Cara ADUC
Lettera del consumatore
Domanda
8 maggio 2004
Ho acquistato di recente un appartamento all'ultimo piano, ed il sovrastante terrazzo e soffitta, di una palazzina di 3 piani, costituita da tre appartamenti (uno per piano) e dal suddetto terrazzo e soffitta.
La palazzina era in origine di un'unica proprietaria che ha per testamento suddiviso i tre appartamenti tra gli eredi, senza indicare il titolo di proprieta' relativo alle scale e pianerottoli.
Al momento della suddivisione catastale, piano secondo e soffitto-terrazza sono stati compresi in un unico sub mappale, considerati quindi un tutt'uno, distinto dai piani inferiori.
La particolare conformazione dell'appartamento, diviso in due dal pianerottolo, ed il fatto che sullo stesso pianerottolo si affacciano due porte, che conducono alle due distinte parti dell'appartamento ed una porta finestra che si apre su un balcone che a sua volta collega le due parti dell'appartamento, pongono notevoli problemi di sicurezza, nonche' di vivibilita'. Considerato che i sovrastanti soffitta e terrazzo sono anch'essi di mia esclusiva proprieta', posso io erigere un muro a chiusura del pianerottolo e scale (fatte salve naturalmente le necessarie autorizzazioni edilizie), cosi' da spostare la porta d'entrata del mio appartamento e di fatto inglobare nell'appartamento pianerottolo e scale superiori?
Faccio presente che i precedenti proprietari (o meglio gli inquilini dei precedenti proprietari) avevano di fatto chiuso, da oltre 15 anni, lo stesso pianerottolo con un rudimentale cancelletto di legno, ed occupavano la rampa di scale di accesso al piano superiore non che' il pianerottolo superiore con masserizie varie, rendendolo di fatto inaccessibile agli altri condomini.
Da una ricerca su internet relativamente a casi simili ho trovato alcune sentenze apparentemente discordanti...
Posto che per l'art. 1117 del codice civile anche le scale sono oggetto di proprieta' comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edifici.
"La presunzione di cui all'art. 1117 c. c. puo' essere superata anche in mancanza di un'espressa previsione del titolo quando si accerti che una determinata parte dell'edificio (nella specie: corridoio antistante a due appartamenti) sia destinata in modo permanente a servizio o ornamento di una porzione immobiliare di proprieta' esclusiva di un condomino o al servizio di alcune porzioni soltanto, non risultando di alcuna utilita' concreta per l'uso comune. " * Trib. civ. Milano, 17 dicembre 1990, in Arch. loc. e cond., 1991, 800.
"Non e' lesiva degli interessi dei condomini la costruzione di un manufatto murario (realizzato in modo da escludere la lesione al decoro architettonico dello stabile) eretto a chiusura di un pianerottolo di esclusiva spettanza del proprietario degli appartamenti prospicienti sullo stesso, in quanto trattasi dell'esercizio di un diritto spettante in virtu' del titolo dominicale sul bene. " * Trib. civ. Milano, sez. VIII, 3 luglio 1989, Condominio xxxx.
"Allorquando una delle cose elencate dalla norma dell'art. 1117 cod. civ. serva per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali al godimento di una parte dell'edificio in condominio la quale formi oggetto di un autonomo diritto di proprieta', viene meno la presunzione legale di comunione della cosa, derivante dalla sua destinazione all'uso comune, in quanto in tale ipotesi la presunzione e' vinta dalla particolare destinazione della cosa, cosi' come e' superata dalla presenza di un titolo contrario. (Nella specie, la S. C. in base all'enunciato principio ha annullato la decisione del merito che aveva attribuito la proprieta' esclusiva del pianerottolo dell'ultimo piano dell'edificio condominiale al proprietario dell'unico appartamento, avente accesso da esso, senza la necessaria indagine sulle caratteristiche strutturali e funzionali del pianerottolo e della correlativa unica scala che serviva anche gli altri piani e i relativi appartamenti). " * Cass. civ., sez. II, 22 marzo 1985, n. 2070, Hershmann c. Caiani. (in cosa consisterebbe la detta "indagine sulle caratteristiche strutturali e funzionali del pianerottolo e... ", chi deve farla? chi decide in merito?) "Poiche' ai sensi dell'art. 1117 c. c. n. 1 le scale, con gli annessi pianerottoli, essenziali alla funzionalita' del fabbricato, sono presuntivamente di proprieta' condominiale, pur se alcune rampe sono poste in concreto al servizio di singole proprieta', per dimostrarne l'appartenenza esclusiva al titolare di queste, e' necessario un titolo contrario, contenuto non gia' nella compravendita delle singole unita' immobiliari, bensi' nell'atto costitutivo del condominio. "
* Cass. civ., sez. II, 12 febbraio 1998, n. xxxxxx.
