Cara ADUC
Lettera del consumatore
Domanda
24 settembre 2003
Gent. ma ADUC, vorrei cortesemente chiedervi alcune informazioni riguardanti una ripartizione quote per dei lavori di Straordinaria Manutenzione fatti nel condominio in cui abito.
1- RIPARTIZIONE SPESE LASTRICO SOLARE.
Ho visto nel Codice Civile, art.1126, che viene ripartita 1/3 a chi ne ha l'uso esclusivo e i 2/3 a carico di tutti i condomini dell'edificio.
Vorrei sapere se i proprietari del Lastrico Solare debbono pagare solo 1/3 o partecipare per i millesimi dovuti, anche alle spese dei 2/3, per cio' che riguarda le parti comuni dell'edificio sottostante. Cioe', copertura pianerottoli scala, ingresso, pozzi luce, porticato, corsie garage, che si trovano ai piani sottostanti, ma di cui anche loro ne fanno uso comune come gli altri condomini.
2- TETTO DI COPERTURA ATTICI DELLO STABILE.
E' stato smantellato tale tetto per mettere un isolante termico ad uso esclusivo degli Attici, perche' tali attici hanno anche un super attico abitabile, ma risultante soffitto, caldo d'estate e freddo d'inverno, ed una guaina per eventuali infiltrazioni di acqua.
La totale spesa di tale intervento, in parte privato e in parte condominiale, che ha portato allo smantellamento e poi alla ricomposizione del tetto, deve essere divisa tutta fra tutti i condomini o il 50% e' a carico degli attici che ne fanno uso esclusivo (Isolamento Termico) ed il 50% a carico di tutti i condomini?
3- TETTO ASCENSORE.
E' stata rifatta la copertura al tetto dell'ascensore e della scala. Tale tetto oltre a coprire ascensore e scala, copre anche due garage sottostanti. La spesa come deve essere ripartita?
4- PAGAMENTO DITTA APPALTATRICE.
Se la ditta appaltatrice a circa due mesi dal termine dei lavori non ha ancora ricevuto circa 12.000 euro(160.000 euro il totale) e minaccia di agire per via legale contro il condominio, come ci si deve contenere, visto che tali lavori sono gravati da vari difetti che sono stati contestati anche per iscritto addirittura prima che fossero ultimati, sia alla Ditta, al Direttore Lavori e all'Amministratore anche se da un solo condomino e non e' stato fatto nulla a tale proposito?
5- MODIFICA FACCIATE ESTERNE EDIFICIO.
Puo' essere fatta in un condominio la modifica della superficie delle facciate esterne portandola da un Graffiato plastificato molto ruvido ad una superficie liscia, alterando anche il colore, se tutti i condomini non sono di comune accordo e se tale stabile fa parte di un gruppo di 4 edifici tutti uguali, collegati fra di loro ed aventi anche parti in comune?
Puo' colui che e' in disaccordo, non partecipare a tale spesa o chiedere un risarcimento per danni morali in quanto l'appartamento in suo possesso era stato acquistato anche perche' in possesso di quelle caratteristiche che ora le sono state tolte?
Vorrei, se possibile, una risposta a queste domande soddisfacente e concreta, ringraziandovi anticipatamente e porgendovi distinti saluti.
1- RIPARTIZIONE SPESE LASTRICO SOLARE.
Ho visto nel Codice Civile, art.1126, che viene ripartita 1/3 a chi ne ha l'uso esclusivo e i 2/3 a carico di tutti i condomini dell'edificio.
Vorrei sapere se i proprietari del Lastrico Solare debbono pagare solo 1/3 o partecipare per i millesimi dovuti, anche alle spese dei 2/3, per cio' che riguarda le parti comuni dell'edificio sottostante. Cioe', copertura pianerottoli scala, ingresso, pozzi luce, porticato, corsie garage, che si trovano ai piani sottostanti, ma di cui anche loro ne fanno uso comune come gli altri condomini.
2- TETTO DI COPERTURA ATTICI DELLO STABILE.
E' stato smantellato tale tetto per mettere un isolante termico ad uso esclusivo degli Attici, perche' tali attici hanno anche un super attico abitabile, ma risultante soffitto, caldo d'estate e freddo d'inverno, ed una guaina per eventuali infiltrazioni di acqua.
La totale spesa di tale intervento, in parte privato e in parte condominiale, che ha portato allo smantellamento e poi alla ricomposizione del tetto, deve essere divisa tutta fra tutti i condomini o il 50% e' a carico degli attici che ne fanno uso esclusivo (Isolamento Termico) ed il 50% a carico di tutti i condomini?
3- TETTO ASCENSORE.
E' stata rifatta la copertura al tetto dell'ascensore e della scala. Tale tetto oltre a coprire ascensore e scala, copre anche due garage sottostanti. La spesa come deve essere ripartita?
4- PAGAMENTO DITTA APPALTATRICE.
