Lettera del consumatore

Ho raccolto alcuni elementi di una vicenda che penso meriti la vostra attenzione, in particolare perche' potrebbe coinvolgere a breve un gran numero di persone.
Posso spedirvi il documento allegato via fax o posta, se lo riterrete necessario.
Grazie per la vostra attenzione.
Cordiali saluti.
Cari Amici, vi scrivo mosso dal dubbio che, se non tentassi di fare qualcosa per evitarlo, alcune persone (forse molte) potrebbero imbattersi in una vicenda che a mio parere ha serie possibilita' di rivelarsi una truffa in piena regola.
La prefazione Dal dicembre 1998 sono possessore di una settimana di multiproprieta' in un residence spagnolo, il Club Nautilus sull'isola di Lanzarote (Canarie).
Sono anche un possessore pentito poiche' ho scoperto che la multiproprieta' non fa per me (e la mia famiglia). Non sto a raccontarvene i motivi perche' non hanno attinenza con questa storia; e' solo un "senno di poi".
Ho scoperto tardi anche di aver pagato abbastanza caro (20 milioni di vecchie lire) un bene che non gode dei favori del mercato, almeno negli ultimi anni. Pazienza, anche questo e' senno di poi...
Cosi' da qualche tempo sto cercando di rivendere questa proprieta', ma senza molto successo.
Ho anche tentato attraverso una fantomatica agenzia estera (inglese), che si accreditava di decennali esperienze nel settore, ma ho solo raggiunto il risultato di bruciare altre 800.000 vecchie lire.
La storia Mercoledi' 9/4 ricevo una telefonata da parte della societa' S1 (nome convenzionale) che si occupa di intermediazioni immobiliari, e mi chiede se sono interessato a rivendere la mia settimana di multiproprieta' a buone condizioni.
Per brevita' omettero' i sospetti gia' avuti durante la conversazione telefonica.
Mi dichiaro ovviamente interessato, quindi vengo invitato ad un incontro a Salerno per venerdi' 11/4.
Mi reco all'incontro, dove trovo una folta schiera di uomini e donne sorridenti che accolgono frotte di proprietari di settimane in vena di vendere, prenoto un incontro con un consulente, attendo qualche minuto, e finalmente vengo invitato ad un tavolo a due.
La gentile signorina che si dedica a me lavora per conto della societa' S1 e si prodiga con cortesia e abbondanza di dettagli nel presentarmi la proposta, apparentemente allettante.
I documenti previsti per formalizzare il tutto sono cinque, titolati come segue:

- CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA
- DELEGA PER ROGITO NOTARILE
- ATTO PROVVISORIO DI FIDEJUSSIONE
- DICHIARAZIONE DI QUIETANZA
- CAMBIALE GARANTITA DA FIDEJUSSIONE

Di seguito un riepilogo sintetico del loro contenuto, tranne la cambiale.
Nota: Ho sostituito i veri nomi delle societa' con nomi fittizi; il mio nome compare invece in chiaro.

CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA L'anno...... in via...... tra il sig. xxxxxxx e la societa' S2 (nome convenzionale), quale procuratore speciale della societa' S3 (nome convenzionale), si conviene quanto segue:

1) PROMESSA DI VENDITA Il sig. xxxxxxxx promette di vendere alla societa' S2, che promette di acquistare, la settimana di sua proprieta', sita presso... etc.... etc.... etc.

2) PREZZO Il prezzo della promessa di vendita viene stabilito in Euro 13.500, 00 a titolo di caparra.

La societa' S2 rilascia al sig. xxxxxxx effetto cambiario pari a ad Euro 13.500,00 controgarantito da fideiussione, che varra' quale anticipo del prezzo concordato alla stipula del contratto definitivo che sara' stipulato entro 30 giorni dopo l'incasso del sopraccitato effetto cambiario al 30/05/2003 presso studio notarile da nominarsi.

3) GARANZIE La parte venditrice dichiara che quanto venduto e' di piena proprieta' della parte stessa... etc.... etc.... etc.

4) SPESE Le spese inerenti il presente contratto preliminare e successivo rogito definitivo sono a totale carico della societa' S2.
... data... firme... etc.

DELEGA PER ROGITO NOTARILE
In riferimento al preliminare di vendita stipulato in...... il sottoscritto xxxxxxx con la presente delega la societa' S2 ad effettuare il rogito della settimana di proprieta' n...... appartamento...... sita nel complesso residenziale......
La presente delega avra' validita' unicamente all'avvenuto incasso dell'effetto cambiario rilasciatomi dalla S2.
Tutti gli oneri derivanti dal sopracitato atto di rogito saranno totalmente a carico della societa' S2.
... data... firme... etc.

ATTO PROVVISORIO DI FIDEJUSSIONE
Ad integrazione di quanto riportato nell'atto di fideiussione, cui la presente appendice forma parte integrante e sostanziale, si precisa quanto di seguito riportato: La S4 (nome convenzionale) con il presente atto di fideiussione autenticato dal Notaio si costituisce fideiussore della S2.
In ordine a: adempimento obbligazioni contrattuali a carico del Contraente e a favore del Beneficiario derivanti dal pagamento della quota di multiproprieta' come previsto dal preliminare di vendita.
Durata dal...... al 28/06/2003.
... data... firme... etc.