"In un edificio in condominio, l'area costituita dalla proiezione delle scale si presume comune a norma dell'art. 1117 c. c., e tale presunzione di comunione puo' essere vinta solo da un titolo contrario e non da un'altra presunzione, quale puo' essere quella derivante dalla proprieta' della soprastante soffitta. "
* Cass. civ., 18 maggio 1967, n.1055.
Ringrazio in anticipo per i chiarimenti che vorrete fornirmi.
Distinti saluti.
G.Paolo, da Nuoro
La palazzina era in origine di un'unica proprietaria che ha per testamento suddiviso i tre appartamenti tra gli eredi, senza indicare il titolo di proprieta' relativo alle scale e pianerottoli.
Al momento della suddivisione catastale, piano secondo e soffitto-terrazza sono stati compresi in un unico sub mappale, considerati quindi un tutt'uno, distinto dai piani inferiori.
La particolare conformazione dell'appartamento, diviso in due dal pianerottolo, ed il fatto che sullo stesso pianerottolo si affacciano due porte, che conducono alle due distinte parti dell'appartamento ed una porta finestra che si apre su un balcone che a sua volta collega le due parti dell'appartamento, pongono notevoli problemi di sicurezza, nonche' di vivibilita'. Considerato che i sovrastanti soffitta e terrazzo sono anch'essi di mia esclusiva proprieta', posso io erigere un muro a chiusura del pianerottolo e scale (fatte salve naturalmente le necessarie autorizzazioni edilizie), cosi' da spostare la porta d'entrata del mio appartamento e di fatto inglobare nell'appartamento pianerottolo e scale superiori?
Faccio presente che i precedenti proprietari (o meglio gli inquilini dei precedenti proprietari) avevano di fatto chiuso, da oltre 15 anni, lo stesso pianerottolo con un rudimentale cancelletto di legno, ed occupavano la rampa di scale di accesso al piano superiore non che' il pianerottolo superiore con masserizie varie, rendendolo di fatto inaccessibile agli altri condomini.
Da una ricerca su internet relativamente a casi simili ho trovato alcune sentenze apparentemente discordanti...
Posto che per l'art. 1117 del codice civile anche le scale sono oggetto di proprieta' comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edifici.
"La presunzione di cui all'art. 1117 c. c. puo' essere superata anche in mancanza di un'espressa previsione del titolo quando si accerti che una determinata parte dell'edificio (nella specie: corridoio antistante a due appartamenti) sia destinata in modo permanente a servizio o ornamento di una porzione immobiliare di proprieta' esclusiva di un condomino o al servizio di alcune porzioni soltanto, non risultando di alcuna utilita' concreta per l'uso comune. " * Trib. civ. Milano, 17 dicembre 1990, in Arch. loc. e cond., 1991, 800.
"Non e' lesiva degli interessi dei condomini la costruzione di un manufatto murario (realizzato in modo da escludere la lesione al decoro architettonico dello stabile) eretto a chiusura di un pianerottolo di esclusiva spettanza del proprietario degli appartamenti prospicienti sullo stesso, in quanto trattasi dell'esercizio di un diritto spettante in virtu' del titolo dominicale sul bene. " * Trib. civ. Milano, sez. VIII, 3 luglio 1989, Condominio xxxx.
