Lettera del consumatore

Spett. le ADUC, ringraziando di vero cuore per la qualita' eccezionale del servizio offerto a tutti, mi permetto di disturbarVi per porvi un quesito. Dopo aver cercato per lungo tempo un immobile da acquistare, ho finalmente individuato quello di mio gradimento (purtroppo tramite Agenzia). Ho dapprima sottoscritto la proposta di acquisto (accettata e controfirmata dal promittente venditore) e poi in data 10 luglio 2003 il Preliminare di vendita (versando caparra confirmatoria del 10% del prezzo a corpo), con l'indicazione perentoria che l'Atto Pubblico di compravendita (rogito notarile) sarebbe dovuto avvenire entro il 30 settembre 2003. Mi sono rivolto ad un serissimo Notaio professionista (non a quello indicato dall'Agenzia) per la relazione preliminare da inoltrare alla Banca per l'erogazione del Mutuo. In data 07 Agosto 2003 informavo il venditore, tramite fax (ma gia' informato telefonicamente alla fine di luglio), che dalla visura nel ventennio della provenienza dell'immobile, risultava non trascritta una successione (per mancato pagamento degli eredi del terreno acquistato dal promittente venditore su cui insiste l'immobile oggetto della compravendita) con l'invito a regolarizzare al piu' presto la posizione. Cio' premesso ed atteso che i solleciti effettuati da parte mia al promittente venditore sono rimasti vani, che l'Agenzia intermediaria attribuisce ogni responsabilita' alla "pignoleria" del mio Notaio e che il termine del 30 settembre 2003 indicato nel citato Preliminare di vendita non potra' dunque essere rispettato, quali sono i miei diritti? Come posso dimostrare l'inadempimento da parte del venditore? Posso anche rivalermi sull'Agenzia gia' lautamente ed onerosamente pagata? Vi ringrazio per la Vs comprensione.