Cara ADUC
Lettera del consumatore
Domanda
15 settembre 2000
Salve, mi trovo in una situazione imbarazzante e vorrei un vostro consiglio, se possibile...
Sto acquistando un appartamento, ho fatto il preliminare a luglio e dovrei rogitare tra qualche settimana. Inoltre, a giorni dovrei iniziare i lavori di ristrutturazione in questo appartamento. Dopo un incontro con il notaio sono emersi due problemi.
1. Nel 1995 c'e' stata una donazione. L'appartamento, alla morte del precedente proprietario e' stato ereditato in quote uguali dalla moglie e dai due figli. Nel 95, appunto, la signora ed uno dei figli hanno donato la loro quota di proprieta' all'altra figlia, che quindi risulta essere l'attuale proprietaria con usufrutto da parte della madre. A causa di questa donazione, i cui donatori sono tutti vivi e vegeti, la banca ha dei problemi per l'erogazione del mutuo da me richiesto.
2. Ho scoperto che i due balconcini (1mq. circa ciascuno) verandati dell'appartamento non sono sanati, anzi, dalle mappe catastali (del 1969/70) non risultano neppure i balconcini (anche se tutti gli appartamenti del palazzo a 6 piani hanno questi balconi). Ho quindi il sospetto che la presenza di questo vizio non solo blocchi la mia compravendita, ma vizi anche la donazione di cui al punto 1. (le verande sono state costruite negli anni 80).
Avete qualche consiglio da darmi per uscire dall'impasse? Secondo voi farei meglio a rimandare l'inizio dei lavori in attesa della soluzione? Esistono i presupposti per la rescissione della compravendita?
Sto acquistando un appartamento, ho fatto il preliminare a luglio e dovrei rogitare tra qualche settimana. Inoltre, a giorni dovrei iniziare i lavori di ristrutturazione in questo appartamento. Dopo un incontro con il notaio sono emersi due problemi.
1. Nel 1995 c'e' stata una donazione. L'appartamento, alla morte del precedente proprietario e' stato ereditato in quote uguali dalla moglie e dai due figli. Nel 95, appunto, la signora ed uno dei figli hanno donato la loro quota di proprieta' all'altra figlia, che quindi risulta essere l'attuale proprietaria con usufrutto da parte della madre. A causa di questa donazione, i cui donatori sono tutti vivi e vegeti, la banca ha dei problemi per l'erogazione del mutuo da me richiesto.
2. Ho scoperto che i due balconcini (1mq. circa ciascuno) verandati dell'appartamento non sono sanati, anzi, dalle mappe catastali (del 1969/70) non risultano neppure i balconcini (anche se tutti gli appartamenti del palazzo a 6 piani hanno questi balconi). Ho quindi il sospetto che la presenza di questo vizio non solo blocchi la mia compravendita, ma vizi anche la donazione di cui al punto 1. (le verande sono state costruite negli anni 80).
Avete qualche consiglio da darmi per uscire dall'impasse? Secondo voi farei meglio a rimandare l'inizio dei lavori in attesa della soluzione? Esistono i presupposti per la rescissione della compravendita?
Risposta ADUC
Se le fosse possibile, sarebbe meglio evitare l'acquisto. Resta pero' il fatto che questo tipo di controlli avrebbe dovuto farli prima di stilare il compromesso. Adesso, non vi sono molte ragioni per risolvere l'atto legittimamente, rimanendo cosi' esposto alle pretese della controparte disposta ad adempiere.
Le contestazioni possono comunque essere fatte, tocchera' poi al giudice decidere, con la conseguenza di rischiare il pagamento di una penale. L'abuso edilizio non costituirebbe invalidita' ne' per la donazione ne' per la successiva vendita: pero', il notaio potrebbe rifiutarsi di rogitare. Inoltre, e' un rischio accollarsi un abuso, vista la possibilita' di una condanna alla demolizione dell'opera abusiva.
Per quanto concerne la donazione, naturalmente esiste il rischio potenziale che la stessa debba rientrare nell'asse ereditaria al momento del decesso dei precedenti coeredi, con il teorico rischio che la vendita possa essere contestata (si tratta comunque di un caso estremo e improbabile).
L'unico consiglio che ci sentiamo di darle e' di fare un rogito il piu' dettagliato possibile, evidenziando come il venditore si assuma tutte le responsabilita' possibili nei suoi confronti.
Le contestazioni possono comunque essere fatte, tocchera' poi al giudice decidere, con la conseguenza di rischiare il pagamento di una penale. L'abuso edilizio non costituirebbe invalidita' ne' per la donazione ne' per la successiva vendita: pero', il notaio potrebbe rifiutarsi di rogitare. Inoltre, e' un rischio accollarsi un abuso, vista la possibilita' di una condanna alla demolizione dell'opera abusiva.
Per quanto concerne la donazione, naturalmente esiste il rischio potenziale che la stessa debba rientrare nell'asse ereditaria al momento del decesso dei precedenti coeredi, con il teorico rischio che la vendita possa essere contestata (si tratta comunque di un caso estremo e improbabile).
L'unico consiglio che ci sentiamo di darle e' di fare un rogito il piu' dettagliato possibile, evidenziando come il venditore si assuma tutte le responsabilita' possibili nei suoi confronti.
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