Cara ADUC
Lettera del consumatore
Domanda
15 luglio 1999
Abbiamo un condominio con 15 famiglie proprietarie di altrettanti appartamenti aventi in comune un sistema di riscaldamento a caldaia unificata, di 9 anni, perfettamente funzionante soggetta a regolari controlli annuali di manutenzione. Verso la fine di questa primavera e' stato fatto un controllo da parte di un funzionario statale riguardo la legge dello stato degli impianti di riscaldamento, il quale dopo aver fatto le verifiche, non ha ancora apposto la firma di pubblico ufficiale sulla dichiarazione poiché manca la cosidetta camera anticaldaia ovvero un muro con porta antifiamma poso tra la caldaia e l'ingresso al locale. Detta operazione comporta un costo da dividere fra tutti i condomini e qui sorge il problema. Alcuni condomini a fronte di questa spesa hanno preso la palla al balzo per proporre la sostituzione della caldaia unificata con un impianto di riscaldamento autonomo e hanno indetto un'assemblea straordinaria per prendere una decisione entro la fine di luglio. Ovviamente questa proposta ha scosso alcuni condomini come potrete immaginare, poiché per commutare il sistema da unificata ad autonomo, bisognera' affrontare spese murarie, idrauliche, di pavimentazione oltre all'acquisto e alla manutenzione delle singole caldaie. Quesito: Per la decisione se mantenere o regolarizzare il vecchio sistema o se commutare il sistema in impianto autonomo, vince la maggioranza dell'assemblea ? Se si, su 15 famiglie basta la meta' + 1 o deve essere maggioranza assoluta ? E infine se la maggioranza dell'assemblea decide per il riscaldamento autonomo i condomini in minoranza hanno diritto ad un danno/risarcimento per le spese occorrenti per la messa in opera dell'impianto poiché costretti ? E visto che alcuni non hanno la possibilita' di avere ad esempio piastrelle uguali di scorta per la risistemazione del pavimento e quindi si troverebbero nella situazione di sostituirle integralmente in tutto il locale con ovviamente una spesa non indifferente, come potrebbero tutelarsi ?
Risposta ADUC
Le riporto di seguito uno stralcio della nostra scheda relativa al condominio, nel brano che concerne il distacco dagli impianti (il resto della scheda la puo' trovare nell'archivio schede). "Un'eccezione importante, (per esempio il passaggio da riscaldamento centralizzato a singoli impianti) e' stata determinata a seguito della legge n. 10/91: se la maggioranza decide per un servizio di riscaldamento singolo per ogni appartamento al posto del precedente impianto centralizzato, la minoranza deve accettare la disposizione, staccandosi dall'impianto centralizzato con l'obbligo dei costi di trasformazione. Questo nel caso pero' in cui il nuovo impianto sia effettivamente atto al risparmio (ad esempio impianti singoli a GPL invece che l'impianto comune a gasolio). Si puo' comunque deliberare che l'impianto dismesso sia mantenuto per il riscaldamento dei locali condominiali. Se invece questo risparmio energetico non esistesse, allora varrebbero le stesse regole stabilite per il distacco della minoranza dall'impianto centrale: coloro che scelgono l'impianto autonomo dovranno continuare a pagare le spese di conservazione dell'impianto -non potendo rinunciare alla comproprieta'- ma non saranno piu' comunque tenuti a sostenere una parte delle spese di gasolio, fatto salvo il contributo dovuto al riscaldamento delle parti comuni (Cass.20/11/96 n.10214). L'adesione di tutti i condomini all'esonero -per coloro che in minoranza si siano distaccati- puo' essere non solo deliberata, ma anche manifestata con i fatti."
La maggioranza dipende dal tipo di assemblea: se ordinaria in prima convocazione occorre la maggioranza ordinaria e se straordinaria o in seconda convocazione (come di solito sono tutte le assemblee condominiali) occorre una maggioranza inferiore. Nonostante sia un'innovazione, infatti, la legge tutela chi decide di scegliere sistemi energetici che portino al risparmio (che comunque ci deve essere, altrimenti ci vuole l'unanimita' od altrimenti -se l'unanimita' non ci fosse- che chi si stacca si impegni a continuare a pagare le spese di manutenzione del vecchio impianto ed il gasolio per le parti comuni). Di risarcimento del danno non si parla e neppure di contributi per le piastrelle. E' un caso particolare, ma lo Stato ritiene che avere un risparmio energetico valga piu' dell'accollare a dei singoli delle spese aggiuntive.
La maggioranza dipende dal tipo di assemblea: se ordinaria in prima convocazione occorre la maggioranza ordinaria e se straordinaria o in seconda convocazione (come di solito sono tutte le assemblee condominiali) occorre una maggioranza inferiore. Nonostante sia un'innovazione, infatti, la legge tutela chi decide di scegliere sistemi energetici che portino al risparmio (che comunque ci deve essere, altrimenti ci vuole l'unanimita' od altrimenti -se l'unanimita' non ci fosse- che chi si stacca si impegni a continuare a pagare le spese di manutenzione del vecchio impianto ed il gasolio per le parti comuni). Di risarcimento del danno non si parla e neppure di contributi per le piastrelle. E' un caso particolare, ma lo Stato ritiene che avere un risparmio energetico valga piu' dell'accollare a dei singoli delle spese aggiuntive.
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