Lettera del consumatore

Nel maggio 2001 ho acquistato, tramite una agenzia immobiliare, un appartamento da una cooperativa edificatrice di Bologna.
L'appartamento in questione fa parte di un immobile completamente ristrutturato e non era mai stato abitato.
Con il tempo io e gli altri inquilini abbiamo constatato la presenza di difetti piuttosto gravi, infiltrazione di acqua dal tetto, rotture di tubazioni, problemi ai pozzi neri ecc. ed abbiamo contattato il costruttore che ha risolto una parte minima dei problemi ed in seguito si e' defilato.
Ora abbiamo preso in considerazione la possibilita' di agire in modo piu' incisivo chiedendo l'intervento di un perito e di un legale.
Sfortunatamente, leggendo in modo accurato il rogito firmato davanti al notaio, mi sono accorto che una clausola esclude il venditore da qualsiasi responsabilita' rimandandole alla impresa appaltatrice, la quale era fallita molto tempo prima delle consegna dell'immobile.
Le mie domande sono: a) possiamo ancora agire contro il venditore, considerando che e' trascorso piu' di un anno dall'acquisto?
b) la clausola di esclusione di responsabilita' del venditore e' valida?
Vi ringrazio in anticipo per l'eventuale risposta.