Lettera del consumatore

"Cara ADUC", mi chiamo Giancarlo e scrivo dalla provincia di Frosinone. Ad inizio giugno 2004 ho intavolato una trattativa per l'acquisto di un villino tramite una agenzia immobiliare. Il 30 giugno e' stato firmato il compromesso (prezzo concordato ¤ 197500,00 di cui ¤ 30.000,00 anticipati a titolo di caparra cofirmataria) dopo aver visionato l'atto di titolarita' della proprieta'. In pratica la venditrice mi ha fornito le visure ipotecarie sull'immobile, gravato di un'ipoteca dovuta al mutuo che il de cuius aveva contratto per l'acquisto, copia della successione testamentaria aperta a seguito della morte del marito il quale ha lasciato tutti i suoi averi con testamento olografo alla moglie non riservando le quote agli altri legittimari: una figlia sposata con 2 figli, e un figlio premorto nel dicembre 2001. Resomi conto della lesione della legittima nei confronti della figlia ho ottenuto l'assenso alla presenza della stessa al momento della stipula dell'atto di vendita. Sono trascorsi tre mesi durante i quali ho fatto una ricerca di mercato per l'ottenimento di un mutuo e una volta stabilito l'ente erogante mi sono recato dal notaio per procedere alla stipula dell'atto per l'acquisto e l'estinzione della precedente ipoteca. Il notaio mi ha chiesto uno stato di famiglia storico della venditrice che ho richiesto alla stessa interessata, ma ne e' stato prodotto uno con la situazione familiare al giorno della morte del marito (05/05/2004). Mi e' stato fatto notare che il documento non era valido per cui mi sono recato di persona al comune di appartenenza della venditrice e ne ho fatto richiesta. In pratica dallo stato di famiglia e' emerso che il figlio premorto della venditrice era a sua volta sposato e separato legalmente e aveva un figlio di anni 9 e come se non bastasse prima di morire ha riconosciuto un'ulteriore figlia avuta con un'altra compagna. Il notaio a questo punto mi ha informato che tale situazione genealogica avrebbe compromesso la validita' dell'atto di vendita qualora uno degli eredi minori avesse fatto rivalsa al testamento essendo state lese le quote legittime e che per poter acquistare liberamente il fabbricato si sarebbe dovuto ricorre al giudice tutelare per l'autorizzazione a vendere previa rettifica della successione e nomina dei tutori dei minori. La venditrice alla richiesta di procedere come indicato dal notaio si e' rifiutata perche' in attrito con la nuora. Mi sono rivolto ad un legale e da un incontro con la controparte e' emersa una loro controproposta: far periziare il fabbricato da un perito (inscritto nell'albo dei CTU) e ripartire la differenza tra valore del fabbricato e il residuo del mutuo contratto dal de cuius nelle varie quote. Le quote da corrispondere ai minori le avrei potute conservare io a garanzia di eventuali azioni legali degli stessi minori nei confronti della venditrice. Non ho accettato e ho dato incarico all'avvocato di richiedere che venga fatto cio' che la legge consente e prevede. Le mie domande quindi sono:
- Quali sono le responsablita' dell'agenzia immobiliare visto che non mi ha informato della situazione genealogica della venditrice?
- Quali sono le responsabilita' della venditrice?
- Quali garanzie avrei per legge?
- Quale e' la procedura prevista per legge affinche' possa concludere la compravendita?
Giancarlo, da Monte San Giovanni Campano