell'amministratore senza delibera assembleare dipende dalla gravita' della situazione. Comunque e' altamente probabile che per fare causa, nello specifico, ci sia bisogno di una delibera.
- se non arrivate ad alcuna conclusione, le parti lese fanno causa a chi considerano abbia leso il loro diritto.
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