DICHIARAZIONE DI QUIETANZA
La societa' S1 dichiara di ricevere dal sig. xxxxxxx l'importo di Euro 2.800, 00 quale compenso per l'attivita' di vendita della settimana di multiproprieta' svolta a favore della parte venditrice.
A fronte di tale pagamento la societa' rilascera' regolare fattura quietanzata.
La societa' dichiara di non avere piu' nulla a pretendere per qualunque titolo, pretesa o causa, anche in vie transitiva, essendo stata pienamente soddisfatta di ogni suo avere, quindi di tanto rilascia ampia quietanza liberatoria a tutti gli effetti di legge.
... data... firme... etc.
L'iter previsto (come mi e' stato prospettato)
1) Io firmo tutti questi moduli, che vengono controfirmati da un rappresentante della S2 (tranne l'ultimo) e della S1 (solo l'ultimo).
Pago alla societa' S1 la cifra di 2.800, 00 euro, divisi in 1.400, 00 euro subito e il rimanente con scadenza 30/05/2003 (assegno postdatato o bonifico).
La societa' S2 mi rilascia all'istante una cambiale di 13.500, 00 euro con scadenza 30/05/2003 controgarantita dalla fideiussione di cui gia' parlato.

2) Torno a casa contento e porto subito la cambiale in banca per l'incasso (la S2 riferisce che ci vogliono circa 45 giorni).

3) Nel frattempo dovrebbe arrivarmi via posta anche un documento comprovante la fideiussione definitiva (la S2 dice che ci vorranno una quindicina di giorni).

4) Arriva il fatidico 30/05/2003 e io corro in banca a incassare i miei 13.500 euro.

5) Entro 30 giorni dall'incasso dei miei soldini saro' convocato presso un qualche notaio per la stipula del contratto di vendita definitivo.

6) E tutti vissero felici e contenti...

In sintesi: Io pago subito 2800 euro alla societa' S1 come compenso per l'attivita' di vendita della mia proprieta' alla societa' S2, a sua volta "procuratore speciale" della societa' S3.
Di contro la societa' S2 paga me con una cambiale da 13500 euro con scadenza 30/05/2003, garantita dalla fideiussione della societa' S4.
Cosa ho fatto.
Ho preso tempo. Ho raccolto qualche facsimile delle carte che avrei dovuto firmare e me ne sono andato meditando. Nel caso avessi deciso di accettare la proposta mi sono state date varie alternative:
- ritornare entro le 21:00 dello stesso giorno - recarmi il 13/4 a Napoli, dove loro avrebbero presentato proposte simili ad un altro gruppo di multiproprietari,
- recarmi a Brescia, presso la sede della S2, entro i primi giorni di maggio Non ho solo meditato. Ho chiesto consiglio ad un amico avvocato, che dopo aver appreso i particolari della faccenda mi ha sconsigliato di accettare la proposta con una certa veemenza, tanto che dal telefonino ha continuato a gridarmi nell'orecchio "Lascia perdere, hai capito? Lascia perdere... " mentre saliva frettolosamente a bordo di un aereo.

