Lettera del consumatore

Spett. le ADUC voglio porre alla vostra cortese attenzione il seguente caso:
Il 19/gennaio/1998 il signor Rosario promette di vendere al Signor xxx per lire 58.000.000 un appartamento (ultimo piano) con magazzino. In quel momento il Signor xxxx paga lire 30.000.000 e si impegna a pagare la restante parte in quattro rate. Le altre rate vennero pagate il 04/07/2004, 28/11/1998, 24/01/1998 e 13/02/1999. Il pagamento venne effettuato a mezzo: assegni, cambiali e per lire 2.300.000 in soldi liquidi. Il 13/02/1999 il Signor Rosario dichiarava di vendere il suddetto appartamento per mezzo di scrittura privata. Cosi' il signor xxxxxx oggi abita con la propria famiglia in questo immobile. E' possessore dell'immobile (dove nel frattempo realizza dei lavori di: pittura e impianti elettrici ed idraulici), ha come titolo di "proprieta'" una scrittura privata con cui il Signor Rosario vende l'appartamento con magazzino connesso.
Ad oggi il Signor xxxx puo' vantare:
- Il possesso dell'immobile dove ha eseguito diversi lavori di rifinitura a proprie spese.
- La dichiarazione di vendita rilasciata da parte del signor Rosario (scrittura privata).
- L'attestazione dei pagamenti effettuati al Signor Rosario.
- La presenza di un testimone alla stesura della scrittura privata.
Nell'anno 2003 il Signor xxx vuole regolarizzare il suo titolo di proprieta' e va dal notaio. Qui si accorge che l'atto di compra-vendita non puo' essere stipulato in quanto pur essendo al catasto iscritto alla sub. 16 in corso di definizione, al comune tale unita' immobiliare (l'appartamento) e' pertinenza degli altri appartamenti in quanto risulta un sottotetto, pertanto l'immobile e' abusivo. A questo punto il Signor xxx l'atto non puo' stipularlo se prima non Sana l'immobile. Tra il Signor Rosario e il Signor xxxx si conviene verbalmente che gli oneri della sanatoria gravino sul venditore. Ad oggi il venditore, (il Signor Rosario), non ha provveduto a Sanare l'immobile e manifesta l'intenzione di non volerlo fare. Vorrei sapere:
- Quali sono i diritti di proprieta' che puo' il signor Venerino avanzare ad oggi sull'immobile?
- La sanatoria in questo caso a chi tocca pagarla?
- Come si puo' risolvere il problema?
P.S.: Puo' il Signor xxx registrare la scrittura privata ai pubblici registri e avanzare la pretesa della sanatoria dell'immobile a spesa del Signor Rosario per cosi' stipulare in seguito l'atto?
Infatti nel momento in cui il Signor xxx comprava l'immobile a mezzo di scrittura privata, nel 1998, credeva che l'immobile era Sanato (infatti stranamente era accatastato). In quel periodo l'atto di compra-vendita non si sarebbe potuto rogire in quanto l'immobile era ed e' abusivo. Pertanto il venditore deve accollarsi gli oneri per la sanatoria dell'immobile.
- Se il venditore non accoglie tale richiesta puo' pretendere di riavere l'immobile?
- Se la risposta e' si, verra' il signor Venerino compensato dei soldi pagati per l'acquisto e delle spese sostenute fino ad oggi per rendere l'immobile abitabile? Nel ringraziarvi della Vostra attenzione porgo cordiali saluti.
Michael