Cara ADUC
Lettera del consumatore
Domanda
19 settembre 2003
Cara ADUC, sono a chiedervi un consiglio urgente per una particolare questione relativa alla firma di una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile non e' andata a buon fine.
In qualita' di compratrice con il mio compagno, abbiamo firmato prima di fare controlli una proposta contenete, a nostra tutela, le diciture che seguono " 3) La parte promittente la vendita garantisce, con l'accettazione della presente proposta, la piena proprieta' e disponibilita' di quanto promesso in vendita e dichiara che l'immobile innanzi descritto alla data del rogito notarile sara' libero da ipoteche e da vincoli o pesi pregiudizievoli che esistendo ne diminuiscano il valore o ne ostacolino la commerciabilita' e si impegna a consegnarlo sempre alla data del rogito notarile libero e vacuo da persone e/o cose.
(...) 6) In caso di inadempienza alla stipula del preliminare di compravendita e/o del rogito notarile, (...). Il promittente la vendita, se inadempiente, restituira' all'altra parte il doppio della somma, a quel momento ricevuta a titolo di caparra oltre agli importi ricevuti a titolo di acconto prezzo.
(...) A norma degli art. 1341/1342 C. C. confermo e approvo in modo specifico le clausole ai punti 1), 2), 3), 4), 5), 6), 7).
" Prima del compromesso, effettuati i controlli catastali ed urbanistici e' emerso che l'intera palazzina in cui si trovava l'appartamento che stavamo per acquistare, che consta di tre unita' immobiliari identiche, e' piu' ampia di 1, 30 m e piu' alta di 60 cm del dichiarato, quindi l'appartamento stesso consta di circa 11 mq in piu' dei 90 dichiarati.
Questa palazzina e' stata costruita 'ante 67', per cui l'appartamento, per legge, e' compravendibile ma viola l'articolo 13 della legge 28 (aumento di volumetria rispetto al dichiarato), difetto non completamente sanabile.
Inoltre la richiesta di messa a norma di tale difformita' ha un prezzo che il comune non ha voluto precisare, si parla di cifre sicuramente non trascurabili, ed un esito incerto, inoltre coinvolgerebbe tutti i condomini consapevoli o meno del problema.
Di conseguenza abbiamo rinunciato all'acquisto, in accordo con il venditore che ci ha reso la caparra e, a cui, per evitare problemi non abbiamo richiesto il doppio.
Questo e' successo a Marzo.
Adesso, a Settembre, l'agenzia immobiliare ci sta chiedendo la commissione perche' "ha raggiunto l'accordo tra le parti" e minaccia una azione legale.
Sinceramente questo mi sembra assurdo, ma so per certo che i venditori hanno fatto una offerta per patteggiare con l'agenzia una cifra di compenso e chiudere la questione.
Chiedo lumi a riguardo, c'e' bisogno che mi tuteli? In che modo lo posso fare?
Ringraziando anticipatamente
In qualita' di compratrice con il mio compagno, abbiamo firmato prima di fare controlli una proposta contenete, a nostra tutela, le diciture che seguono " 3) La parte promittente la vendita garantisce, con l'accettazione della presente proposta, la piena proprieta' e disponibilita' di quanto promesso in vendita e dichiara che l'immobile innanzi descritto alla data del rogito notarile sara' libero da ipoteche e da vincoli o pesi pregiudizievoli che esistendo ne diminuiscano il valore o ne ostacolino la commerciabilita' e si impegna a consegnarlo sempre alla data del rogito notarile libero e vacuo da persone e/o cose.
(...) 6) In caso di inadempienza alla stipula del preliminare di compravendita e/o del rogito notarile, (...). Il promittente la vendita, se inadempiente, restituira' all'altra parte il doppio della somma, a quel momento ricevuta a titolo di caparra oltre agli importi ricevuti a titolo di acconto prezzo.
(...) A norma degli art. 1341/1342 C. C. confermo e approvo in modo specifico le clausole ai punti 1), 2), 3), 4), 5), 6), 7).
" Prima del compromesso, effettuati i controlli catastali ed urbanistici e' emerso che l'intera palazzina in cui si trovava l'appartamento che stavamo per acquistare, che consta di tre unita' immobiliari identiche, e' piu' ampia di 1, 30 m e piu' alta di 60 cm del dichiarato, quindi l'appartamento stesso consta di circa 11 mq in piu' dei 90 dichiarati.
Questa palazzina e' stata costruita 'ante 67', per cui l'appartamento, per legge, e' compravendibile ma viola l'articolo 13 della legge 28 (aumento di volumetria rispetto al dichiarato), difetto non completamente sanabile.
Inoltre la richiesta di messa a norma di tale difformita' ha un prezzo che il comune non ha voluto precisare, si parla di cifre sicuramente non trascurabili, ed un esito incerto, inoltre coinvolgerebbe tutti i condomini consapevoli o meno del problema.
Di conseguenza abbiamo rinunciato all'acquisto, in accordo con il venditore che ci ha reso la caparra e, a cui, per evitare problemi non abbiamo richiesto il doppio.
Questo e' successo a Marzo.
Adesso, a Settembre, l'agenzia immobiliare ci sta chiedendo la commissione perche' "ha raggiunto l'accordo tra le parti" e minaccia una azione legale.
Sinceramente questo mi sembra assurdo, ma so per certo che i venditori hanno fatto una offerta per patteggiare con l'agenzia una cifra di compenso e chiudere la questione.
Chiedo lumi a riguardo, c'e' bisogno che mi tuteli? In che modo lo posso fare?
Ringraziando anticipatamente
Risposta ADUC
la legge dice che la provvigione dell'agenzia matura legittimamente al momento del compromesso. Gli atti precedenti, non determinano invece tale diritto. Cio', in quanto il compromesso costituisce impegno a trasferire il diritto di proprieta', mentre la promessa e' solo un impegno successivo al trasferimento.
Di conseguenza, non sarebbe dovuto alcun compenso. Cio', in quanto risulta espressamente un riferimento al compromesso e di conseguenza non possono esserci dubbi sulla natura dell'atto. Se detto riferimento non ci fosse, invece, il dubbio sarebbe decisamente legittimo.
In ogni caso, il rischio di una diversa interpretazione sussiste, poiche' -fatto salvo il preciso riferimento al successivo compromesso- questa proposta appare sicuramente molto simile ad un compromesso vero, e non si possono prevedere le strane interpretazioni che un giudice potrebbe dare.
Di conseguenza, non sarebbe dovuto alcun compenso. Cio', in quanto risulta espressamente un riferimento al compromesso e di conseguenza non possono esserci dubbi sulla natura dell'atto. Se detto riferimento non ci fosse, invece, il dubbio sarebbe decisamente legittimo.
In ogni caso, il rischio di una diversa interpretazione sussiste, poiche' -fatto salvo il preciso riferimento al successivo compromesso- questa proposta appare sicuramente molto simile ad un compromesso vero, e non si possono prevedere le strane interpretazioni che un giudice potrebbe dare.
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