Devo ancora ringraziarlo, anche se poi avrei comunque deciso di lasciar perdere per conto mio.
Di natura sono anche abbastanza curioso, cosi' ho cercato di raccogliere altre informazioni telefonando qua e' la'.
Ho chiamato sia la S1 che la S2, ma non sono riuscito a capire piu' di quanto avessi gia' appreso nel corso dell'incontro. Dalle conversazioni avute ho solo ricavato la forte sensazione che le societa' S1 e S2 sono molto "culo e camicia".
Ma la sorpresa piu' grande l'ho avuta cercando di contattare la societa' garante S4.
Da quanto rilevato sul fatidico "ATTO PROVVISORIO DI FIDEJUSSIONE" tale societa' ha sede in Lussemburgo e un ufficio di rappresentanza a Roma.
Al telefono risponde una gentile signorina, che alla mia richiesta di parlare con un funzionario della S4 mi comunica un altro numero di telefono, attribuito ad un dott. Taldeitali (nome convenzionale) che riceve al telefono solo il martedi' e il giovedi'.
Mi mostro sorpreso di tale fatto, e chiedo alla signorina se puo' dirmi altro in merito alla societa' S4. Questa (pressappoco) la risposta: "Signore, io ho solo ricevuto istruzioni di comunicare questo numero di telefono a chi chiede della S4. Lei sara' la centesima persona che chiama... Qui non c'e' una sede vera e propria, noi rispondiamo solo al telefono... Un altro signore mi ha anche detto che e' andato di persona nella via indicata come sede di rappresentanza e non ha trovato nessun ufficio... Non so altro, mi spiace... " A me sembra gia' abbastanza.
Sono tornato presso la sede dell'incontro e ho comunicato la mia decisione di non accettare la proposta motivandola con alcune delle perplessita' di cui sopra. Un po' risentito, un funzionario della S2 ha prima cercato di fornire argomentazioni a sostegno della loro proposta, poi quando ha capito che sarei rimasto della mia opinione mi ha congedato con un "Non abbiamo bisogno della sua adesione, ne abbiamo raccolte gia' abbastanza... ".
Le mie considerazioni Penso che una parte siano intuibili dal tono di quanto ho gia' esposto, ma forse vale la pena approfondire alcuni aspetti.
- L'amico avvocato mi ha detto che un preliminare di vendita come quello propostomi non ha niente a che vedere, sia nella forma che nella sostanza, con quanto e' usuale concordare in transazioni di compravendita. Non contiene, ad esempio, nessuna clausola relativa al decadimento del contratto (per quanto incredibile, secondo la legge se il venditore non riuscisse per qualche motivo a riscuotere quanto pattuito, il contratto rimarrebbe in essere fino a una eventuale successiva azione legale liberatoria).
- La cambiale, anche se garantita da fideiussione, e' un mezzo di pagamento a dir poco inusuale. E' un impegno a pagare, e non ci sono certezze fino a riscossione avvenuta. Certo, potrebbe essere protestata se non venisse onorata, ma tutti sanno come vanno queste cose...
- Che dire della societa' garante S4? La sede in Lussemburgo, una sede di rappresentanza "fantasma", un funzionario che risponde (da casa?) due giorni a settimana...
- La societa' S1 chiede come compenso per la sua opera di intermediazione piu' del 20% del valore pattuito per la vendita del bene (2800 euro su 13500 euro). Mi sembra un tantino esoso, pur volendo considerare tutte le spese sostenute per convocare tanti proprietari sparsi per l'Italia e fare loro proposte di acquisto.
Ho poi saputo da altri proprietari che la tariffa richiesta per la vendita di settimane successive alla prima e' di 1200 euro per settimana (es: per 3 settimane = 2800 + 1200 + 1200).
Una "chicca": ho conosciuto un signore in questa occasione, anche lui proprietario di una settimana e intenzionato a vendere. Al suo rifiuto di pagare anticipatamente qualsiasi cifra gli e' stato proposto un anticipo di soli 500 euro.
- Negli ultimi tempi il mercato delle multiproprieta' e' un po' stagnante, e so che il reale valore di mercato di una settimana come la mia arriva al massimo a 9000 euro, che sarei felice di accettare. Non riesco a immaginare validi motivi per i quali una societa' come la S2 faccia razzia di settimane pagandole il 150% del loro valore.
- Quale e' il motivo per instaurare un rapporto a 4, venditore compreso?
Non sarebbe piu' trasparente da parte della S2 riconoscere alla S1 il compenso per la sua opera senza che il venditore abbia un rapporto diretto con la S1?
Per me non avrebbe fatto alcuna differenza incassare o meno una caparra al momento del preliminare. Avrei tranquillamente accettato, come credo la maggioranza degli altri, un pagamento unico per il totale concordato, alla stipula del definitivo atto di vendita (dal notaio). Ovvero, al posto di pagare ora 2800 euro alla S1 e riscuotere (?) 13500 euro il 30/05 dalla S2, avrei potuto unicamente ricevere 10700 euro (13500 - 2800) dalla S2 il 30/06.
Non sono un mago della finanza, ma sono sicuro che avranno certamente qualche valido motivo per impostare le cose in questo modo. Sono altrettanto sicuro, qualsiasi sia il motivo, che non favorira' chi vende.
Conclusioni Avrei voluto essere meno prolisso, ma penso che questo riassunto sia stato salutare anche per me, aiutandomi a rafforzare l'intima convinzione di avere scansato una possibile truffa.
Sono anche consapevole che potrei aver sbagliato le mie valutazioni; se cosi' sara' avro' perso una buona occasione per realizzare la vendita che mi propongo da tempo.
Pazienza, ne avro' guadagnato in salute evitandomi uno stress da cambiale in scadenza.
Quello che mi preme, invece, e' sottolineare l'enorme impatto che avrebbe questa storia se coinvolgesse negativamente anche solo il 50% dei multiproprietari ai quali e' stata fatta la mia stessa proposta.
Ho motivo di ritenere che siano svariate decine, se non centinaia, le persone che potrebbero ricevere una amara sorpresa qualora risultino fondati i miei sospetti.
Ho fama di essere un "buonista", ovvero in genere tendo a vedere in ritardo gli aspetti negativi nelle cose, ma in questo caso ho avuto pochi dubbi prima di decidere cosa ritenevo giusto.
Vi prego di non sottovalutare quanto vi ho raccontato, e se ritenente che possa dire o fare qualcos'altro non esitate a contattarmi.
Nell'ultima pagina troverete i riferimenti reali alle societa/persone che corrispondono ai nomi convenzionali finora usati per riservatezza in questo documento.
Qualora vi risulti utile, posso spedirvi una fotocopia dei 4 moduli facenti parte della proposta.
Grazie per la vostra attenzione.
Un cordiale saluto