Se la ditta appaltatrice a circa due mesi dal termine dei lavori non ha ancora ricevuto circa 12.000 euro(160.000 euro il totale) e minaccia di agire per via legale contro il condominio, come ci si deve contenere, visto che tali lavori sono gravati da vari difetti che sono stati contestati anche per iscritto addirittura prima che fossero ultimati, sia alla Ditta, al Direttore Lavori e all'Amministratore anche se da un solo condomino e non e' stato fatto nulla a tale proposito?
5- MODIFICA FACCIATE ESTERNE EDIFICIO.
Puo' essere fatta in un condominio la modifica della superficie delle facciate esterne portandola da un Graffiato plastificato molto ruvido ad una superficie liscia, alterando anche il colore, se tutti i condomini non sono di comune accordo e se tale stabile fa parte di un gruppo di 4 edifici tutti uguali, collegati fra di loro ed aventi anche parti in comune?
Puo' colui che e' in disaccordo, non partecipare a tale spesa o chiedere un risarcimento per danni morali in quanto l'appartamento in suo possesso era stato acquistato anche perche' in possesso di quelle caratteristiche che ora le sono state tolte?
Vorrei, se possibile, una risposta a queste domande soddisfacente e concreta, ringraziandovi anticipatamente e porgendovi distinti saluti.
Risposta ADUC
i proprietari devono anche partecipare -in qualita' di condomini- per la propria quota parte dei rimanenti 2/3, per quanto concerne il lastrico.
Per le altre spese, invece, devono pagare secondo millesimi la propria quota parte. La particolarita' di cui sopra riguarda SOLO il lastrico in quanto c'e' un uso esclusivo della copertura. Ma per il resto, valgono i millesimi (per le spese relative alle scale, c'e' un articolo specifico: meta' secondo altezza e meta' secondo millesimi).
L'isolamento termico e pluviale, invece, potrebbe concernere l'intero condominio (cui il tetto fa interamente da riparo) non solo gli attici: in realta' dipenderebbe quindi dallo specifico progetto. Puo' essere utile il seguente link: clicca qui Per quanto attiene il tetto, se e' relativo solo ai due garages in via esclusiva, oltreche' per l'ascensore, occorrera' valutare i metri interessati per poterlo suddividere in tre parti, di cui due esclusive ed una condominiale. Se pero' la copertura relativa ai garages non fosse esclusiva (ma non ci pare questo il caso) allora sarebbe tutto condominiale.
Per quanto attiene i difetti dell'opera, si consiglia di provvedere ad un'immediata contestazione formale per raccomandata A/R, con intimazione alla rettifica entro un termine e conseguente diffida dall'emettere fatture prima di aver completato gli interventi a regola d'arte, dando avviso che in difetto adira' le vie legali.
Per quanto attiene le modifiche della superficie, in primo luogo dipende da cosa prevede in merito l'eventuale regolamento condominiale se contrattuale. Altrimenti, poiche' come tipo di modifica non altera certo il decoro e non pare -dalla descrizione- comportare neanche innovazione (in questo caso,, potrebbe invece contestare), non si rilevano impedimenti al che la decisione avvenga per iniziativa della sola maggioranza qualificata (e certo non ci sono gli estremi per richiedere il rimborso del danno o per esentarsi dal pagamento).
Per le altre spese, invece, devono pagare secondo millesimi la propria quota parte. La particolarita' di cui sopra riguarda SOLO il lastrico in quanto c'e' un uso esclusivo della copertura. Ma per il resto, valgono i millesimi (per le spese relative alle scale, c'e' un articolo specifico: meta' secondo altezza e meta' secondo millesimi).
L'isolamento termico e pluviale, invece, potrebbe concernere l'intero condominio (cui il tetto fa interamente da riparo) non solo gli attici: in realta' dipenderebbe quindi dallo specifico progetto. Puo' essere utile il seguente link: clicca qui Per quanto attiene il tetto, se e' relativo solo ai due garages in via esclusiva, oltreche' per l'ascensore, occorrera' valutare i metri interessati per poterlo suddividere in tre parti, di cui due esclusive ed una condominiale. Se pero' la copertura relativa ai garages non fosse esclusiva (ma non ci pare questo il caso) allora sarebbe tutto condominiale.
Per quanto attiene i difetti dell'opera, si consiglia di provvedere ad un'immediata contestazione formale per raccomandata A/R, con intimazione alla rettifica entro un termine e conseguente diffida dall'emettere fatture prima di aver completato gli interventi a regola d'arte, dando avviso che in difetto adira' le vie legali.
Per quanto attiene le modifiche della superficie, in primo luogo dipende da cosa prevede in merito l'eventuale regolamento condominiale se contrattuale. Altrimenti, poiche' come tipo di modifica non altera certo il decoro e non pare -dalla descrizione- comportare neanche innovazione (in questo caso,, potrebbe invece contestare), non si rilevano impedimenti al che la decisione avvenga per iniziativa della sola maggioranza qualificata (e certo non ci sono gli estremi per richiedere il rimborso del danno o per esentarsi dal pagamento).
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