"Allorquando una delle cose elencate dalla norma dell'art. 1117 cod. civ. serva per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali al godimento di una parte dell'edificio in condominio la quale formi oggetto di un autonomo diritto di proprieta', viene meno la presunzione legale di comunione della cosa, derivante dalla sua destinazione all'uso comune, in quanto in tale ipotesi la presunzione e' vinta dalla particolare destinazione della cosa, cosi' come e' superata dalla presenza di un titolo contrario. (Nella specie, la S. C. in base all'enunciato principio ha annullato la decisione del merito che aveva attribuito la proprieta' esclusiva del pianerottolo dell'ultimo piano dell'edificio condominiale al proprietario dell'unico appartamento, avente accesso da esso, senza la necessaria indagine sulle caratteristiche strutturali e funzionali del pianerottolo e della correlativa unica scala che serviva anche gli altri piani e i relativi appartamenti). " * Cass. civ., sez. II, 22 marzo 1985, n. 2070, Hershmann c. Caiani. (in cosa consisterebbe la detta "indagine sulle caratteristiche strutturali e funzionali del pianerottolo e... ", chi deve farla? chi decide in merito?) "Poiche' ai sensi dell'art. 1117 c. c. n. 1 le scale, con gli annessi pianerottoli, essenziali alla funzionalita' del fabbricato, sono presuntivamente di proprieta' condominiale, pur se alcune rampe sono poste in concreto al servizio di singole proprieta', per dimostrarne l'appartenenza esclusiva al titolare di queste, e' necessario un titolo contrario, contenuto non gia' nella compravendita delle singole unita' immobiliari, bensi' nell'atto costitutivo del condominio. "
* Cass. civ., sez. II, 12 febbraio 1998, n. xxxxxx.
"In un edificio in condominio, l'area costituita dalla proiezione delle scale si presume comune a norma dell'art. 1117 c. c., e tale presunzione di comunione puo' essere vinta solo da un titolo contrario e non da un'altra presunzione, quale puo' essere quella derivante dalla proprieta' della soprastante soffitta. "
* Cass. civ., 18 maggio 1967, n.1055.
Ringrazio in anticipo per i chiarimenti che vorrete fornirmi.
Distinti saluti.
G.Paolo, da Nuoro
Risposta ADUC
non abbiamo capito di chi risulti catastalmentesia la proprieta' del pianerottolo, ma ci pare di ipotizzare che in assenza di accordi tra gli eredi siano stati lasciati a parte comune.
Poiche' chiudere vuol dire di fatto acquisire un diritto d'uso esclusivo che negli anni verra' usucapito (diventando, appunto, uso individuale), occorre il consenso di tutti gli altri. La cosa migliore, pero', sarebbe quella di formulare una proposta di acquisto della parte comune.
Quelle che lei ha trovato sono sentenze: vuol dire che i giudici hanno espresso un certo parere dopo aver valutato i fatti. E' il risultato di un contenzioso, dove due parti avverse, entrambe convinte di avere ragione, si sono rivolte ad un terzo affinche' decidesse secondo sua coscienza ed interpretazione delle leggi. Questo puo' sembrarle ovvio, ma serve a farle capire quale sia il problema: e cioe', che si puo' presumere che lei possa ottenere un determinato risultato, ma non e' sicuro. Per evitare il rischio e fare le cose senza problemi, le due alternative sono quelle suggerite. Se poi non trovasse alcun accordo, allora puo' provare a far valere in giudizio l'esclusivita' del diritto, sperando in una sentenza favorevole. Occorre pero' sempre provare ad evitare tali scontri, se possibile.
Poiche' chiudere vuol dire di fatto acquisire un diritto d'uso esclusivo che negli anni verra' usucapito (diventando, appunto, uso individuale), occorre il consenso di tutti gli altri. La cosa migliore, pero', sarebbe quella di formulare una proposta di acquisto della parte comune.
Quelle che lei ha trovato sono sentenze: vuol dire che i giudici hanno espresso un certo parere dopo aver valutato i fatti. E' il risultato di un contenzioso, dove due parti avverse, entrambe convinte di avere ragione, si sono rivolte ad un terzo affinche' decidesse secondo sua coscienza ed interpretazione delle leggi. Questo puo' sembrarle ovvio, ma serve a farle capire quale sia il problema: e cioe', che si puo' presumere che lei possa ottenere un determinato risultato, ma non e' sicuro. Per evitare il rischio e fare le cose senza problemi, le due alternative sono quelle suggerite. Se poi non trovasse alcun accordo, allora puo' provare a far valere in giudizio l'esclusivita' del diritto, sperando in una sentenza favorevole. Occorre pero' sempre provare ad evitare tali scontri, se possibile.
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