Lettera del consumatore

Devo effettuare una voltura di un contratto di affitto di un locale commerciale C1, di proprieta' di un ente, dall'attuale proprietario a me, volendone rilevare l'attivita' di ristorazione esistente.
A questo locale e' annesso un giardino, sempre di proprieta' dello stesso ente, che pero' non risulta contemplato nel contratto in parola, ma che invece e' da piu' di 30 anni in uso esclusivo al locale.
Per essere piu' chiari sono piu' di 30 anni che questo giardino viene usato esclusivamente dal locale per uso di attivita' esterna durante la bella stagione ecc. oltretutto e' recintato e si puo' entrare solo o dall'interno del locale o dalla strada tramite un cancello che e' chiuso e la chiave e' in dotazione solo al locale, la manutenzione: pulizia e cura degli alberi presenti nel giardino e' sempre stata a carico ed ad iniziativa del gestore del locale.
Come mi devo comportare?
Quali caratteristiche dovro' esibire per fare richiesta di usucapione?
Posso far valere io il diritto di usucapione o deve farne richiesta l'attuale proprietario, prima della voltura del contratto o posso farla anche io una volta diventato il nuovo affittuario?
L'usucapione in questo caso mi darebbe diritto all'uso esclusivo e gratuito del giardino o ne acquisirei anche la proprieta'?
Esistono altri elementi legali per continuare ad assicurarmi l'uso esclusivo del giardino?
Vi ringrazio fin d'ora per l'attenzione prestatami.
Distinti saluti